מרכז הנדל"ן
עלייה של 17% בעפר ותשתית ו-21% בשלד ובטון: כך עלויות הבנייה זינקו בשנת 2025
מרכז הנדל"ן: למרות שמדד תשומות הבנייה של הלמ״ס רשם ב-2025 עלייה זניחה של 2.38%, נתוני קבוצת "דקל" המנטרת את עלויות הבנייה, מציגים תמונת מצב שונה לחלוטין. מנכ״ל הקבוצה: ההתייקרויות פוגעות במיוחד בפרויקטים ציבוריים ארוכי-טווח ובקבלני תשתיות. פתרון אפשרי: עדכון מחירים גמיש שמחליף את ההצמדה למדד הכללי
שנת 2025 הסתיימה כאשר ענף הבנייה עדיין מתמודד עם תנודתיות חריגה במחירי חומרי הגלם, מחסור בכוח אדם וסביבת ריבית גבוהה. למרות זאת, מדד תשומות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס) עלה בשנה החולפת ב־2.381% בלבד, נתון שלטענת גורמים בענף רחוק מאוד מלשקף את המציאות באתרי הבנייה. אם גם אתם שייכים לאלו שחשים כי הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין המתרחש בשטח הוא חלקי במקרה הטוב ואינו קיים כלל במקרה הרע - יש לכך כנראה סיבה מוצדקת. נתוני קבוצת דקל, מפעילת "מחירון דקל" שמנטרת מדי חודש עלויות של אלפי פריטים, חומרים ופעולות בתחום הבנייה - שנחשפים כאן לראשונה - מציירים תמונה שונה לחלוטין.
עבודות עפר ותשתית עלו בכ־17%, עבודות שלד ובטון התייקרו בכ־20.8%, ועלות שעת עבודה של פועל מקצועי טיפסה מ־130 ל־145 שקל – עלייה של 11.5%. לדברי איתי שניידר, מנכ״ל ובעלי קבוצת דקל, המשמעות היא שההסתמכות על המדד כבר אינה רלוונטית, ועלולה להביא קבלנים להפסדים כבדים ואף לחדלות פירעון. "הפער הזה מוכיח שפרויקט שתומחר לפי הצמדה למדד בלבד מצא את עצמו בשחיקה רווחית עמוקה עוד לפני שלב הגמר", הדגיש. "מעט מאוד פרויקטים באמת תואמים את סל המוצרים שעליו מבוסס המדד. יש פרויקטים עתירי בטון וברזל, ויש כאלה שהם כמעט רק עבודות גמר - ולכן המדד לא משקף את העלויות האמיתיות".
הטענות לגבי פערי העלויות בין מדד התשומות של הלמ״ס לבין המציאות בשטח אינן חדשות. אחד האירועים הבולטים בתחום הוא עתירת ענקית הבנייה דניה סיבוס לבג״ץ בתחילת 2025 נגד הלמ״ס, בה נטען כי מדדי תשומות הבנייה לא עודכנו במשך למעלה מעשור ואינם משקפים את העלויות האמיתיות בענף, במיוחד לאחר המלחמה. בעקבות העתירה ערכה הלמ״ס תחשיב מחודש שהוביל לזינוק של כמה אחוזים במדד. עם זאת, לפי שניידר, הפערים רק הולכים ומתרחבים: "מאז 2020 אנחנו מקבלים פניות רבות – מהתאחדות הקבלנים ומגופים נוספים – שטוענים שמדד הלמ״ס רחוק מלשקף את מה שקורה בשטח. בעבר היה מקובל לסגור חוזה ולהצמיד הכול למדד, אבל 2025 הראתה עד כמה זה מנותק מהמציאות. הפערים האלה מוכיחים שהענף חייב להסתמך על מחירון מעודכן ולא על מדד כללי אחד".
מי הסקטורים שנפגעים קשות מהפערים הללו?
"בעיקר אלה העוסקים בפרויקטים ציבוריים וממשלתיים ארוכי-טווח, בהיקפים של מאות מיליוני שקלים עד מיליארדים. הם מוצמדים למדד תשומות הבנייה למשך שנים ארוכות, אך כבר אחרי שנה ההצמדה אינה משקפת את העלויות בפועל, והקבלנים נאלצים 'להביא כסף מהבית' – לעיתים במיליוני שקלים. פעמים רבות הם נדרשים לבחור: לנטוש את הפרויקט או להמשיך ולהעמיק את ההפסדים, ולעיתים אף לקרוס כלכלית".
