ההנחה כמעט נעלמה: מחירי הקרקעות לתעשייה בפריפריה זינקו פי 6 בעשור
מחקר שערכה התאחדות התעשיינים בחן את שומות רמ"י לאורך השנים ומצביע על זינוק חד במחירי הקרקעות בקצב ממוצע של כ-20% בשנה; על פי התעשיינים, ההנחה שמעניקה המדינה לקרקעות באזורי עדיפות לאומית נשחקה וכמעט ואינה רלוונטית
מחירי הקרקע לתעשייה בפריפריה זינקו פי 5.7 בתשע שנים, וההנחה שנועדה למשוך לשם מפעלים כמעט נעלמה, כך עולה ממחקר חדש של אגף כלכלה בהתאחדות התעשיינים שהגיע לידי כלכליסט. לפי המחקר, מחיר הקרקע הממוצע לתעשייה באזורי עדיפות לאומית א׳ עלה מ-219 שקל למ"ר בשנת 2017 ל-1,252 שקל למ"ר בשנת 2026.
המדיניות הרשמית של ממשלת ישראל היא לעודד הקמה והרחבה של מפעלי תעשייה בפריפריה (אזורי עדיפות לאומית א'), ולכן, המדיניות היא למכור מגרשים בפטור ממכרז, ובמחיר מופחת ביחס לשווי הקרקע. במסגרת הסדר זה זכאי מפעל באזור עדיפות לאומית א׳ לשלם 31% בלבד מערך הקרקע, כלומר, רוכש הקרקע זכאי להנחה נומינלית בשיעור של 69%, אבל, ויש כאן אבל גדול, ההנחה תתקבל רק על 400 השקלים הראשונים של ערך הקרקע למ"ר, ומעבר לסכום זה ישלם הרוכש את מלוא מחיר הקרקע. המשמעות היא ששווי ההנחה המרבי מוגבל ל-276 שקל למ"ר, ללא תלות במחיר הקרקע בפועל, ותקרה זו, שנקבעה בסכומה הנוכחי בספטמבר 2016, לא עודכנה מאז ואינה צמודה למדד כלשהו.
מסיבה זו, ככל שמחיר הקרקע עלה לאורך השנים, כך ההנחה על הקרקע נשחקה. ומאחר שהעלייה שנרשמה היא בקצב של כ-22% בשנה - כלומר תוספת של כ-104 שקל למ"ר לערך הקרקע מדי שנה, ההנחה שמקבל מפעל בפועל נשחקה מ-64% ל-24%.
עבודת המחקר של אגף הכלכלה בהתאחדות התעשיינים בחנה 82 שומות במכרזי רשות מקרקעי ישראל לקרקע לתעשייה ביישובי אזור עדיפות לאומית א׳, בשנים 2017 עד יולי 2026. המחקר מצא, כי ההתייקרות חוצה אזורים: במחוז דרום עלו המחירים בקצב של כ-23.6% בשנה ובמחוז צפון בכ-11.8% בשנה, כאשר רמת המחירים בצפון גבוהה כמעט פי שניים מזו שבדרום. עוד עולה מהמחקר, כי אם בשנת 2017 רק אחת מכל חמש קרקעות הייתה יקרה מן התקרה שנקבעה, בשנת 2026 כל הקרקעות שנבדקו, ללא יוצא מן הכלל, חצו אותה. ההטבה מיצתה את עצמה, ומכאן ואילך כל התייקרות נוספת מגולגלת במלואה אל המפעל.
בהתאחדות ניתחו את המשמעות של עליית המחירים עבור המפעל הבודד. מפעל המבקש לרכוש בהקצאה בפטור ממכרז מגרש בשטח 10 דונם באזור עדיפות לאומית א׳. במחיר השומה הממוצע של שנת 2026, 1,252 שקל למ"ר, שווי הקרקע המלא הוא כ-12.5 מיליון שקל. תחת המנגנון הקיים, ההנחה מוגבלת ל-276 שקל למ"ר, כלומר 2.76 מיליון שקל, והמפעל משלם כ-9.8 מיליון שקל. במידה וההנחה בשיעור 69% הייתה חלה על מלוא המחיר, כפי שההסדר ביקש להשיג בתחילת הדרך, היה המפעל משלם כ-3.9 מיליון שקל בלבד. הפער שנוצר בין שתי ההנחות עומד על כ-5.9 מיליון שקל למפעל בודד. המשמעות למפעלים היא שכל שקל של התייקרות מגדיל את ההון העצמי ואת האשראי הנדרשים עוד בטרם הוקם המבנה ונרכש הציוד, ומייקר את עלויות המימון לכל אורך חיי הפרויקט. הפגיעה העיקרית היא במפעלים קטנים ובינוניים, מאחר שיכולתם לגייס הון עצמי מוגבלת, ורכיב קרקע שהתייקר בחדות עלול להוות עבורם חסם כניסה של ממש. בנוסף לכך, שחיקת רכיב ההנחה מקטינה את הפער בעלות ההקמה בין אזורי העדיפות למרכז הארץ ולחלופות ייצור מחוץ לישראל, ובכך מחלישה את תמריץ המיקום שההסדר נועד ליצור.
נשיא התאחדות התעשיינים, אברהם נובוגרוצקי, אמר בעקבות ממצאי המחקר, "מחירי הקרקע לתעשייה בפריפריה עלו פי חמישה ויותר בעשור האחרון, והתקרה נותרה בדיוק במקום שבו נקבעה בשנת 2016. מנקודת מבטו של יזם השוקל מיקום למפעל חדש, ההפרש בעלות הקרקע בין המרכז לפריפריה שההטבה יוצרת הצטמצם באופן ניכר, בעוד חסרונות המיקום הפריפריאלי, במרחק מהשווקים ובזמינות כוח אדם, לא השתנו. התמריץ המרכזי להקמת מפעלים בפריפריה כמעט אינו קיים עוד, דווקא כשעלות ההקמה גבוהה מאי פעם. ביטול התקרה אינו מצריך חקיקה, ניתן לכנס את מועצת רמ"י היום ולבטל את תקרת ההנחה."
