תל אביב בראש, הפריפריה מאחור: 77% מההתחדשות העירונית מרוכזים בעשר ערים בלבד
לפי ניתוח של נתוני הלמ"ס, במחצית הראשונה של 2026 החלה בנייתן של כ־8,500 דירות במסגרת התחדשות עירונית, מהן 1,987 בתל אביב; ביבנה ובנס ציונה ההתחדשות אחראית ליותר מ־80% מהתחלות הבנייה, בעוד שבערים כמו אופקים, נתיבות וטבריה לא נרשמה אף התחלה בתחום
המחצית הראשונה של 2026 הסתיימה עם התחלות בנייה של כ-8,500 דירות בהתחדשות עירונית, בעיקר באזור המרכז - כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס שהוצג בכנס של אתר מגדילים.
הנתונים שפורסמו מתייחסים למחצית הראשונה של 2026, ולכן בשלב זה אין אפשרות להשוות אותם ישירות לתקופה המקבילה ב־2025, שכן הלמ"ס פרסמה לגבי השנה שעברה נתונים שנתיים בלבד. עם זאת, בכל 2025 החלה בנייתן של כ־18.5 אלף דירות במסגרת התחדשות עירונית. אם קצב התחלות הבנייה שנרשם במחצית הראשונה של השנה יישמר גם במחצית השנייה, 2026 צפויה להסתיים עם כ־17 אלף התחלות בנייה – היקף דומה, אך מעט נמוך מזה שנרשם אשתקד.
הניתוח הראה את היקף הדירות שנבנו במסגרת התחדשות עירונית ואת חלקן מסך הבנייה באותה העיר. תל אביב מובילה את שוק ההתחדשות העירונית בישראל, עם 1,786 התחלות בנייה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38/2 (מסלול שבו הורסים בניין קיים ובונים במקומו בניין חדש) במחצית הראשונה של 2026. לכך נוספו 201 דירות בתמ״א 38/1 (תוספת דירות לבניינים קיימים), כך שסך התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בעיר הגיע ל-1,987 דירות. התחלות אלה הן 58.8% מכלל 3,381 התחלות הבנייה בתל אביב-יפו בתקופה זו.
פתח תקווה מדורגת שנייה בהיקף ההתחדשות העירונית, עם 956 התחלות בנייה: 916 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-40 בתמ״א 38/1. מדובר ב-78.4% מכלל 1,219 התחלות הבנייה בעיר. בת ים מדורגת שלישית עם 813 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 741 בפינוי-בינוי ותמ״א 38/2 ו-72 בתמ״א 38/1, המהוות 68.8% מכלל 1,181 התחלות הבנייה בעיר.
ירושלים מדורגת במקום הרביעי עם 644 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 600 במסלולי הריסה ובנייה ו-44 בתמ״א 38/1. עם זאת, בשל היקף בנייה כללי של 3,250 דירות, ההתחדשות העירונית היוותה 19.8% בלבד מכלל התחלות הבנייה בעיר. נתניה מדורגת חמישית עם 499 התחלות בהתחדשות עירונית, המהוות 47.5% מכלל 1,050 התחלות הבנייה בעיר.
בחמישייה השנייה של הערים המובילות בהיקף ההתחדשות העירונית נמצאות יהוד-מונוסון, עם 444 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שהן 57.4% מכלל 773 התחלות הבנייה בעיר; רעננה עם 368 התחלות, המהוות 61.1% מכלל 602 התחלות; חיפה עם 325 התחלות בהתחדשות עירונית, שהן 13.8% מכלל 2,347 התחלות הבנייה בעיר; רמלה עם 270 התחלות, שהן 72% מכלל 375 התחלות; ואשדוד עם 243 התחלות בתמ״א 38/1, שהן 45.4% מכלל 535 התחלות הבנייה בעיר. בסך הכל, עשר הערים המובילות מרכזות כ־6,550 מתוך כ־8,500 התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית שנרשמו בארץ במחצית הראשונה של השנה - כ־77% מהסך הכולל.
לפי נתונים אלה, בעוד בערי המרכז חלק ההתחדשות העירונית מתוך כלל הבנייה נע בין 40% ל-80%, בחלק מהערים בפריפריה אין כלל בנייה בהתחדשות עירונית. בצד החיובי נמצאת יבנה, שבה כל 225 התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2026 היו במסגרת התחדשות עירונית: 204 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-21 בתמ״א 38/1. גם נס ציונה בולטת, עם 87 התחלות בהתחדשות עירונית מתוך 108 התחלות בסך הכול, שיעור של 80.6%. פתח תקווה ניצבת אחריהן עם שיעור התחדשות של 78.4%, רמלה עם 72%, בת ים עם 68.8%, רמת השרון עם 62.3% ורעננה עם 61.1%.
לעומת זאת, יש מספר ערים שרשמו היקפי בנייה משמעותיים, אך ללא התחדשות עירונית כלל. באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466, אולם באף אחת מהן לא נרשמה התחלת בנייה במסגרת פינוי-בינוי, תמ״א 38/2 או תמ״א 38/1. גם בבית שמש נרשמו 340 התחלות בנייה ללא התחדשות עירונית, בקריית מלאכי 214, באילת 208 ובשוהם 197.
ירידה בהיתרי הבנייה ב-2025
נתוני התחלות הבנייה היו יציבים יחסית בשנתיים האחרונות, וכאמור, גם קצב ההתקדמות הנוכחי מצביע על מגמה דומה. יחד עם זאת, בדוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, רואים ירידה בהיקף היתרי הבנייה להתחדשות עירונית. מהנתונים שפורסמו עולה כי בשנת 2025 חלה ירידה של כ-15% במספר היתרי הבנייה שניתנו במסגרת התחדשות עירונית לעומת 2024. בסך הכל הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בנייה שכללו 28,902 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יחידות אושרו בהיתרי בנייה מכוח תוכניות פינוי בינוי ו-15,836 יחידות אושרו בהיתרי בנייה שהוצאו מכוח תוכניות להתחדשות של תמ"א 38.
גם אם מדובר בשלבים שונים לגמרי, ירידה מתמשכת במספר היתרי הבנייה צפויה להשפיע בטווח הארוך גם על היקף הפרויקטים שיוצא לביצוע. בישראל אין התאמה ישירה בין היתר לבין ביצוע, אמנם היזמים נדרשים לעלות על הקרקע בתקופה של עד שנה ממועד קבלת ההיתר; ואכן, חלק גדול מהיזמים שמקבלים היתר עולים על הקרקע בתקופה של 6-3 חודשים ממועד קבלת ההיתר. אך לצד זאת, במקרים רבים יזמים מחליטים לדחות את מימוש ההיתר ואף לא לממש אותו.
