מרכז הנדל"ן
מחירי הדירות יוזלו? עלות הקרקעות במכרזים ממשלתיים בירידה
מרכז הנדל"ן: לפי סקירה של דן אנד ברדסטריט לרבעון הראשון ב-2025, נרשמת ירידה במחירי קרקעות במכרזים ממשלתיים - המעידה על התמתנות במחירים. לפי הערכות בשוק, התחרות הגוברת בין הקבלנים לצד רגולציה מחמירה, עשויים להביא לבלימת העליות ואף לירידה במחירי הדירות החדשות
חברת דן אנד ברדסטריט צופה ירידה קרובה במחירי הנדל"ן למגורים, בהתאם לדו"ח הסקירה שלה לרבעון הראשון של 2025. "ישנם סימנים ראשונים לשינוי מגמה: מחירי הקרקעות במכרזים ממשלתיים נמצאים בירידה, ובשוק נשמעת הערכה הולכת ומתחזקת כי תחרות בין קבלנים – בשילוב עם ההגבלות הרגולטוריות החדשות (של בנק ישראל - דנ"ק) – תוביל לבלימת המחירים ואף לירידה מסוימת במחירי הדירות החדשות בחודשים הקרובים. עבור הקבלנים, מדובר באתגר תזרימי ממשי; עבור הציבור, אולי תחילתה של נשימה כלכלית קלה יותר".
הסקירה מצביעה על כך שברבעון הראשון השנה נמשכה מגמת העלייה במחירים – מה שמכביד עוד יותר על ציבור הרוכשים. במקביל, נרשם מחנק אשראי הולך ומחריף בענף הבנייה, האטה במסירת דירות וצעדים רגולטוריים חסרי תקדים מצד בנק ישראל – שיחד מאותתים על אפשרות של עצירה ואף ירידת מחירים במהלך 2025.
לפי הדו"ח, תחילת השנה הנוכחית בשוק הדיור מאופיינת בתמונה מעורבת: בעוד שדצמבר 2024 הביא עמו עלייה חדה בעסקאות – כ-65% יותר דירות חדשות וכ-25.5% יותר דירות יד שנייה לעומת 2023 (עפ"י נתוני הלמ"ס) – הרי שביחס ל-2022 מדובר בעלייה חלקית בלבד, כשבסך הכל חלה ירידה של כ-6% בכלל העסקאות. הזינוק מוסבר ברובו בהקדמת רכישות בשל העלאת המע"מ הצפויה.
הסקירה מצביעה גם על פרקטיקות מדאיגות מצד הקבלנים: שימוש גובר במודלים של תשלום נדחה, כמו 20/80 ו-90/10, תוך הסתמכות על הלוואות "בולט" או "בלון". שיטות אלו איפשרו רכישת דירה עם הון עצמי נמוך, ולעיתים גם בלי יכולת מימון עתידית מוכחת. נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שבדצמבר לבדו ניטלו הלוואות כאלו בסך של 3.2 מיליארד ש"ח – פי ארבעה מהממוצע החודשי. כתגובה, הפיקוח על הבנקים קבע מגבלות שצמצמו משמעותית את אפשרות השימוש במסלולים אלו, בעיקר בפרויקטים שבהם מעל ל-25% מהרוכשים דוחים את התשלום לאכלוס – מגבלה שעלולה לבלום את היקף העסקאות.
במקביל, הקושי בענף הבנייה מתעצם גם בשלב ההקמה: המחסור בכוח אדם נמשך, ובמיוחד בקרב קבלנים קטנים ובינוניים. ב-2024 נבנו כ-182 אלף דירות, אך רק כ-53 אלף מהן הושלמו – ירידה של 12.3% מהשנה הקודמת. זמן הבנייה הממוצע התארך ל-34.3 חודשים, נתון שמרמז על האטה בקצב ועל בעיות תפעוליות. חלק מהעובדים הזרים אינם מיומנים דים, והחזרה לפעילות מלאה מתעכבת בשל שיבושים לוגיסטיים ועלויות שכר עולות.
כשההיצע מדשדש – המחירים ממשיכים לעלות. השוואת עסקאות מדצמבר 2024 וינואר 2025 לתקופה המקבילה אשתקד מצביעה על עלייה של 7.7% במחירים. מגמה זו מלווה בעלויות מחיה גבוהות, הכפלת תשלומי המשכנתה בעשור האחרון ועלייה של 32% בלבד בשכר הממוצע באותה תקופה. "המשמעות בפועל – קושי הולך וגובר לרכוש דירה בישראל, גם עבור זוגות עובדים" נכתב בסקירה.
לנוכח המצב, משפחות רבות בוחרות לדחות רכישת דירה ולעבור לשכירות – שגם בה המחירים ממשיכים לטפס. ברבעון האחרון של 2024 עמד שכר הדירה הממוצע על 4,817 ש"ח, עלייה של 5% בשנה. בתל אביב, דירת שלושה חדרים הושכרה בממוצע ב-6,967 ש"ח, ודירת ארבעה חדרים ב-8,584 ש"ח – עלייה של כ-4% לעומת השנה הקודמת. בערים רבות נרשמו עליות חדות אף יותר, תופעה שתורמת למדד המחירים לצרכן וללחצים האינפלציוניים – מה שמקשה על הורדת הריבית.
לסיכום, ב"דן אנד ברדסטריט" מאמינים כי השילוב בין ירידת מחירי קרקעות, תחרות גוברת והגבלות רגולטוריות עשוי להוביל לשינוי מגמה משמעותי במחירים.
רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה, אנליזה ומוצרים בדן אנד ברדסטריט, מציין כי ענף הבנייה מתמודד עם לחצים תזרימיים ומבניים כאחד. "הקבלנים מתמודדים עם רגולציה מחמירה, קושי במימון ומחסור חמור בעובדים, מה שמוביל לעיכובים במסירות דירות ולעלויות בנייה גבוהות יותר. במקביל, רוכשי הדירות ניצבים בפני ריבית גבוהה, החזרי משכנתא גבוהים במיוחד וירידה בכוח הקנייה – מה שהופך את חלום הדירה לקשה יותר להשגה. נתוני השוק מעידים על עלייה של 7.7% במחירים בשנה החולפת, אך ככל שהשפעת ההגבלות על מבצעי מימון תתבסס בשוק, וכשהתחרות בין הקבלנים תגבר – אנו מעריכים שנראה עצירה ואף ירידת מחירים בהמשך השנה".
