מרכז הנדל"ן
גיל קטה רכש קרקע בגליל ים, השמאי המכריע קיצץ 10 מיליון שקל מהיטל ההשבחה
בעקבות עסקת מכר שבוצעה בשנת 2024, במסגרתה נמכרה קרקע המיועדת להקמת 77 יחידות דיור בסכום של 111.5 מיליון שקל, קבעה הוועדה המקומית הרצליה היטל השבחה בגובה 28 מיליון שקל. מנגד, שמאי בעלי הקרקע העריכו את ההיטל בכ-12 מיליון שקל בלבד. השמאי המכריע, ארנון גולדברג, פסק כי ההיטל יעמוד על 18 מיליון שקל, תוך שהוא מקבל חלק מטענות בעלי הקרקע ביחס לשווי במצב הקודם וכן לגבי שווי
השמאי המכריע ארנון גולדברג קיזז לאחרונה 10 מיליון שקלים מהיטל ההשבחה שדרשה הוועדה המקומית הרצליה בגין מכירת קרקע בשכונת גליל ים. בעוד שהוועדה, באמצעות השמאים שאול לב ושלמה מארקוביץ, דרשה היטל בגובה 28 מיליון שקל, עשרות בעלי הקרקע, שיוצגו על ידי שמאית המקרקעין נחמה בוגין והשמאי שמי מויאל ממשרדה, טענו כי ההיטל צריך לעמוד על כ-12 מיליון שקל. גולדברג קבע בסופו של דבר את גובה ההיטל על כ-18 מיליון שקל.
הקרקע המדוברת, בשטח של כ-3 דונם, נמכרה בינואר 2024 ליזם גיל קטה תמורת 111.5 מיליון שקל. היטל ההשבחה נובע מאישור תוכנית רמת השרון מערב, המשתרעת על פני 505 דונם מדרום-מזרח להרצליה וממערב לקיבוץ גליל ים — שטח שעבר לעיר הרצליה במסגרת חילופי שטחים ב-2022. התוכנית, שאושרה ב-2018 בוותמ"ל, כוללת תכנון לשכונה חדשה עם 1,675 דירות בצפיפות של כ-33 דירות לדונם, וכן אזורי תעסוקה, מבני ציבור, שטחים פתוחים ודרך עוקפת לרמת השרון.
החלקה נושא השומה מיועדת לבנייה רוויה של 77 דירות וכ-500 מ"ר של שטחי מסחר בבניין בן 10 קומות, בקרבת מתחם הכוכבים בשכונת גליל ים, בדרום-מערב הרצליה. המתחם גובל בקיבוץ גליל ים ממזרח, בנתיבי איילון ממערב, ברחוב שבעת הכוכבים מצפון ובשטחים חקלאיים המשתייכים לרמת השרון ומוא"ז חוף השרון מדרום.
האזור שבו ממוקמת החלקה נמצא כיום בשלבי פיתוח, כאשר חלקו המזרחי – שבו מצוי מושא השומה – טרם פותח, בעוד החלק המערבי שמעבר לרחוב התזמורת כבר כולל בנייני מגורים בני 8–10 קומות, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים נוספים. חטיבת הקרקע הכוללת את החלקה משתרעת על כ-496 דונם בחלקו המזרחי של המתחם, ומקיפה את קיבוץ גליל ים מדרום, מצפון וממערב. על פי התכנון, הבנייה צפויה להשלים את רצף הפיתוח של שכונת גליל ים עד גבול הקיבוץ.
השמאי: מדובר בהערכת שווי מורכבת
עיקר המחלוקת בין הצדדים נגעה לשווי הקרקע החקלאית במצבה הקודם וכן לגבי שווי מגורים במצב החדש. בעוד ששמאי הוועדה המקומית התבססו על עסקאות שבוצעו בהרצליה בלבד, שמאי בעלי הקרקע כללו גם עסקאות בהוד השרון וברמת השרון. השמאי המכריע קבע כי יש להתחשב בעיקר בקרקעות מהרצליה, אך גם באלו של רמת השרון כרף עליון.
בהכרעתו כתב השמאי המכריע כי "נוכח הוראות הפסיקה ובהתחשב בגישת השומה המועדפת כאמור, הרי שהערכת השווי במצב הקודם הינה מורכבת , שכן המדובר בקרקע חקלאית לא מפותחת, אשר העסקאות בה מבטאות ציפיות לשינוי ייעוד ולעלייה עתידית בשווי, המושפעות ממיקומה ביחס לאזורים מפותחים בעיר, ומתהליכי תכנון החלים לגבי או בסביבתה, אשר ייתכן שנדרש לנטרל את השפעתם".
השמאי בחן עסקאות סמוכות למועד הקובע, באזורים שעדיין נכללים בתחום השיפוט של רמת השרון ושנמצאים בתוכניות מפורטות ובתוכנית כוללנית שטרם אושרו. לפיכך, העריך את שווי הקרקע במצבה הקודם לפי 1,750 שקל למ"ר, בהשוואה ל-1,400 שקל לפי עמדת שמאי הוועדה המקומית ו-2,000 שקל לפי שמאי בעלי הקרקע. שווי מ"ר מבונה למגורים נקבע בהחלטת השמאי המכריע על 9,450 שקל למ"ר לאחר הפחתה בשל שילוב מסחר, תוך שהוא מקבל את עמדת שמאי הבעלים לפי שווי של הדירות המיוחדות מגולמות כבר בעסקאות ההשוואה.
לדברי השמאי שמי מויאל שותף במשרד נחמה בוגין, אשר ייצג את בעלי הקרקע, המחלוקת העיקרית הייתה סביב שווי הקרקע החקלאית במצב הקודם והערכת השווי למגורים במצב החדש. "המחלוקת העיקרית הייתה לגבי שווי קרקע חקלאית במצב הנכנס וכן שווי קרקע למגורים במצב היוצא. לעניין שווי קרקע חקלאית, הוועדות מנסות לרוב לקבוע שווי נמוך שאינו משקף את השווי הראוי. הוויכוח על שווי קרקע חקלאית קיים בכל מתחם בו מתקיים שינוי יעוד מקרקע חקלאית ליעוד סחיר. לאחרונה אנו רואים הכרעות רבות של שמאים מכריעים שבה נקבע שווי גבוה יותר לקרקע חקלאית מאשר השווי שנקבע ע"י שמאי הועדות. בנוסף לעניין השווי למגורים, השמאי המכריע קיבל את עמדתנו לעניין שווי קרקע למגורים וכן את הטענה כי שווי הקרקע למגורים כבר מגלם את השווי לדירות מיוחדות וחדר דיירים. מדובר על הפחתה משמעותית שתשפיע על היטלי ההשבחה במגרשים נוספים בתכנית".
