מרכז הנדל"ן
המחוזי קיבל ערעורי בעלי קרקע בראשון לציון נגד ועדת הערר: הורה להחליף שמאי מייעץ
מרכז הנדל"ן: בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורי בעלי הקרקע בראשון לציון, לאחר שוועדת הערר דחתה את תביעתם לפיצוי בגין ירידת ערך. התביעה הוגשה בעקבות תוכנית חדשה שצמצמה את היקף הבנייה בחלקה מ-900 ל-336 יחידות דיור, תוך הקצאת כ-87% מהשטח לצורכי ציבור. בפסק הדין מתחה השופטת ביקורת חריפה על ועדת הערר ועל השמאי המייעץ, וקבעה כי הקביעה שלפיה ערך הקרקע דווקא עלה נשענה על שורת הנחות שלא בוססו כנדרש
בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל השבוע שלושה ערעורים שהגישו בעלי זכויות במקרקעין פרטיים במערב ראשון לציון נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את תביעת ירידת הערך שהגישו בשל תוכנית פוגעת. בפסק הדין מתחה השופטת יעל טויסטר ישראלי ביקורת חריפה על ועדת הערר ועל השומה המייעצת שעליה נשענה, והגדירה את ההליך "מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית".
בסיום ההליך הורתה השופטת להחזיר את הדיון לוועדת הערר, ולמנות שמאי מייעץ חלופי שיכין שומה חדשה לצורך בחינת תביעות הפיצויים שהגישו המערערים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נוסף על כך, חייב בית המשפט את עיריית ראשון לציון בהוצאות משפט בסך 150 אלף שקל.
ההכרעה ניתנה במסגרת ערעורים שהגישו בעלי קרקע בראשון לציון, שטענו כי התוכנית החדשה הביאה לירידת ערך מקרקעיהם. לדבריהם, התוכנית צמצמה באופן חד את זכויות הבנייה והגדילה את היקף השטחים המיועדים לצורכי ציבור לכ-87% מהשטח הבנוי הכולל, ולכן הם זכאים לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
המקרקעין שבמוקד המחלוקת משתרעים על שטח של כ-134 דונם במערב ראשון לציון. מדובר בחלקה שנוצרה מפיצול של חלקת ענק היסטורית בשטח של כ-2,375 דונם, שרובה בבעלות פרטית במושע, והיא מתאפיינת בתצורה ארוכה וצרה שנחצית על ידי רחוב ההסתדרות בעיר.
הקרקע יועדה למגורים, ונקבעו בה זכויות להקמת 900 יחידות דיור. ואולם, בשנת 2013 אושרה תוכנית חדשה, תוכנית 61, שהפחיתה באופן משמעותי את היקף זכויות הבנייה למגורים – מכ-900 יחידות דיור בתכנון הקודם לכ-336 יחידות בלבד. בעקבות זאת הגישו כמה קבוצות של בעלי קרקע פרטיים תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך עקב תוכנית פוגעת, בהיקף כולל של כ-203 מיליון שקל.
אלא שבמסגרת בדיקה שמאית שנערכה כעבור כ-7 שנים במהלך הליך הערר, קבע השמאי המייעץ אמנון נזרי כי דווקא חלה עליית ערך בקרקע: השווי במצב החדש הוערך בכ-117 מיליון שקל, לעומת כ-107 מיליון שקל במצב הקודם. לפי נזרי, העלייה בשווי נבעה מרמת ודאות תכנונית גבוהה יותר, וכן מהעובדה שמדובר בחטיבת קרקע גדולה ומורכבת, רוויית בעלי זכויות, אשר ממילא חייבה תכנון מפורט שלא היה קיים קודם לכן. לשיטתו, אף שעל הנייר היו זכויות נרחבות יותר, לא הייתה ודאות שניתן יהיה לממש בפועל את כלל 900 יחידות הדיור. עוד התבססה חוות הדעת על ההנחה שקונה סביר היה מביא בחשבון גם הפקעות נוספות בעתיד וגם צמצום בזכויות הבנייה.
ועדת הערר אימצה את חוות דעתו של נזרי, שלפיה התוכנית החדשה דווקא השביחה את הקרקע, ובהתאם לכך דחתה את תביעות הפיצוי בגין ירידת ערך.
"החלטת ועדת הערר פוגעת במערערים פעמיים"
בעלי הקרקעות לא השלימו עם ההחלטה, וערערו עליה לבית המשפט המחוזי מרכז בשלושה הליכים נפרדים. באחד מהם יוצגה קבוצת בעלים בידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא-יתים ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', ובהליך נוסף יוצגה קבוצה אחרת בידי עורכת הדין ליאורה אפרתי. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון יוצגה בידי עורכות הדין מיכל אגסי ואדוה זגון ממשרד פריש שפרבר.
בית המשפט מתח ביקורת חריפה על שיטת החישוב של השמאי המייעץ. "המקרה שבפני הינו מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית שביצע השמאי המייעץ באשר לשווי החלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיביים", כתבה בפסק הדין השופטת יעל טויסטר ישראלי. היא הבהירה עוד כי השומה צריכה להישען על המצב התכנוני התקף בפועל, ולא על תרחישים עתידיים שטרם קיבלו ביטוי סטטוטורי. במילים אחרות, גם אם קיימת הסתברות מסוימת לשינויים תכנוניים בעתיד, אין מקום להביאם בחשבון בחישוב השווי.
עוד כתבה כי "החלטת ועדת הערר בעניין זה פוגעת במערערים פעמיים. פעם אחת, כאשר הרשות מפקיעה על פי תכנית 61 כ-87% משטח החלקה לצרכי ציבור... ופעם שנייה, כאשר היא שוללת את זכות הפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע".
בפסק הדין נקבע כי קביעות ועדת הערר והשמאי המייעץ, שלפיהן יש להפחית מהמצב הקודם על בסיס הנחות והשערות שלפיהן 50% משטח החלקה אמור היה להיות מיועד לצורכי ציבור, ובהתאם להפחית גם כ-50% מזכויות הבנייה וממספר יחידות הדיור, אינן סבירות ואינן עולות בקנה אחד עם הדין וההלכות המחייבות.
עוד נקבע כי במסגרת השומה אין לייחס משקל לשינויים תכנוניים או לנוהג במתחמים אחרים, כל עוד אינם משפיעים במישרין על המקרקעין נשוא ההליך. בנוסף, יש לנטרל את השפעתם של הסכמים בעת הערכת שווי המצב הקודם. בכך התוותה השופטת טויסטר ישראלי קווים מנחים ברורים לעריכת השומה החדשה ולבחינה מקצועית ואובייקטיבית של טענות בעלי הזכויות לירידת ערך.
בהקשר זה הסתמך בית המשפט גם על פסיקות קודמות של בית המשפט העליון, בהן עניין אורה כהן ועניין דלי דליה, שבהן נקבע כי אין להביא בחשבון הפקעות עתידיות שאינן ודאיות.
לסיכום, הורה בית המשפט להחזיר את הדיון לוועדת הערר ולמנות שמאי מייעץ חלופי, שיכין שומה חדשה לבחינת תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עוד נפסק לטובת המערערים שכר טרחת עו"ד והוצאות בסך 50 אלף שקל לכל אחד מההליכים, ובסך הכול 150 אלף שקל בשלושת ההליכים המאוחדים.
