מרכז הנדל"ן
השגרירות משלמת 17 אלף דולר בחודש: כמה שילם איש העסקים על הנכס בירושלים?
בלעדי: כשבוע וחצי לפני חנוכת שגרירות קולומביה בירושלים רכש איש העסקים שמוליק אפוטה את המבנה היוקרתי ברחוב רבי עקיבא תמורת כ-12 מיליון שקל, לאחר שבעליו ניסו למכור אותו במשך שלוש שנים ללא הצלחה. זמן קצר לאחר הרכישה השכיר אפוטה את הנכס לשגרירות תמורת 17 אלף דולר בחודש, בהסכם לחמש שנים עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות
ביום רביעי האחרון נחנכה רשמית שגרירות קולומביה בירושלים, שהפכה לשגרירות הזרה העשירית הפועלת בבירה. אלא שמאחורי פתיחת השגרירות עומדת גם עסקת נדל"ן מסקרנת: כשבוע וחצי בלבד לפני טקס החנוכה נמכר הנכס היוקרתי שבו נפתחה השגרירות, ברחוב רבי עקיבא 8 במרכז העיר, לאיש העסקים הירושלמי שמוליק אפוטה, הנחשב לאחד השחקנים הגדולים בענף החניונים בירושלים. למרכז הנדל"ן נודע כי המוכרת היא חברת נוף הפארק הדס קפיטל, שבבעלות איש העסקים הלל זוריבין.
סמיכות הזמנים בין מכירת הנכס להשכרתו לשגרירות בולטת במיוחד לנוכח העובדה שהחברה ניסתה למכור אותו במשך כשלוש שנים, ואף הציעה אותו במחיר של כ-15 מיליון שקל, אך ללא הצלחה. "צריך לזכור שאנחנו נמצאים בתקופה של מלחמה, שער הדולר נמוך ורוכשי החוץ כמעט שאינם פעילים בשוק", אמר למרכז הנדל"ן גורם המכיר את העסקה.
זמן קצר לאחר שרכש את הנכס, השלים אפוטה עסקה נוספת, הפעם כבעל הנכס המשכיר, וחתם על הסכם שכירות ארוך טווח עם שגרירות קולומביה, שתשלם עבורו 17 אלף דולר בחודש. על פי פרסום ב-mynet ירושלים, ההסכם נחתם לחמש שנים, עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות. דמי השכירות משקפים הכנסה שנתית של 204 אלף דולר, ובסך הכול כ-1.02 מיליון דולר בחמש שנות השכירות הראשונות. אם תמומש האופציה, עשויה ההכנסה הכוללת להגיע לכ-2.04 מיליון דולר לאורך עשר שנים, בהנחה שדמי השכירות לא ישתנו ולפני ניכוי הוצאות.
השגרירות החדשה פועלת בבית אבן בסגנון ירושלמי מסורתי ברחוב רבי עקיבא, בלב העיר. מדובר בבניין בן שתי קומות, בשטח בנוי כולל של כ-200 מ"ר, הכולל חצר מעוצבת בשטח של 128 מ"ר ושתי כניסות נפרדות, שאחת מהן תשמש את השגרירות והשנייה את הקונסוליה.
לדברי שמאי המקרקעין קובי ביר, דמי השכירות שנקבעו בהסכם עם השגרירות, כ-17 אלף דולר בחודש, משקפים לנכס שווי גבוה משמעותית ממחיר העסקה. היוון ההכנסה השנתית מדמי השכירות לפי שיעור תשואה של 2.5% מגלם שווי של כ-25 מיליון שקל, כלומר יותר מ-100 אלף שקל למ"ר. ואולם, למרכז הנדל"ן נודע כי אפוטה רכש את הנכס באמצעות חברת "בית אורים יזום פרויקטים" שבבעלותו, תמורת כ-9 מיליון שקל בלבד, פחות ממחצית השווי הנגזר מדמי השכירות שמשלמת השגרירות.
ביר סבור כי מחיר הרכישה נמוך גם ביחס למאפייניו הייחודיים של הנכס, למיקומו המרכזי ולשטחיו. בחישוב שמאי המעניק לגינה מקדם שווי של 10%, מתקבל שטח אקוויוולנטי של כ-224 מ"ר, כך שמחיר הרכישה משקף פחות מ-55 אלף שקל למ"ר. לדבריו, מדובר ברמת מחירים המאפיינת דירת מגורים איכותית בשכונת רחביה, ולא בהכרח מהיוקרתיות שבהן, והיא נמוכה יחסית לנכס ייחודי מסוג זה, בבניין לשימור ובמיקום מרכזי בירושלים.
