מרכז הנדל"ן
בית המשפט ביטל את ניסיון העירייה להקפיץ את הארנונה פי 14: "מכל מים אינו נכס מסחרי"
בית המשפט המחוזי קבע כי אין לסווג מכל אגירת מים כ"משרדים, שירותים ומסחר" לצורך חיוב בארנונה, וקבע כי סיווג הנכס צריך להיקבע לפי השימוש שנעשה בו בפועל. בפסק הדין נמתחה גם ביקורת על עיריית הוד השרון, ששינתה את עמדתה לאחר שבקשתה להעלאת ארנונה חריגה נדחתה. עו"ד אלכס כץ: "מכל מים הוא לא קניון, ויצירתיות תקציבית אינה תחליף לחוקיות"
לאחר שעיריית הוד השרון העלתה את תעריף הארנונה על מכל לאגירת מים פי 14 באמצעות שינוי סיווגו ל"משרדים", קיבל החודש בית המשפט המחוזי בלוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, את הערעור שהגישה האגודה השיתופית רמת הדר. בפסק הדין נקבע כי תחילה יש לבחון את השימוש שנעשה בנכס בפועל ורק לאחר מכן להכריע אם יש מקום לשנות את סיווגו. העירייה חויבה גם לשלם לאגודה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 25 אלף שקל.
ההליך עסק באגודה השיתופית רמת הדר, המחזיקה בקרקע בתחומי הוד השרון. לטענתה, במסגרת צו הארנונה לשנת 2025 העלתה העירייה את התעריף החל על מכל אגירת המים שבבעלותה מ-5.82 שקל למ"ר, בהתאם לסיווג של מבנה חקלאי, ל-79.35 שקל למ"ר בהתאם לסיווג של משרדים ומסחר. לטענת האגודה, מדובר בהעלאה המחייבת את אישור שרי הפנים והאוצר, ולכן העירייה לא הייתה מוסמכת לבצע אותה.
מנגד טענה העירייה כי מדובר בתיקון של "אי-חוקיות מובהקת". לדבריה, מאחר שהאגודה מספקת שירותי מים לחבריה בתשלום, הסיווג הנכון של מכל המים הוא "משרדים, שירותים ומסחר". עוד נטען כי התעריף הקודם היה נמוך מהתעריף המזערי הקבוע בתקנות לסיווג זה, ולכן הייתה מחויבת להעלותו לרמת המינימום גם ללא אישור השרים.
השופט שמואל בורנשטין דחה את עמדת העירייה וקבע כי הסיווג של "משרדים, שירותים ומסחר" אינו מתאים לנכס. לדבריו, מבחן הסיווג הוא מבחן השימוש בפועל, ובמקרה זה השימוש הדומיננטי במכל המים הוא חקלאי או נלווה באופן אינטגרלי לפעילות חקלאית.
"אין מקום לסווג נכס מסוג מכל אגירה תחת סיווג שיורי של 'משרדים, שירותים ומסחר', אשר נועד לנכסים בעלי אופי עסקי מסחרי מובהק", כתב השופט. בית המשפט קבע כי הסיווג המתאים למכל המים, הממוקם על קרקע חקלאית ומשמש לצרכים חקלאיים, הוא "מבנה חקלאי".
השופט התייחס גם להתנהלות העירייה וציין כי שינתה את עמדתה לאחר שבקשתה להעלאה חריגה של התעריף נדחתה על ידי השרים. בפסק הדין כתב: "מסקנתי לפיה אין מקום לסווג נכס מסוג מיכל אגירה תחת הקטגוריה של 'משרדים, שירותים ומסחר' אף מתיישבת עם התנהלותה של העירייה עצמה. כזכור, במשך שנים חויב הנכס מושא העתירה בתעריף הנמוך מהתעריף המזערי החל על סיווג זה בתקנות ההסדרים, ולא רק זאת, אלא שהעירייה עצמה סברה בתחילה, כי העלאת התעריף מחייבת קבלת אישור השרים. מטעם זה פנתה העירייה לחברי מועצת העיר והודיעה מפורשות כי בכוונתה להגיש בקשה להעלאה חריגה ביחס לנכס המסווג בסיווג. ובהמשך אף הגישה בקשה כאמור לשרים.
