מרכז הנדל"ן
ירושלים של נדל"ן: האם ריבוי המגדלים יוביל לעלייה במחירים?
בעקבות תנופת ההתחדשות העירונית והקמת מגדלים ברחבי ירושלים, סקר חדש בקרב שמאי מקרקעין מגלה: כשני שלישים מעריכים כי מחירי הדירות בעיר ימשיכו לעלות, וכ-75% צופים גם עלייה בשכר הדירה. ומה ההשפעה של המלחמה על מחירי הדיור?
האם מדיניות ההתחדשות העירונית בירושלים, לצד קידום פרויקטים למגורים במגדלים, תצליח לבלום את המשך עליית מחירי הדיור בעיר? סקר חדש בקרב חברי לשכת שמאי המקרקעין שופך אור על האופן שבו מושפעים מחירי הדיור והשכירות בעיר, על רקע המלחמה ומדיניות התכנון העירונית. את הסקר ערך גבריאל רבני, יו"ר מחוז ירושלים בלשכה וחבר ועדת האקדמיה, אשר ביקש לבדוק את ההשפעות האפשריות של ההתחדשות העירונית ובניית המגדלים על שוק הנדל"ן בעיר הבירה – כמו גם את השפעותיה של מלחמת "חרבות ברזל".
ממצאי הסקר מצביעים על פערים בתפיסות השמאים באשר להשפעת ההתחדשות העירונית על מחירי הדירות. כ-24% סבורים כי המהלך עשוי להוזיל את מחירי הדירות בעד 10% – אך הם במיעוט. לעומתם, כ-40% מעריכים דווקא עלייה מתונה של עד 5% במחירים, ו-17% נוספים צופים התייקרות של 6%-10%. עוד כ-8% חוזים עלייה חדה יותר, של 10%-15%, בעוד 11% סבורים כי לא צפויה כל השפעה על המחירים.
בממד שוק השכירות, רוב מוחלט של כ-75% מהשמאים סבור כי ההתחדשות העירונית תוביל לעליית מחירים. כ-25% מהמשיבים מעריכים כי השכירות תתייקר בין 10%-15%, וכ-35% חוזים עלייה בטווח 6%-10%. מנגד, כ-20% דווקא צופים ירידה של עד 10% במחירי השכירות.
הסקר בחן גם את השפעות המלחמה על שוק הדיור בעיר. כשני שלישים מהמשיבים (65%) ציינו כי המלחמה הובילה לעלייה של עד 10% במחירי הדירות. 17% מהשמאים לא זיהו שינוי מהותי בעקבות המצב הביטחוני, בעוד 16% דווקא דיווחו על ירידה במחירים. בפלח שוק היוקרה, כ-62% ציינו כי נרשמה עלייה במחירים, כאשר 15% מתוכם אף ציינו כי העלייה הגיעה ל-15%. גם בתחום השכירות נרשמה מגמת עלייה: כ-36% דיווחו על עלייה בטווח 6%-10%, כ-27% על עלייה מתונה יותר (1%-5%), ואילו כ-25% מהמשיבים לא ראו כל השפעה למלחמה על שוק השכירות.
רבני, שביצע את הסקר, ציין כי ממצאיו ממחישים שבניית המגדלים במסגרת התחדשות עירונית בירושלים לא תעצור את מגמת עליית המחירים, אך העלייה תהיה מתונה, "בשל העובדה שמתחמים שלמים מחודשים באמצעות שיפור התשתיות, בניית מוסדות ציבור, מסחר וגנים ציבוריים, נוצר ביקוש גבוה יותר בקרב אוכלוסייה מבוססת והדבר משפיע על עליית המחירים באופן מתון".
מהנתונים עולה כי ירושלים נמצאת כיום בחזית התכנון להתחדשות עירונית מבין ערי ישראל, עם מעל 3,000 היתרי בנייה שהונפקו בעיר בשנת 2024. עם זאת, קצב התחלות הבנייה מצביע דווקא על ירידה של כ-12% לעומת שנת 2023, עם 5,183 יחידות דיור שהחלה בנייתן – 5 יחידות לאלף תושבים. לשם השוואה, בתל אביב נבנו באותה תקופה 13 יח"ד לאלף איש. לדברי רבני, "למרות ההובלה של ירושלים בתחום התכנון, היא עדיין באמצע תהליך מימוש הפוטנציאל של הבינוי שלה והמשמעות היא שמלאי גדול של דירות מתוכננות נמצא 'בצנרת', אך מימושו מתפרש על פני זמן ארוך".
ביחס לשוק השכירות בעיר, הסקר מצביע על מגמת עלייה, בניגוד אולי להיגיון לכאורה. "לכאורה, עקב ההיצע הצפוי בעקבות ההתחדשות העירונית, היה ניתן לצפות לירידה במחירי השכירות", אומר רבני. "עם זאת, המציאות בפועל תיראה אחרת. תחילה מדובר בעלייה 'זמנית' במחירי השכירות, היות ובעלי הדירות והשוכרים הקיימים, מפונים במסגרת הפינוי בינוי וזקוקים לפתרון דיור. לאחר מכן, במסגרת ההתחדשות של המתחם, מגיעה אוכלוסייה מבוססת יותר עם רמות ביקוש גבוהות לדירות חדשות, ולכן המחירים נשארים גבוהים".
רבני מתאר את תנופת ההתחדשות העירונית בירושלים, ובעיקר בשכונת קריית היובל, כמנוע לשינויים מהותיים בשוק. לדבריו, מדובר בתהליך הכולל שדרוג תשתיות, פיתוח מסחר ותעסוקה, ושיפור של המרחב הציבורי. "כתוצאה מהשינויים הללו, השכונה מושכת אליה אוכלוסייה בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים גבוהים יותר, מה שתורם לעלייה בביקושים לדיור. על רקע מגמות אלו, נרשמה עלייה של כ-30% במחירי הדיור בשכונה בשנים האחרונות. עם זאת, ככל שיתממשו פרויקטים נוספים ויגדל היצע יחידות הדיור באזור, צפויה בלימת קצב עליית המחירים, לאור הרחבת ההיצע בשוק המקומי והתייצבות הביקוש".
