מרכז הנדל"ן
הבורר דחה בקשת יזמית לסלק קבלן בפרויקט תמ"א 38: "טובת הדיירים קובעת"
מרכז הנדל"ן: השופט בדימוס יעקב שינמן קבע בבוררות בין יזמית פרויקט תמ"א 38 בהרצליה לקבלן שעיכב במכוון את קצב הביצוע, עקב מחלוקות כספיות. עו"ד היזמית אמרה: "החלטה קשה שעלולה לזעזע את שוק הנדל"ן"
מה דינו של קבלן שהחליט באופן חד-צדדי להפסיק את העבודות באתר בנייה עקב מחלוקת כספית עם היזם? פסק בורר שניתן החודש על ידי השופט בדימוס יעקב שינמן קובע כי היזם לא יוכל לסלק את הקבלן מהפרויקט, אף על פי שיש לו זכות לדרוש את פיטוריו, וזאת מתוך התחשבות בטובת הדיירים.
מדובר במחלוקת כספית בין חברת "סאבזירו שיווק ויזמות", בבעלות זאב מזרחי, לבין החברה הקבלנית "אפקטיבי", שבניהול מאמון ג'אבר. ביוני 2023 התקשרה סאבזירו בחוזה עבודה פאושלי עם אפקטיבי לבניית פרויקט תמ"א 38 ברחוב הגליל בהרצליה, הכולל חיזוק הבניין ותוספת חמש דירות. סאבזירו רכשה את זכויות הפרויקט מחברה אחרת בשם "עמית". לפי ההסכם, החברה הקבלנית התחייבה להשלים את העבודות תוך 24 חודשים, אך עם הזמן התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים בנוגע להתחשבנות הכספית של הקבלן עם "עמית", והקבלן החליט להפסיק את העבודות.
במהלך הבוררות טענה החברה היזמית, באמצעות עו"ד אטי אברהם, כי יש לאפשר לה לסלק את הקבלן ולהתקשר עם קבלן אחר שימשיך את הבנייה. לטענתה, הקבלן הפסיק בפועל את העבודות באתר ומחזיק אותו באמצעות עובד בודד בלבד, תוך שהוא מתנה את המשך הביצוע בתשלום החוב הכספי הנטען. במהלך הדיון אף הודה מנהל הקבלן: "עד שאני אקבל את הכסף שלי ואת הביצוע שלי, ואז אני אמשיך לעבוד".
מהצד השני טען הקבלן, באמצעות עו"ד סרור מארון, שהעיכובים נבעו בין היתר ממלחמת "חרבות ברזל" שגרמה למחסור בעובדים והשבתת אתרי בנייה, וכן מעבודות נוספות וחריגות שבוצעו. הקבלן גם טען לזכות עיכבון בפרויקט בגין חוב של חברת "עמית" של כ־1.45 מיליון שקל וליתרת חוב כוללת נוספת של 4.8 מיליון שקלים.
בהחלטתו קבע הבורר כי לכאורה קיימת תשתית לטענות היזמית בדבר האטה או הפסקה בעבודות, ואף ציין כי מעדות המפקח עולה שקצב העבודה אינו ראוי. עם זאת, הבורר הדגיש כי שאלות הליבה, לרבות היקף החוב והקשר בינו לבין הסכם התמ"א, טעונות בירור במסגרת ההליך העיקרי המתנהל במקביל.
בפסקו, בחן הבורר את מאזן הנוחות תוך התמקדות בטובת הדיירים: "בענייננו, אין מדובר בשני צדדים בלבד אותם יש לקחת בחשבון בעת שקלול מאזן הנוחות, שכן קיים צד שלישי לענייננו אותו יש לשים לטעמי במרכז - הדיירים. משכך, החלטה זו לעת הזו תוכרע על פי מאזן הנוחות המשולש וגם בהתאם לעקרון העל - טובת הדיירים, שהרי מקום ואקבל את בקשתה של סאבזירו, אין צל של ספק כי ייפגע הפרויקט ובהכרח גם אותו צד שלישי - דיירי הבניין, ייפגעו וראו לעניין זה גם דבריו של המפקח מטעם דיירי הבניין".
הבורר החליט לדחות את בקשת היזמית וקבע כי הנזק שייגרם לדיירים כתוצאה מצו הפסקת עבודה עולה על הנזק שייגרם אם הקבלן הנוכחי יישאר בפרויקט: "על אף כי לכאורה קמה למבקשת הזכות לבקש סילוק ידו של הקבלן, הרי שלאור טענת המבקשת, התרשמתי שכל שעומד לנגד עיניה הוא בעיקר טובת הפרויקט בכלל וטובת הדיירים וביטחונם בפרט. יתרה מכך, נכון לעת זו לא הועלו טענות ביחס לטיב עבודות הקבלן על ידי המבקשת ולהיפך, הוסכם בין הצדדים לעת הזו כי אין מחלוקת בדבר איכות עבודת הקבלן, הרי שמבלי לקבוע במישרין או בעקיפין מסמרות במחלוקת שבין הצדדים, ובין היתר לא בטענות המבקשת לגבי הפרות שנעשו ע"י המשיבים- כקבלן, ולא בטענות המשיבות. בחוב שחבה להם המבקשת… אני סבור כי לא בשלה העת להעניק למבקשת סעד זמני לסילוק יד קבלן וזאת ביתר שאת לאור דבריו של המפקח כי הפרויקט יספוג נזק נוראי אם כך ייעשה".
הבורר אף הורה למפקח להגיש בתוך 7 ימים דוח על סדר התקדמות העבודה שנותרה בפרויקט, ולציין בצד כל שלב את התשלומים שיש לשלם לקבלן בגין ביצועו, בהתאם להוראות ההסכם. לא נקבע צו להוצאות.
עו"ד אטי אברהם, שייצגה את החברה היזמית, אמרה: "מדובר בהחלטה שיכולה לגרור אחריה התנהלות קשה ולהביא להיעדר יציבות, שכן הבורר עצמו כתב בפסק הדין כי הבקשה מסתמכת על יסודות עובדתיים ומשפטיים וכי 'לשון החוזה קובעת באופן ברור כי במקרים של עיכוב בביצוע העבודה, אכן עומדת למזמין הזכות לבקש את סילוק ידו של הקבלן מהאתר'.
"ההחלטה עלולה לזעזע את שוק הנדל"ן, כיוון שלאורך כל ההליך ביקשתי מהבורר להוסיף את הדיירים כצד לתביעה אבל הוא סירב לכך ולכן לא ברור מדוע מי שמסרב לכך נותן לבסוף פס"ד שהנימוק שלו הוא טובת הדיירים. הבורר מנחש מהי טובת הדיירים מבלי שאפילו הסכים לשמוע אותם".