"רק לאחר שהסתבר כי הבקשה לא אושרה, שינתה העירייה את טעמה וטענה כי כלל לא נדרש אישור השרים, וכי פנייתה אליהם נעשתה בטעות. אלא שלא הוצג כל הסבר מניח את הדעת באשר למהות הטעות או לשינוי שחל בפרשנותה. כך לא ניתן כל הסבר לשאלה מדוע סברה העירייה במשך שנים רבות כי היא רשאית לגבות תעריף הנמוך מהתעריף המזערי הקבוע לנכס מסוג 'משרדים, שירותים ומסחר', כאשר ההסבר היחיד שניתן להעלות על הדעת הוא, כי אף היא עצמה לא סברה כי יש לסווג נכס מסוג מכל אגירה, תחת הסיווג האמור. באותה מידה לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע סברה תחילה העירייה, כי נדרש אישור השרים, ורק לאחר מעשה היא הגיעה למסקנה כי מדובר ב'טעות'".
בית המשפט קיבל את העתירה בכל הנוגע לחוקיות העלאת תעריף הארנונה וביטל את ההעלאה שנקבעה בצו הארנונה לשנת 2025. עם זאת, המחלוקת בין הצדדים בנוגע לשטחו של הנכס - האם הוא משתרע על 250 מ"ר, כפי שטוענת העירייה, או על 66 מ"ר, כפי שטוענת האגודה - לא הוכרעה, מאחר שמדובר בשאלה עובדתית-מקצועית שעליה להידון בפני מנהל הארנונה וועדת הערר.
לדברי עו"ד אלכס כץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), המתמחה במיסוי מוניציפלי, הרשויות המקומיות מתמודדות עם מצוקה תקציבית, בעוד הדרישות מהן הולכות וגדלות ומקורות ההכנסה שלהן מוגבלים. "בתוך המציאות הזאת, הארנונה הופכת לכלי הפשוט, המהיר והנוח ביותר. אלא שבין ניהול תקציבי אחראי לבין פרשנות יצירתית מדי של צווי הארנונה, עובר קו גבול ברור. ופסק הדין הזה מזכיר בדיוק את הגבול הזה.
"לא מדובר רק בשאלה נקודתית אם מיכל מים הוא 'מבנה חקלאי' או לא, אלא בשאלה אם רשות מקומית רשאית למתוח את שפת סיווגי הארנונה עד לקצה, ואולי מעבר לו, כדי לייצר עוד מקורות הכנסה. בשנים האחרונות התרגלנו לכך שרשויות מחפשות להתייעל באמצעות העלאות תעריפים, שינויי סיווג והסברים מאוחרים על טעויות עבר. לפעמים זה נעשה כחוק, ולפעמים פחות. אלא שכאשר רשות משנה עמדות, סותרת את אופן פעולתה שלה לאורך שנים, ורק לאחר שלא מתקבל אישור חריג מסבירה שבעצם כלל לא היה בו צורך - קשה לראות בכך פעולה מנהלית נקייה, עקבית ומשכנעת".
כץ הוסיף כי לפסק הדין יש משמעות רחבה יותר מהמקרה הספציפי. "הוא חשוב לכל מי שמשלם ארנונה וחי בתוך מערכת שבה פערי הכוח ברורים: מצד אחד רשות עם מנגנון גבייה, יועצים משפטיים ויכולת לנסח צווי ארנונה; מצד שני אזרח, עסק או אגודה שנאלצים להבין בדיעבד מדוע הנכס שלהם 'הומצא מחדש' לצורכי חיוב המס. בית המשפט החזיר כאן את הדיון לקרקע: קודם בודקים מהו השימוש בפועל, אחר כך מסווגים. לא להפך.
"הלקח מפסק הדין פשוט: מצוקה תקציבית אינה רישיון לפרשנות מנהלית אגרסיבית. רשויות מקומיות ראויות לכלים תקציביים טובים יותר, אבל כל עוד אלה אינם ניתנים להן, אסור להן להפוך את דיני הארנונה למרחב של אלתור. כשזה קורה, לא מדובר רק בעוד מחלוקת מס, אלא בשחיקה של אמון הציבור. ובדיוק משום כך טוב שבית המשפט אמר את מה שהיה צריך להיות מובן מאליו מלכתחילה: מכל מים הוא לא קניון, ויצירתיות תקציבית אינה תחליף לחוקיות".
