לאחר צניחה של 20% במניה: GNL תגייס מיליארד שקל בת"א

הבורסה בתל אביב ממשיכה למשוך ענקיות נדל"ן מארה"ב. אחרי שכבר יותר מ־30 בעלי הון אמריקאים גייסו בישראל למעלה מ־24 מיליארד שקל לחברות הפרטיות שלהם, הגיע תורן של קרנות הריט הציבוריות הגדולות. CMCT היתה הראשונה מביניהן להגיע לישראל בנובמבר 2017, באמצעות גיוס של 800 מיליון שקל במניות בכורה (Preferred equity), וכעת מצטרפת אליה קרן ריט נוספת.

קרן הריט האמריקאית GNL פרסמה אתמול תשקיף פומבי לגיוס של 250 מיליון דולר, באמצעות מניות בכורה בבורסת תל אביב, וביצוע רישום כפול. הקרן נסחרת בבורסת ניו יורק לפי שווי של 1.25 מיליארד דולר, לאחר שמנייתה איבדה 20% בשנה האחרונה, בדומה לרב סקטור הנדל"ן בארה"ב.

מדווחת לפי שיטת החשבונאות GAAP

GNL היא אחת מתוך ארבע קרנות ריט שמנהלת חברת הניהול AR Global (בסך הכל היקף נכסים מנוהל של 10.7 מיליארד דולר). GNL היא הקרן היחידה שהינה ציבורית ונסחרת. הקרן מנוהלת על ידי ג'יימס נלסון (מנכ"ל ונשיא), כריס מסטרסון (סמנכ"ל כספים) ומייקל וויל (מנכ"ל החברה). שלושתם נמצאים כעת בישראל ועורכים סבב פגישות עם משקיעים (רוד שואו). קרן הריט היא בעלת פורטפוליו של 332 נכסים שרשומים בספרי החברה, בשווי כולל של 3.2 מיליארד דולר.

אלא שלהבדיל מהדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן הישראליות או חברות הנדל"ן האמריקאיות שעושות עלייה לישראל, המספרים של GNL מדווחים על פי שיטת החשבונאות GAAP (בשונה מ־IFRS), שרושמת את הנכסים לפי עלות ולא לפי הערכת שמאי עדכנית. בנוסף, תקנות ה־GAAP מחייבות הפרשה לירידת ערך עבור פחת על הבניינים, ובדו"חות הרבעון הראשון של 2018, רשמה הקרן ירידת ערך נוספת של 375 מיליון דולר – כך שבפועל עלות הנכסים שלה, או מה שמכונה בשפה המקצועית שווי נדל"ן להשקעה, מסתכם אצלה בכ־3.5 מיליארד דולר. ההון העצמי שלה על פי הספרים הוא 1.3 מיליארד דולר.

מניות בכורה נתפסות ככלי שהוא בין אג"ח למניה. בדומה למניות רגילות, הן מעניקות לבעליהן זכות לקבל דיבידנד, אך אינן מאפשרות לקבל זכויות הצבעה בחברה. הקרבה שלהן לאג"ח היא בתזרים הקבוע והידוע מראש שהן מעניקות, כל עוד החברה היא סולבנטית. כפי שמחזיקי האג"ח נהנים מתשלום קבוע וידוע מראש של קופוני הריבית, כך בעלי מניות הבכורה מקבלים זכות לקבל תזרים קבוע וידוע מראש בחלוקת הדיבידנדים של החברות, שנקבע מראש על פי מדיניות דיבידנד.

בורסת תל אביב צילום: בלומברג

קרן GNL מחזיקה נכסים של תעשייה ולוגיסטיקה (33%) קמעונאות (9%) ומשרדים (58%). הפיזור שלה רחב ומתפרש על פני ארה"ב (49%), בריטניה (22%), הולנד (7%), גרמניה (9%), פינלנד (6%), צרפת (5%), ולוקסמבורג (2%). יחס חוב נטו ל־CAP הוא 46%.

הקרן מגיעה לישראל לאחר שרשמה ברבעון הראשון של 2018 עלייה של כ־8% בהכנסות משכירות על הנכסים, וירידה של 5% ב־FFO (רווח נקי בתוספת דיבידנדים מהשקעות, פחת והפחתות), ל־31.8 מיליון דולר שמייצג את התזרים הנקי מנוכה מהפחתות חד־פעמיות. עם זאת, בנטרול הפרשות חד פעמיות שאינן קשורות לפעילות הנדל"ן, כמו גידור על מט"ח ואופציות לעובדים, ה־AFFO שלה רשם עלייה של 2% ל־35.1 מיליון דולר. מנהלי הקרן גובים דמי ניהול של 1.25%, אך בשונה מקרנות ריט ישראליות שגובות את דמי הניהול מהיקף הנכסים הכולל (שכולל גם את החוב), ב־GNL דמי הניהול נגבים כשיעור מההון העצמי בלבד.

עסקאות ב־83 מיליון דולר ברבעון השני

ל־GNL אין מטרה ספציפית לשימוש בכספי ההנפקה בישראל, אך היא מציינת כי התמורה מיועדת לרכישת נכסים חדשים. החברה עשתה מתחילת השנה לא מעט עסקאות חדשות. ברבעון הראשון נרכשו נכסים בשווי כ־63.4 מיליון דולר, ועם פוטנציאל לעסקאות נוספות בהיקף של כ־229 מיליון דולר. מתחילת הרבעון השני ועד 16 במאי השלימה החברה עסקאות נוספות, בהיקף של 83 מיליון דולר. כל הנכסים החדשים שנרכשו הם בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, שהיא רוצה להעמיק בו את פעילותה.

מאז שהבורסה ורשות ני"ע אישרו ב־2017 את התקנות החדשות, שמאפשרות ביצוע של הנפקת מניות בכורה, רק CMCT ביצעה גיוס שכזה. מניות הבכורה של CMCT נסחרות בתשואה לפדיון גבוהה של 8%, ומהוות נקודת ייחוס גבוהה ל־GNL. גם מניות הבכורה שהנפיקה GNL עצמה בניו יורק נסחרות בתשואה גבוהה יחסית, של 7.23% (הונפקו בתשואה של 7.25%). עם זאת, מניות הבכורה שהונפקו בניו יורק לא מאפשרות למשקיע נקודת יציאה לפדיון, בעוד שאלה שיונפקו בישראל - בדומה למודל של CMCT - יציעו נקודת יציאה בתוך חמש שנים, ועל כן צריכות להיות מתומחרות נמוך יותר.