גם קבלני התשתיות נפגעים, לדבריו, שכן הם עובדים עם כלים כבדים שדורשים דלק, תחזוקה וכוח אדם – כולם מוצמדים למדד שאינו משקף את ההתייקרויות בשטח, בעוד שהתחרות האגרסיבית מאלצת אותם להציע מחירים נמוכים במכרזים, מה שמוביל בסופו של דבר לשחיקה ולבעיות כלכליות. לאחרונה נחשפו מקרים של קבלני תשתיות גדולים שנקלעו לקשיים חמורים, כולל חברה שהגיעה להליך עקב חובות של כחצי מיליארד שקל – עדות נוספת למחיר הכבד של מנגנוני ההצמדה הקיימים.
גם הפסקת היבוא הישיר מטורקיה אילצה את השוק למצוא חלופות: חלק מהחומרים עוברים דרך מדינות ביניים, מה שמייקר את העלות, וחלק מיובא ממקורות רחוקים ויקרים יותר. "עם זאת, היחלשות הדולר הקלה במידה מסוימת על היבואנים", מבהיר שניידר. מוטות הפלדה מהווים דוגמה מעניינת נוספת: בניגוד למגמה העולמית, מחירם בישראל ירד ב־2025 בכ־4.9%. "זה נבע מכך שהיבואנים קנו מלאים חודשים קדימה כדי לגדר סיכונים, אך בשל עיכובים בפרויקטים נוצר עודף היצע מקומי שהפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים. המקרה הזה ממחיש שלא הכול מוכתב משוקי העולם. בישראל, גם תחרות, מלאי וביקוש מקומי יכולים לשנות את התמונה".
לפי שניידר, גם המזמינים וגם הקבלנים מבינים היום שהצמדה אוטומטית למדד התשומות של הלמ״ס אינה מתאימה לכל פרויקט. "יותר ויותר גופים מוציאים הזמנות לפי המחירים העדכניים ביום ההזמנה, במקום להיתקע עם מחיר קבוע לשנתיים. כולם מבינים שלא ניתן לצפות מקבלן לעבוד לאורך זמן במחירים שאינם משקפים את המציאות בשטח – כי בסוף אם הוא קורס זה פוגע גם בפרויקט. בפרויקטים ארוכי טווח קבלנים מבינים שהצמדה למדד לא מאפשרת להם לנהל סיכונים. אי-הוודאות לגבי עלויות כוח אדם, בטון וחומרי גלם גורמת לכך שפחות ופחות קבלנים מוכנים להיכנס למכרזים שמוצמדים רק למדד, משום שהם לא יהיו מסוגלים להתמודד עם ההשלכות".
לכן, בחמש השנים האחרונות, לדברי שניידר, נרשם שינוי משמעותי: יותר קבלנים דורשים מנגנון עדכון מחירים. "כיום אנחנו כבר רואים חשבונות ביניים שמתעדכנים חודשית לפי התייקרויות בפועל, דבר שלא היה מקובל בעבר. עדכון המחירים בזמן אמת מגדר את הסיכון של הקבלן. במקום להעמיס מראש ‘פרמיית סיכון’ גבוהה על המחיר, הוא יכול לתמחר נמוך יותר ולדעת שהעלות שלו תותאם למציאות בזמן הביצוע. הצמדה למחירון מעודכן ביום ההזמנה מאפשרת ודאות יחסית, מונעת נטישת פרויקטים ומייצרת יציבות גם לקבלן וגם למזמין".
ומה צפוי לשנת 2026 בתחום עלויות הבנייה? לפי שניידר, לא צפויות ירידות מחיר משמעותיות, אך העליות צפויות להיבלם, הודות להסתגלות לוגיסטית של ספקים ויבואנים. "ב־2026 השוק כבר הפנים שאנחנו חיים במציאות של תנודתיות מתמשכת. הענף התרגל לשינויים חדים, אך עדיין יש מחסור משמעותי בכוח אדם, שצפוי להמשיך ולהעלות את עלות העבודה – אם כי בקצב מתון יותר לעומת 2025. במקביל, היבואנים שיפרו את שרשראות האספקה, גוונו מקורות רכש, הגדילו מלאים וגידרו סיכונים, כך שהלוגיסטיקה יציבה יותר מבעבר".
