מרכז הנדל"ן
שלוש תוכניות, 1,405 דירות ובעיה אחת גדולה: מי יממן את ההתחדשות העירונית בצפון?
הוועדה המחוזית צפון צפויה לדון בהפקדת שלוש תוכניות התחדשות עירונית בחצור הגלילית ובמגדל העמק, שבמסגרתן ייהרסו 410 דירות ישנות וייבנו 1,405 חדשות. אלא שהמכפיל הממוצע, העומד על 3.4 דירות חדשות לכל דירה קיימת, נמוך משמעותית מהמכפיל הנדרש להיתכנות כלכלית באזורים אלה, המוערך ב-6 עד 7 לפחות. המשמעות: מימוש התוכניות צפוי להיות תלוי בסבסוד ממשלתי משמעותי
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון צפויה לדון השבוע (ג') בהפקדת שלוש תוכניות התחדשות עירונית בחצור הגלילית ובמגדל העמק, הכוללות הקמת 1,405 יחידות דיור חדשות במקום 410 דירות ישנות שייהרסו. אלא שמאחורי היקף הבנייה המתוכנן ניצבת בעיה כלכלית משמעותית: התוכניות מציעות מכפיל ממוצע של כ-3.4 דירות חדשות לכל דירה קיימת, בעוד שלצורך היתכנות כלכלית של פרויקטים באזורים אלה נדרשים מכפילים של 6 עד 7 לפחות. המשמעות היא שללא סבסוד ממשלתי משמעותי, קיים ספק באשר לאפשרות לממש את התוכניות.
שלוש התוכניות מקודמות ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסגרת מאמציה לקדם התחדשות וחיזוק מבנים באזורים החשופים לסיכון מוגבר לרעידות אדמה. הן מקודמות במסלול רשויות ומוגשות גם על ידי הרשויות המקומיות. לצד יחידות הדיור החדשות, התוכניות כוללות שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
בחצור הגלילית צפויה הוועדה לדון בתוכנית מתחם הדולב, המשתרעת על שטח של כ-45.4 דונם במרכז היישוב, בין הרחובות הדולב, כליל החורש וחוני המעגל. במתחם קיימים כיום 13 מבנים, מהם תשעה מבני מגורים וארבעה מבני ציבור, הכוללים 151 דירות המיועדות להריסה. במקומם מתוכננות 543 יחידות דיור חדשות בעשרה בניינים, במכפיל של כ-3.6 דירות חדשות לכל דירה קיימת.
הבינוי המתוכנן במתחם משלב בנייה מרקמית של עד עשר קומות לצד בניינים גבוהים יותר, שיגיעו עד 15 קומות מעל קומת הכניסה. בנוסף למגורים, התוכנית כוללת כ-500 מ"ר של שטחי מסחר בקומות הקרקע, כ-7,000 מ"ר למבנים ולמוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ותשתיות חניה.
במגדל העמק מקודמות שתי תוכניות נוספות. הגדולה שבהן היא תוכנית מתחם קדש-ראשונים, המשתרעת על כ-27.5 דונם בשכונת גן ישראל, בחלקה הוותיק של מערב העיר. המתחם ממוקם בין הרחובות הראשונים, קדש ושומרון ודרך העצמאות. התוכנית מציעה להרוס 195 דירות קיימות ומבני ציבור ישנים, ולהקים במקומם 672 יחידות דיור חדשות, במכפיל של כ-3.45. הבנייה החדשה תהיה מדורגת, בבניינים בני שש עד 18 קומות, כולל קומת הכניסה. עוד כוללת התוכנית כ-2,780 מ"ר למבני ציבור וכ-1,530 מ"ר של שטחי מסחר.
התוכנית השלישית במגדל העמק היא תוכנית מתחם שלום עליכם, הממוקם באזור לב העיר, במפגש דרך העצמאות ורחוב שלום עליכם. על שטח של כ-6.6 דונם מתוכננת הריסת 64 דירות קיימות והקמת 190 דירות חדשות במקומן, במכפיל של כ-3. הבנייה תכלול בניינים בני חמש עד 11 קומות מעל הקרקע, לצד כ-1,000 מ"ר של שטחי מסחר לאורך דרך העצמאות, שתי כיתות גן ילדים ושטחים ציבוריים פתוחים.
למרות היקף הבנייה המוצע בשלושת המתחמים, הפער בין מכפילי הבנייה המתוכננים לבין אלה הנדרשים להיתכנות כלכלית באזורי הפריפריה מציב סימן שאלה משמעותי סביב מימושם. בעוד שהתוכניות נועדו להחליף מאות דירות ישנות במבנים חדשים וממוגנים, קידומן הסטטוטורי אינו מבטיח את יציאתן לביצוע, שתהיה תלויה במציאת פתרון כלכלי שיאפשר ליזמים להוציאן לפועל.
גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר: "התוכניות בחצור הגלילית ובמגדל העמק הן חלק מהמאמץ של הרשות להתחדשות בשנתיים האחרונות להביא את ההתחדשות העירונית גם לנגב ולגליל. התוכניות ישפרו את תנאי הדיור של התושבים ויוסיפו מאות יחידות דיור חדשות וממוגנות, לטובת זוגות צעירים ומשפחות שיוכלו להישאר ביישובים או לעבור לגור בהם. המאמץ המרכזי כיום, בשיתוף כל גורמי הממשלה הרלוונטיים, מתמקד בשיפור הכלכלה של הפרויקטים והתאמתם למציאות הכלכלית המורכבת, על מנת שניתן יהיה לממש את התוכניות בהקדם האפשרי".
