בלי בדיקת היתכנות כלכלית: חיפה מקדמת מרכז עסקים ענק בכניסה הדרום-מזרחית לעיר
התוכנית המוצעת כוללת 900 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 3,400 יחידות דיור ומגדלים בגובה 40 קומות במבואות הדרום-מזרחיים של חיפה, אך זו נתקלת בהתנגדות - בעיקר על רקע כלכלי - בשל חוסר התאמה למצב הקיים ולתכנון עתידי של העיר
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית חיפה תדון בישיבתה ביום שלישי הקרוב, בתוכנית אב להתחדשות עירונית של המבואות הדרום-מזרחיים של העיר. התוכנית, שהיתה "הבייבי" של ראש העיר הקודמת עינת קליש רותם ורק עתה ידונו בה, משתרעת על שטח של 700 דונם, ומציעה הקמת 900 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 70 אלף מ"ר שטחי מסחר, ו-3,400 יחידות דיור - עם מגדלים בגובה של עד 40 קומות. מיקום התוכנית הוא באחד המקומות המרכזיים אך המוזנחים ביותר שיש באזור מטרופולין חיפה - בין גשר פז, לעיר התחתית, בין מורדות הכרמל לנמל חיפה. דרך המתחם, שצורתו בננה, עוברים שני כבישי אורך חשובים: כביש מס' 4 (דרך ירוחם צייזל) ודרך בר יהודה.
על פי מסמכי התוכנית מדובר היום ב"קצה, מרחב שארית", שיש בו שימושי שוליים רבים ובנייה באינטנסיביות נמוכה, בעיקר של מבנים ישנים ומוזנחים. המרחב נשלט ע"י כבישים ורכב פרטי והוא "מרובה נתקים ומנוכר לסביבתו". חזון התוכנית, שהוכנה ע"י מיא, מיכל יוקלה אדריכלים, הוא הקמת "מרכז עירוני חי ושוקק". "מרחב הליכתי המקושר לסביבתו, לעיר ולמטרופולין. נגיש באמצעות מגוון מערכות תחבורה עתירות נוסעים".
אחד האתגרים, שתוכנית האב מתמודדת איתם הם מבנים היסטורים בעלי איכויות אדריכליות או חשיבות למורשת העיר, אך הם אינן מוגנים סטטוטורית. המבנים מפוזרים לאורך הרצועה הארוכה. כך למשל, מחסני דובק, מבנה בית החרושת לטבק, ממגורות "הטחנות הגדולות", בניין משטרת התנועה המנדטורי ברחוב בר יהודה, ומבנה המשטרה הנטוש ברחוב חטיבת גולני.
התוכנית המקודמת מחלקת ל-9 מתחמי תכנון, שכל אחד מהם מאופיין בעוצמות בנייה שונות. כך למשל במתחם השוק הסיטונאי, שאמור להתפנות לאורך רחוב קיבוץ גלויות, ותתאפשר "בנייה מרקמית" של עד 9 קומות, כולל שילוב מגדלים. מזרחית לשם, בין הרחובות ירוחם צייזל וקיבוץ גלויות, באזור המוגדר כ"לב המע"ר", תתאפשר בנייה של 40 קומות. מתחם שער העיר, התחום בין מסילת הרכבת הקיימת ורחוב ירוחם צייזל בכיוון צפון מזרח לבין רחוב הגיבורים מכיוון דרום מערב, מוגדר על פי התוכנית כשער המזרחי החדש של חיפה. במתחם זה מוצעת רצועה של בניה למגורים, בגובה של עד 9 קומות, עם עליות נקודתיות לגובה 18 קומות, ועוד רצועת מגדלים, בגובה 40 קומות. דרך בר יהודה, שעוברת במרכז המתחם, הופכת בתכנון המוצע לרחוב הראשי של מרחב התכנון כציר מוטה הולכי רגל ורכיבה באופניים.
ליועץ הכלכלי איתי שפרן יש הרבה מאוד ספקות ביחס לתוכנית: "היקף הבינוי של התעסוקה והמסחר, וגם המגורים, מנותק לחלוטין מהמצב הקיים, ולא מתואם עם תמ"א 75, המקודמת בימים אלה באזור מפרץ חיפה. הביקוש בכל חיפה בשנה עומד על 40 אלף מ"ר בממוצע לשטחי משרדים. יתרה מכך, המיקום אינו מותאם לשטחי משרדים והוא מנותק מהרכבת הכבדה ויסבול גם בעתיד מחולשה ביחס לאזורי תעסוקה סמוכים כמו העיר התחתית והצ'ק פוסט, הנגישים והמונגשים בצורה טובה יותר. גם תוספת יחידות הדיור המוצעות אינה מצדיקה כמות כה משמעותית של מסחר ובטח ביחס למצב הסוציו-כלכלי המאפיין את כל המרחב". הוא הוסיף כי "ניכר שלא בוצעה כאן בחינה כלכלית להתכנות השטחים המניבים, ובעיקר, להבנה כיצד הבינוי של מגדלים למגורים במרחב זה מתכתב עם האוכלוסייה הקיימת בכל המרחב של השכונות הסמוכות והחלשות ביותר כלכלית בחיפה".
אדר' פזית שרון, מנהלת מחלקת תכנון עיר בעיריית חיפה מודה שהתוכנית הוכנה ללא בדיקה כלכלית, אך מבהירה שמדובר בשלב מאוד התחלתי, שתכליתו לתת וודאות ליזמים שכבר עכשיו מגלים עניין בשטח. אין לה חשש מתוכנית תמ"א 75 המקודמת בימים אלה, וגובלת במתחם הבננה מכיוון צפון ומזרח ומציעה פינוי של התעשייה המזהמת והקמת 15 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ו-100 אלף יח"ד, כי לדבריה: "זה יקרה רק עוד 50 שנה". גם אזור מת"מ, במבואות הדרומיים של העיר חיפה, שבו מרוכזת כעת תעשיית ההייטק, לא מטריד אותה, "זה שטח ללא מגורים". גם תנופת הבנייה בעיר התחתית ואזור הנמל לא מטרידה אותה, כי "זו בנייה נמוכה יחסית על מבנים לשימור".
עניין נוסף, שלא ברור עדיין, והוא קריטי לאופן מימוש התוכנית, הוא שיקוע או מנהור מסילת הרכבת, העוברת בקצה הצפוני של מתחם הבננה. על פניו, מסילת הרכבת מהווה חיץ ומפגע של רעש וזיהום, המקשה על פיתוח עתידי, לכל אורך רצועת החוף של העיר חיפה. הנושא אמור להיות מטופל בתוכנית תת"ל 65ב', שהכנתה לא הושלמה עדיין. אדר' פזית שרון מעיריית חיפה מדגישה שנקודת המוצא של העירייה ביחס לשיקוע אופטימית, שהתכנון יעשה בשלבים, ושלפחות בהתחלה לא תתאפשר בנייה למגורים ליד פסי הרכבת.
