מרכז הנדל"ן
הבלגאן ברמ"י גובה מחיר: צניחה חדה במספר מכרזי הקרקע ובזכיות היזמים
המשבר בניהול רמ"י מתחיל לחלחל לשטח: בדיקת קבוצת יסודות מעלה כי במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות ל-99 מתחמי מגורים בלבד, לעומת 743 בתקופה המקבילה ב-2022. מספר יחידות הדיור במכרזים שהסתיימו בזכייה צנח בכ-57% והסתכם ב-7,664 בלבד
מספר מתחמי הקרקע שמכרזי השיווק שלהם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הגיעו לפרסום תוצאות במחצית הראשונה של השנה המשיך לרדת בחדות, כך עולה מבדיקה שערכה קבוצת יסודות, המתפרסמת ב"מרכז הנדל"ן".
הבדיקה בחנה את המחציות הראשונות של השנים 2022–2026 ומצאה כי במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות עבור 99 מתחמים בלבד, לעומת 268 מתחמים בתקופה המקבילה אשתקד – ירידה של כ-63% בתוך שנה. בהשוואה למחצית הראשונה של 2022, אז פורסמו תוצאות ל-743 מתחמים, מדובר בירידה מצטברת של כ-87% בתוך ארבע שנים. מהנתונים עולה כי מדובר במגמה עקבית: במחצית הראשונה של 2023 פורסמו 599 מכרזים, ב-2024 ירד המספר ל-317, ב-2025 ל-268, ובמחצית הראשונה של השנה הנוכחית הוא הסתכם ב-99 בלבד.
במקביל לצמצום במספר המכרזים, גדל משמעותית גם שיעור המכרזים שלא הסתיימו בזכייה. אם במחצית הראשונה של 2022 רק שישה מתוך 743 מכרזים נסגרו ללא זוכה – שיעור של 0.8% – הרי שב-2023 עלה שיעור זה ל-12%, ב-2024 ל-16.4%, וב-2025 כבר ל-20.1%.
במחצית הראשונה של 2026 הסתיימו ללא זוכה 44 מתוך 99 מכרזים – כ-44.4% מכלל המכרזים שפורסמו. רק 55 מכרזים הסתיימו בזכייה, לעומת 214 בתקופה המקבילה ב-2025 ו-737 במחצית הראשונה של 2022 – ירידה של כ-92.5% בתוך ארבע שנים.
בקבוצת יסודות מסבירים כי הנתונים מצביעים על שתי מגמות נפרדות: האחת היא ירידה בהיקף המכרזים שמפרסמת המדינה, כלומר הקטנת היצע קרקעות המגורים המשווקות. השנייה היא ירידה בכדאיות הכלכלית וביכולת של יזמים להתמודד על הקרקעות, המתבטאת בעלייה המתמשכת בשיעור המכרזים שאינם זוכים להצעות.
מ-12.5 מיליארד שקל לפחות מ-3 מיליארד
מחלקת המחקר של יסודות בחנה גם את מספר יחידות הדיור שנכללו במכרזים שהסתיימו בזכייה. לאחר שבמחצית הראשונה של 2023 צנח מספר יחידות הדיור ב-51.4% – מ-17,765 יחידות ב-2022 ל-8,627 – נרשמה התאוששות ב-2024 עם עלייה של 68.5% ל-14,540 יחידות, וב-2025 נוספה עלייה מתונה של 4.7% ל-15,230 יחידות.
אלא שבמחצית הראשונה של 2026 התהפכה המגמה פעם נוספת. מספר יחידות הדיור במכרזים שבהם זכו יזמים ירד ב-49.7% והסתכם ב-7,664 יחידות בלבד. לעומת 2022 מדובר בירידה מצטברת של כ-56.9% במספר יחידות הדיור שעברו בפועל משלב המכרז לשלב הזכייה.
גם הכנסות המדינה מעלויות הקרקע והפיתוח במכרזים שהסתיימו בהצלחה הציגו תנודתיות חריפה. במחצית הראשונה של 2022 הסתכמו ההכנסות בכ-12.54 מיליארד שקל, אך ב-2023 הן ירדו ב-66.4% לכ-4.21 מיליארד שקל. בשנתיים שלאחר מכן נרשמה התאוששות, עם עלייה לכ-8.28 מיליארד שקל ב-2024 ולאחר מכן לשיא של כ-14.92 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2025. לעומת זאת, במחצית הראשונה של 2026 צנחו ההכנסות בכ-80.3% והסתכמו בכ-2.93 מיליארד שקל בלבד – הרמה הנמוכה ביותר בתקופה שנבדקה.
עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מציין: "הנתונים מצביעים על כשל כפול שניכר במחצית הראשונה של 2026. מספר המכרזים ירד בצורה דרמטית, ובמקביל שיעור הולך וגדל מהמכרזים מסתיים ללא זוכה. אי אפשר לייחס את התמונה הזאת רק לריבית או להאטה בענף. רמ"י התנהלה במשך תקופה ארוכה ללא יציבות ניהולית וללא תוכנית שיווק סדורה שמאפשרת לשוק לתכנן קדימה. לעיתים נקבעות עלויות פיתוח שאינן עולות בקנה אחד עם הכלכליות של הפרויקט, ולעיתים יוצאים לשיווק מכרזים שעדיין רחוקים מבשלות אמיתית".