עם זאת, ביר מדגיש כי לא ניתן לגזור בהכרח את שווי השוק של הנכס מדמי השכירות שמשלמת השגרירות. לדבריו, "צריך להביא בחשבון ששגרירות אינה שוכר רגיל בשוק. יש לה דרישות ייחודיות מבחינת מיקום, אבטחה וצרכים תפעוליים, וכאשר היא מוצאת נכס שעונה על הדרישות הללו, היא עשויה להיות מוכנה לשלם פרמיה משמעותית עבור נכס המתאים לצרכיה היחוודיים, גם מחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק".
למרות ההסתייגות, ביר מעריך כי גם ללא התחשבות בדמי השכירות החריגים, מחיר העסקה נמוך משוויו של הנכס. להערכתו, נכס בעל מאפיינים דומים, במיקום מרכזי בירושלים ובבניין לשימור, אמור להימכר בכ-65–70 אלף שקל למ"ר. על בסיס הערכה זו, שווי הנכס נע בין כ-14.6 מיליון שקל לכ-15.7 מיליון שקל, גבוה בכמה מיליוני שקלים מהמחיר ששילם אפוטה.
גורם בחברת הדס קפיטל הסביר כי על הנכס חלות מגבלות שימור מחמירות, שאינן מאפשרות לבצע בו שינויים משמעותיים. לדבריו, הגישה לקומת הקרקע היא באמצעות גרם מדרגות, ואילו הקומה השנייה כוללת שישה חדרים. עוד ציין כי למרות האוורור הקיים בקומת הקרקע, היא מתאימה יותר לשימוש משרדי מאשר למגורים. בעבר שימש הנכס את משרדי החברה, עד שזו העבירה לאחרונה את פעילותה לאזור כנפי נשרים בירושלים.
לנכס שבו פועלת כעת שגרירות קולומביה היסטוריה נדל"נית ארוכה. בעבר היה בבעלות משפחת ולירו, מהמשפחות הירושלמיות הוותיקות והמוכרות, ובהמשך נמכר לחברת הביטוח אליהו וליזם יורם שכטר, שקידם את פרויקט היוקרה "ירושלים של זהב". במשך שנים פעל במקום משרד המכירות של שכטר לפרויקט.
בהמשך עבר הנכס לידיו של איש העסקים הלל זוריבין, באמצעות חברת הדס קפיטל, שאותה רכש בשנת 2020 תמורת 144 מיליון שקל. העסקה כללה אז כ-40% משטחי המגורים בפרויקט "ירושלים של זהב", בהיקף של כ-4,200 מ"ר, לצד מלוא שטחי המשרדים, הנכס המדובר והחניון.
אפוטה, המוכר בענף הנדל"ן כ"איש החניונים", מחזיק באמצעות חברת "ימית" שבבעלותו בפעילות נרחבת בתחום החניונים, הכוללת עשרות חניונים ברחבי הארץ. חלקם נמצאים בבעלות החברה ואחרים מוחזקים בשכירות ארוכת טווח. בירושלים מפעילה החברה, בין היתר, חניונים במתחם המרכז הרפואי הדסה עין כרם, בשוק מחנה יהודה, במרכז כלל ובמתחם כי"ח, וכן את חניון מלון וולדורף אסטוריה. בתל אביב כוללים נכסיה ופעילותה את חניון מתחם שרונה ואת חניון מלון רויאל ביץ' של רשת ישרוטל.
לצד פעילותו בתחום החניונים, אפוטה פעיל גם בשוק הנדל"ן המניב. אחת העסקאות הבולטות שביצע בעבר הייתה רכישת ביתו לשעבר של ראש עיריית ירושלים המיתולוגי, טדי קולק, ברחוב רבי עקיבא 8, מידי קרן פייר. מדובר בנכס יוקרתי הכפוף להוראות שימור מחמירות, המשמש כיום את חברת ימית.
לפתיחת השגרירות בירושלים יש גם משמעות מדינית. קולומביה, שבתקופת הנשיא הקודם גוסטבו פטרו ניתקה את יחסיה הדיפלומטיים עם ישראל על רקע המלחמה בעזה, חידשה את היחסים בעקבות חילופי השלטון במדינה. הנשיא החדש, אבלרדו דה לה אספרייה, המזוהה עם הימין ועם עמדה פרו-ישראלית, הבטיח להעביר את השגרירות לירושלים. עבור ראש הממשלה בנימין נתניהו, פתיחתה של שגרירות זרה נוספת בבירה היא גם אירוע בעל משמעות סמלית וציבורית, במיוחד בתקופה שלפני הבחירות בישראל, וניתן להציגה כהישג דיפלומטי וכחיזוק למעמדה הבינלאומי של ירושלים.
מחברת ימית לא נמסרה תגובה. את העסקה מטעם ממשלת קולומביה ליווה משרד עורכי הדין ירדני אמיראס, באמצעות עו"ד לאון אמיראס, שסירב להגיב לידיעה.
