מלון או מגורים? ההתנגדויות לפרויקט בחוף בת ים: השכנים דורשים ביטול, היזמים יותר דירות
הוועדה המחוזית תדון מחר בהתנגדויות לפרויקט מגדל בן 24 קומות באתר "בור הסיד" על המצוק בגבול בת ים-יפו. מצד אחד: שכנים וארגון אט"ד דורשים ביטול בטענה לפגיעה בחוף הציבורי. מנגד, היזמים מתנגדים ודורשים להגדיל את רכיב המגורים כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי
הוועדה המחוזית ת"א תדון בישיבתה מחר (ב') בהתנגדויות לתוכנית למגדל מלון ומגורים שיתנשא לגובה של 24 קומות, באתר "בור הסיד" בגבול הערים בת ים ויפו.
הפרויקט ממוקם במגרש ריק בשטח 14.5 דונם שנמצא ממש על מצוק הכורכר, בסביבה המאופיינת בבנייה נמוכה יחסית. המתנגדים לפרויקט הם עשרות שכנים הטוענים ש"המגדל המוצע הוא בינוי עוצמתי חסר תקדים", ואט"ד (עמותת אדם טבע ודין) שמתרעמת על כך שמדובר ב"שימוש פרטי לחלוטין על גבול תחום חוף הים". מצד שני, יזמיות הפרויקט, החברות "חלומות בגבעה" ו"הד-רב", הגישו אף הן התנגדות ובה טענו שהקצאת המגורים בתוכנית המופקדת "זניחה" ולכן הפרויקט לא כלכלי.
אבולוציית התוכנית מרתקת. בין השנים 2011-2019 קודמה תוכנית שהציעה "הצרחת שטחים" בין שטח המתחם לשני מתחמים אחרים כך שהוא יוגדר לשימוש ציבורי בלבד. התוכנית אושרה ע"י הוועדה המקומית אך נדחתה ע"י הוועדה המחוזית. ב-2021 קודמה גרסה חדשה שהציעה שכ-10 דונם משטח התוכנית יסומנו ביעוד שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), בכ-1.5 דונם יבנה מגדל בן 46 קומות ובו 145 יח"ד, 180 חדרי מלון וקומת קרקע מסחרית, ושאר השטח ייועד לדרכים. בעקבות הערות הוועדה המחוזית הצטמצם גובה המגדל ל-24 קומות, ובשלב יותר מאוחר השתנה הייעוד רק למלונאות.
התוכנית שהופקדה ב-2022, לה הוגשו ההתנגדויות שבהן ידונו מחר, כוללת מגדל בגובה 24 קומות ובו 200 חדרי מלון, מעל שתי קומות בתת הקרקע לחנייה. התוכנית מתירה המרת שתי קומות בלבד למגורים, אך מגבילה את היזמים ב-20 יח"ד בלבד. בקומת הקרקע תותר בניית 400 מ"ר מסחר. מתכנני התוכנית הם אדר' דודי גלור (תב"ע) ואדר' משה צור. בחודש אוקטובר 2024 אושרה התוכנית המופקדת ע"י הולחו"ף. על החלטת הולחו"ף הגישה אט"ד ערר לוועדת העררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שנדחה.
הטענה המרכזית בהתנגדות השכנים, מהרחובות בלפור ושמחה הוצלברג בבת ים, שמיוצגים ע"י עו"ד דר' קייס נאסר ממשרד עו"ד פירון, היא ש"התוכנית מקודמת בשטח ייחודי ורגיש מאוד, ושזו קודמה והופקדה ללא שיתוף הציבור ובמיוחד דיירי הבניינים הסמוכים, הנפגעים הישירים והנפגעים ביותר מהמגדל המוצע. התוכנית קודמה גם ללא תכנון כולל לשפת הים בחלק הזה מהסביבה החופית ואף ללא תיאום עם התכנון הכולל שאישרה עיריית תל אביב ממש בגבול חלקה 2 והמייעד את השטח בחלק זה לבנייה נמוכה - עד 4 קומות".
ההתנגדות של אט"ד, עליה חתומות המתכננת יעל דורי ועו"ד אורטל סנקר, ממוקדת בטענה כי "שימוש למגורים במיקום זה הינו טעות תכנונית שפגיעתה רבה. המתנגדת תשוב ותזכיר ששימוש למגורים בתחום הסביבה החופית הוא צעד אנטי-ציבורי. שכן, מגורים בתחום הסביבה החופית מאפשרים למספר מצומצם מאוד של אנשים בעלי ממון להינות באופן בלעדי משטחים שהם "נחלת הכלל". למעלה מכך, מגורים עלולים אף להוביל לפגיעה של הציבור להשתמש בשטח הציבורי אל מול החוף, בפארק הציבורי".
שמאי המקרקעין דותן דרעי, שעשה את הבדיקה הכלכלית עבור יזמי הפרויקט, שהיא נספח להתנגדות העצמית, נחרץ בחוות דעתו וממליץ לבנות אך ורק מגורים, ללא מלונאות. לדבריו: "בעשור האחרון, פורסמו על ידי רמ"י 40 מכרזים פומביים ל-63 מתחמים ביעוד מלונאות בכל הארץ. ל-28 מתחמים לא הוגשו הצעות כלל, ל-12 הוגשה הצעה אחת בלבד, ל-16 מתחמים הוגשו 2 הצעות, וליתר הוגשו בממוצע 4 הצעות". עוד הוא מסביר: "החזר השקעה של מיזם מלונאי מאופיין בתקופת זמן ארוכה שמגדילה את רמת הסיכון של הפרויקט, ולא פחות מזה, מקשה קבלת מימון. למעשה, היום בנקים כמעט שאינם מוכנים לתת מימון להקמת בתי-מלון, וכמובן שפרמיית הסיכון הנגבית גבוהה ביחס לענפים אחרים".
המסקנה של ההתנגדות העצמית, שעליה חתומים עורכי הדין אביעד שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות', היא "הותרת המקרקעין בשיממונם למשך שנים ארוכות נוספות". ועוד: "המתנגדות יטענו כי כדי לפתח את המקרקעין, נידרש לתקן את הוראות התוכנית ולהפכה לתוכנית מאוזנת כלכלית, זאת באמצעות תוספת זכויות למגורים במקרקעין, או לחילופין באמצעות המרת זכויות מלונאות למגורים".