עוד לדבריו, "הסכנה הגדולה אינה נעוצה רק במספר הנמוך של המכרזים כיום. מכרז שלא יוצא או שאינו מסתיים בזכייה היום הוא פרויקט שלא ייכנס לצנרת התכנון. את המחיר הציבור עלול להרגיש בעוד מספר שנים, כאשר יתברר שנוצר פער בהיצע הקרקעות הזמינות ובמספר הפרויקטים החדשים, יהיה קשה מאוד לסגור אותו במהירות. במקביל, ככל שמלאי הפרויקטים והדירות הזמינות לשיווק יצטמצם, יזמים עלולים למצוא את עצמם ללא עתודות קרקע מספקות ולהתחרות מחדש על כל מכרז באמצעות הצעות גבוהות יותר. התוצאה עלולה להיות עלייה נוספת במחירי הקרקע, שתתגלגל בסופו של דבר גם למחירי הדירות".
לסיכום ציין בלכר כהן כי "מבחינה מימונית, מדובר באתגר משמעותי מאוד עבור היזמים. רכישת קרקע במחיר גבוה מחייבת הון עצמי גדול יותר, מגדילה את עלויות המימון ומצמצמת את מרווח הביטחון של הפרויקט כבר בתחילת הדרך. המבחן האמיתי אינו כמה מכרזים מתפרסמים על הנייר או מלווים בחוברת מכרז, אלא כמה מהם באמת בשלים, כלכליים ומותאמים למציאות של שוק הנדל"ן, כך שיביאו יזמים להשתתף, לזכות ולהתקדם לבנייה בפועל".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, אמר בהתייחס לנתונים כי "רמ"י מנהלת כ-93% מקרקעות המדינה, ולכן היא אינה עוד שחקן בשוק אלא ספקית הקרקע המרכזית והמשמעותית ביותר עבור ענף הבנייה. במידה רבה היא גם ספסרית הקרקעות הגדולה בישראל: היא קובעת מתי הקרקע תצא לשוק, באיזה היקף, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
"כאשר מספר המכרזים מצטמצם בצורה כה חדה, הפגיעה ביזמים ובקבלנים היא ישירה ומהותית. לא לכל יזם יש מלאי גדול של פרויקטים בהתחדשות עירונית או עתודות קרקע פרטיות. עבור חברות רבות, האפשרות לגשת למכרזי מדינה ולזכות בקרקע היא תנאי בסיסי להמשך הפעילות, לשמירה על רצף פרויקטים ולהעסקת עובדים וקבלני משנה. כאשר הצינור הזה נסגר, לא נפגעת רק חברה מסוימת, נפגעת היכולת של הענף כולו לייצר את היצע הדירות הבא".
עוד אמר כי "אי אפשר לנהל את שוק הקרקעות כך שבמשך רוב השנה כמעט לא יוצאים מכרזים ואז בחודש דצמבר נסגרים חמישה או שישה מכרזים גדולים באזורי ביקוש בניסיון לעמוד ביעדים שנתיים. זה מצב שאינו מאפשר לשוק לתכנן, לממן ולהתחרות בצורה בריאה. רמ"י חייבת לפרסם תוכנית שיווק רב-שנתית, לפזר את המכרזים באופן סדיר לאורך השנה ולהבטיח שבכל רגע נתון קיימת תשתית מספקת של קרקעות זמינות לבנייה. אחרת, המדינה עצמה יוצרת את המחסור שממנו היא מזהירה, לצד הגברת מחירי הדירות בגלל קרקעות יקרות יותר".
שמואל להב זלמנוביץ׳, מנכ״ל-בעלים, מאגמה שיווק נדל"ן: "כיום שוק הדיור הוא במידה רבה שוק של קונים. ההיצע הקיים וההאטה בקצב העסקאות מאלצים יזמים להילחם על כל רוכש - בהנחות, בפריסות תשלום, בהטבות מימון ובשדרוגים במפרטים. אבל התמונה הזו עלולה להתהפך במהירות אם המדינה תסגור את הברז של הקרקעות ולא תבטיח הזרמה רציפה של יחידות דיור חדשות לצנרת התכנון והבנייה. הדירות שמשווקות היום הן תוצאה של קרקעות ומכרזים שיצאו לשוק לפני שנים. כשפחות מכרזים מתפרסמים ופחות מהם מסתיימים בזכייה - בעוד שנתיים-שלוש נראה פחות פרויקטים חדשים ופחות דירות על המדף. אז כוח המיקוח יעבור מהרוכשים בחזרה ליזמים. כשמספר הפרויקטים מצטמצם והביקוש מתרכז במלאי מוגבל, המחירים מגיבים בהתאם. לכן המחסור במכרזי הקרקע אינו בעיה תיאורטית של העתיד, אלא החלטה שמעצבת כבר היום את מבנה השוק של השנים הבאות.
"כמו כן, אנו עדים לתופעה בה היזמים יכולים להרשות לעצמם לעכב את ההיתר ולא לצאת לשיווק וממתינים לשוק יותר יציב. כדי למנוע גל נוסף של עליות מחירים, המדינה חייבת לשמור על רצף קבוע של שיווקי קרקע ועל צנרת מספקת של פרויקטים חדשים".
