הקלות מס וחובת דיווח על הכנסות: התוכנית של משרד השיכון לשוק השכירות
המשרד פרסם טיוטת החלטה שמטרתה יצירת תוכנית אסטרטגית לשוק הדיור להשכרה. הטיוטה מגיעה כמעט שנה אחרי הדדליין לגיבוש התוכנית, וייקח זמן עד שתצא לפועל. התוכנית כוללת הקמת יחידה ייעודית במשרד השיכון לניהול שוק השכירות, הטבות מס למשכירים וחובת דיווח על הכנסות מהשכרה בכל סכום
משרד הבינוי והשיכון העביר אתמול (ב') למשרדי הממשלה טיוטת החלטת ממשלה שמטרתה יצירת תוכנית אסטרטגית לשוק הדיור להשכרה.
ההצעה כוללת, בין היתר, הקמת יחידה מקצועית במשרד הבינוי והשיכון לניהול שוק השכירות; הקלות מיסוי, הנחות בקרקע והטבות רגולטוריות לעידוד ההשכרה; והחלת חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירה בכל סכום. עלות מימוש הצעת המחליטים מוערכת בתוספת של 30 מיליון שקל לתקציב משרד הבינוי והשיכון.
יש לציין כי נושא התוכנית האסטרטגית לעידוד שוק הדיור להשכרה כבר נדון ע"י הממשלה לפני כשנה. אז הוחלט להטיל על מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, לגבש תוכנית אסטרטגית בתוך 90 יום. זה לא קרה. הצעת המחליטים שפורסמה אתמול, באיחור של כמעט שנה, היא בבחינת מהלך התנעה בלבד שאין לו בכלל צפי מימוש, וייקח זמן רב עד שהרעיונות שמועלים בה, שמימושם כרוך בתיאום בין משרדי ממשלה, תיקוני חקיקה ותקציבים ייעודיים - יצאו לפועל.
בדברי ההסבר להצעה יש הכרה בכשל הממשלתי המתמשך בניהול תחום השכירות: "הביקוש לשכירות בישראל הולך וגובר ומהווה כשליש ממשקי הבית. עם זאת, שוק זה לא מפותח דיו בהשוואה למדינות מפותחות אחרות ומתבטא בתנודתיות גדולה, בא-סימטריה מובנית בין משכירים לשוכרים, ברמת ודאות נמוכה ובחוזים קצרים ביחס למצב הרצוי בשוק מפותח. הביקוש לדיור בכלל, ולדיור בשכירות בפרט, עולה על ההיצע הקיים, ושכר הדירה הממוצע ממשיך לעלות ולהשית עלויות גבוהות על האזרח הממוצע. מדינת ישראל ממוקמת במקום הנמוך ביותר מבין מדינות ה-OECD בהיבט של אסדרת תחום השכירות".
המהלך הראשוני והבסיסי ביותר שהתיקון מציע הוא הקמת יחידה מקצועית שתפעל במסגרת משרד הבינוי והשיכון ותהווה גוף מתווה ומסייע בפיתוח מדיניות ממשלתית עבור שוק השכירות. היחידה תפעל בנושאים של איגום מידע על שוק השכירות, קביעת יעדים ומדדים לשוק השכירות, כלים לעידוד השכרה לטווח ארוך והקמת מנגנון בירור תלונות מצד שוכרים.
הצעת המחליטים מבקשת להטיל על שר האוצר לבצע מעקב אחר קידום התיקון לפקודת המסים שנוגע להחלת חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירה בכל סכום. המטרה היא "אמידה מהימנה של עלויות שכר הדירה ושוק השכירות בישראל". יש לציין כי חוק ההסדרים שגובש בעת הכנת תקציב המדינה לשנים 2024-2023 כלל רפורמה שתחייב דיווח על השכרת דירה. היוזמה נדחתה אז על ידי ועדת הכספים עקב חשש שהדיווח יהיה הצעד הראשון לקראת הטלת מס על המשכירים גם במקרים ששכר הדירה נמוך מהרף לתשלום מס, שעומד כיום על 5,654 שקל לחודש.
התוכנית מציעה מספר מנגנונים לקידום השכירות בשוק הפרטי והציבורי: הטבות מס למשכירים פרטיים; הקלות במכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), כולל קביעת כללים למחירי מינימום ופריסת תשלומי הוצאות פיתוח; ויצירת אחידות במנגנוני השכירות המוסדית ארוכת הטווח בהיבטים של תנאי הזכאות, שיעורי ההנחה ותקופת השכירות.
בינואר דיווח כלכליסט על מכתב שהוציאו מנהל רמ"י ינקי קוינט, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן וסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל למנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, ובו התנגדו לדרישה של ועדות התכנון מהיזמים להקצות דירות להשכרה. הצעת המחליטים שפורסמה אתמול מבקשת להסדיר את הנושא ברמה ארצית. בין היתר, מדובר על קביעת קרקע ייעודית לשכירות בתוכניות מתאר ותב"עות, שימוש בשטחים חומים (מבני ציבור) לטובת פרויקטי שכירות והאצת תהליך התכנון.
עו"ד שרון קרני-כהן, מנהלת קידום מדיניות בתוכנית קרסו-הגר למחקר ופיתוח דיור הוגן של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א, מביעה ספקות ביחס להצעת המחליטים שפורסמה אתמול: "איפה ההתקדמות? במקום להמשיך לדבר על החסמים ביצירת שוק שכירות הוגן, המשרד האמון על הדיור בישראל חייב לעבור לשלב הביצוע. לשם כך הוא יכול לבחור במספר רב של צעדים, למשל, קביעת תנאי זכאות לדיור בהישג יד המותאמים למשקי בית במעמד הביניים; תיקון חוק עידוד השקעות הון, כך שהטבות מס יינתנו גם למי שמייצר דירות להשכרה במחיר מופחת, ולא רק במחיר שוק; תיקון חוק הותמ"ל כך שיחידות הדיור להשכרה בהישג יד (דב"י) ייקבעו בתוכנית ולא בשלב השיווק; הגבלת מחירי הדב"י באזורי הביקוש. הקמת יחידה שתעסוק בשכירות במשרד השיכון היא מבורכת כשלעצמה, אך לא ברור מי מבטיח שהצעותיה ימומשו – ושלא נמצא את עצמנו בעוד שנה שוב באותה נקודה".
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח: "הגיעה השעה שמדינה תכניס את היד לכיס תעודד לכך את ענף הבנייה ותסייע לציבור הענק שזקוק לדיור בשכירות. כדי להפוך את השוק למסודר ולהביא אותו לגודל הנדרש בטווח זמן של שנים ספורות בלבד, על הממשלה לייצר מסלול קצר מאוד של הליכי תכנון לפרויקטים להשכרה, להפחית דרמטית את המס על השקעה בדירות, להפחית דרמטית את מחיר הקרקע לדירות להשכרה ואת שלל המיסים וההיטלים הנלווים למי שיבנה דירות ייעודיות להשכרה".
