מרכז הנדל"ן
מתעלמת מהעליון? כך מנסה עיריית ת"א לעקוף את פסק הדין הדרמטי שניתן נגדה
שומות היטלי השבחה ראשונות שניתנו על ידי העירייה לאחר פסק דין "לויתן" מציגות פרשנות מגבילה לזכויות הפטורות מכח תמ"א 38. שמאי מקרקעין: "הפתרון היצירתי החדש של עיריית תל אביב ימשיך לאתגר את בעלי הדירות"
שומת היטל השבחה שהנפיקה החודש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו מלמדת כי על אף פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין לויתן, שקבע כי אין להתעלם מהשפעתה המשביחה של תמ"א 38 בעת חישוב ה"מצב הקודם" בעסקת מכר, בפועל ממשיכה העירייה לנקוט בגישה המצמצמת את תרומת התמ"א. כך עולה ממסמך שהגיע לידי מרכז הנדל"ן, ולפיו ברובע 4 ניתן, לשיטת הוועדה, שלא להביא בחשבון את מלוא זכויות התמ"א במצב הקודם - חרף ההכרעה השיפוטית. נזכיר כי על פי הערכות, המשמעות התקציבית של פסק הדין עבור עיריית תל אביב עשויה להגיע להיקף של מיליארדי שקלים באובדן היטלים.
מדובר באחת השומות הראשונות שהוצאו לאחר פסיקת העליון, ועוד בטרם התקבלה החלטה אם ייערך דיון נוסף בעתירת העירייה. השומה ניתנה בעקבות עסקת מכר מספטמבר האחרון, במסגרתה נמכרה דירת קרקע בשטח רשום של כ-55.25 מ"ר, בבניין בן שלוש קומות בלב רובע 4, תמורת כ-3.8 מיליון שקל. בגין העסקה חויבה המוכרת בהיטל השבחה של קרוב ל-200 אלף שקל.
את השומה ערך עבור הוועדה המקומית משרד פריימן אלמוג שמאות מקרקעין, והיא כוללת שתי חלופות חישוב. בחלופה הראשונה הביאה העירייה בחשבון את פוטנציאל הזכויות מכוח תמ"א 38, אך העניקה פטור מהיטל רק בגין תוספת של קומה וחצי, בעוד שזכויות לקומה נוספת חויבו בשיעור מלא של 50% מההשבחה. העירייה הדגישה כי תמ"א 38 היא תוכנית שפג תוקפה ושונה מהותית מתוכנית רובע 4, המעניקה זכויות מאושרות. לפי חלופה זו, היטל ההשבחה עמד על כ-177 אלף שקל.
בכך אימצה הוועדה המקומית פרשנות מצמצמת לפסק הדין, שלפיה הזכויות הפטורות מכוח התמ"א מוגבלות לקומה וחצי בלבד, אף שהעליון לא קבע מגבלה שכזו. הלכה למעשה, העירייה מצמצמת את היקף הזכויות הפטורות בטענה שתמ"א 38 נחותה ביחס לתוכנית הרובעים, אף שבאזור הצפון הישן ניתן להגיע לתוספת של עד 2.5 קומות.
החלופה השנייה נערכה מתוך הנחה כי בקשת העירייה לדיון נוסף תתקבל ותביא לשינוי ההכרעה. ואולם גם בחישוב זה הפערים הכספיים ביחס להשפעת התמ"א היו מצומצמים. לפי תחשיב הכולל את תרומת התמ"א במצב הקודם, ההיטל נקבע על כ-177 אלף שקל, ואילו בנטרול השפעתה הועמד הסכום על כ־212 אלף שקל. כלומר, רכיב ההשבחה הפטור בגין התמ"א הסתכם בכ־70 אלף שקל בלבד.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל המייצג את הנישומה, ציין כי העירייה ממשיכה, גם לאחר הכרעת העליון, לחפש דרכים לשמר את גביית ההיטלים מכוח תוכנית הרובעים. לדבריו, הצגת שתי חלופות חישוב משקפת מהלך טקטי עד להכרעה בבקשה לדיון נוסף, תוך המשך חיוב בפועל.
"העירייה כביכול מכירה בהכרעת העליון באחת משיטות החישוב, אולם מגבילה את הזכויות הפטורות מכוח תוכנית התמ"א ברובע 4 עד לתוספת של קומה וחצי בלבד, למרות שהתמ"א נותנת בפטור תוספת של עד שתיים וחצי", אמר. "העירייה נתלית כדרכה בתיאוריות תכנוניות ומצדיקה זאת בטענה כי תמ"א 38 היא תוכנית נחותה או שתם זמנה, לעומת תוכנית הרובעים. בשיטת החישוב האחרת, העירייה כבר מצהירה בפומבי כי היא תולה תקוות בקיום דיון נוסף בעתירה, ואף מגדילה ומבדילה בין רובע 3 לבין רובע 4, כך שייתכן ופסיקת העליון חלה רק על חלק מהזכויות ברובע 3 בלבד. ברור מאליו כי הפתרון היצירתי החדש של עיריית תל אביב ימשיך לאתגר את בעלי הדירות ויחייב אותם לבחון את חיובי היטלי ההשבחה טרם תשלום".
מעיריית תל אביב נמסר: "השומות שמוציאה הוועדה המקומית מיישמות את קביעות בית המשפט העליון בעניין לוויתן, בהתאמה לנשוא השומה. נישום שיש לו טענות ביחס לשומה שהוצאה לו רשאי להגיש ערר או לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע , הכל בהתאם להוראות החוק".
