שידור חוזר: הפעם זו גרמניה שקורצת ליזמי הנדל"ן הישראלים

לא מעט ישראלים עשו את הונם בעשורים האחרונים מהשקעות נדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לאחר שהצליחו להשתלב בהצלחה בטרנד הנדל"ני שרווח באותן מדינות. בשנים 2006–2007 הוסט אור הזרקורים למזרח אירופה ולמדינות המתפתחות ובראשן הודו.

אלא שהמשבר הכלכלי גנז את חלומות ההתעשרות באותן מדינות והותיר לא מעט יזמים ישראלים כשהם מסוכסכים עם שותפיהם, נטולי מימון ועם השקעות של מיליארדי שקלים שנקברו עמוק באדמות חקלאיות חסרות תוחלת.

בין ארה"ב ובריטניה, הנאנקות תחת השלכות המשבר הכלכלי, לבין מדינות מזרח אירופה הנתונות בקיפאון בולטת גרמניה כאי של יציבות וכיעד מועדף על משקיעי נדל"ן מרחבי העולם. עם צמיחת תמ"ג משוערת של 3.6% ב־2010 ולאחר שהצליחה להוריד את שיעור האבטלה ולשמש חישוק המאגד את גוש היורו, הפכה גרמניה ליעד השקעות מחוזר גם על ידי חברות ישראליות כגון אספן נדל"ן, אשטרום נכסיםובראק קפיטל.

שלוש החברות ביצעו בשנה האחרונה עסקאות בהיקף של יותר ממיליארד שקל בתחום המגורים ובתחום הנדל"ן המניב, והצטרפו לחברות ישראליות ותיקות יותר שכבר מחזיקות בפורטפוליו נדל"ני בגרמניה כגון סאמיט, רבד, כלכלית ירושלים, גזית גלוב ואלקטרה נדל"ן.

בשבועות האחרונים, ולאחר כמה שנים של שיתוף פעולה בגרמניה, החליטו שיכון ובינוי של שרי אריסון ו איי.די.אושל עדי קייזמן למזג את פעילותן במדינה. בעסקה שתניב לשיכון ובינוי רווח חשבונאי של עשרות מיליוני שקלים, היא תעביר לאיי.די.או את חלקה בפעילות המשותפת בגרמניה ותקבל בתמורה 48% ממניות איידיאו.

שלמה זוהר צילום: גלעד קוולרצ'יק

עם תיק נכסים בהיקף של כ־900 מיליון שקל (הכולל כ־98 נכסים מניבים בברלין), יותר מ־3,000 דירות להשכרה ושטחים מסחריים בשטח בנוי של כ־33 אלף מ"ר בכל גרמניה - העסקה אמורה ליצור חברת נדל"ן איתנה, מהחברות הישראליות הגדולות שפועלות כיום בגרמניה.

"מקום סביר"

"שוק הנדל"ן באירופה הוא שוק תחרותי מאוד, עם שחקנים מקצועיים מאוד. כל עסקה מנותחת היטב, ונקודת המוצא שלך היא שאם יש עסקה 'משגעת', אז לבטח יש בה גם סיכון מסוים", כך אומר ל"כלכליסט" שלמה זוהר, לשעבר יו"ר בנק דיסקונט והמנכ"ל המיועד של איי.די.או לאחר המיזוג עם שיכון ובינוי.

זה נכון שגרמניה הפכה פתאום ליותר אטרקטיבית", מוסיף זוהר, "אלא שגרמניה היתה מקום סביר ונשארה מקום סביר. מה שקרה הוא שבמדינות אחרות נהיה קשה יותר לפעול, ורוב השחקנים שפועלים היום בגרמניה שייכים לשוק החיסכון ארוך הטווח. אלו מוצאים בתחום הנדל"ן הזדמנויות השקעה המהוות תחליף ראוי לאיגרות חוב ממשלתיות. גרמניה לא חוותה את עליית המחירים הגבוהה שקדמה למשבר ולא היתה בה בועה, הכלכלה שלה יציבה מאוד וכל גוש היורו למעשה נסמך עליה. אבל חשוב להבין שגם השוק הגרמני אינו אחיד: פרנקפורט ומינכן הן ערים חזקות; לברלין יש פוטנציאל אבל מדובר בפסיפס ולכן צריך ללמוד אותה כדי לדעת היכן להתמקד".

מהן התובנות שלך לגבי שוק המגורים בגרמניה?

"זהו שוק קשה, כיוון שהרגולציה היא לטובת השוכר, כך שלא מומלץ להשקיע בנכס יחיד והיתרון המשמעותי הוא לגודל".

שוק המגורים בגרמניה הוא שוק של שוכרים: כ־60% מאוכלוסיית המדינה גרים בשכירות. מחירי הדיור יציבים כך שאחזקת פורטפוליו בתחום המגורים, שהוא התחום המועדף על חברות רבות, היא למעשה נכס מניב לכל דבר. למרות זאת, מרבית הפעילות בגרמניה הנעשית באמצעות חברות בורסאיות ישראליות היא בתחום המסחרי. אחת השחקניות הגדולות והוותיקות בתחום, עם פורטפוליו ענק של כ־120 נכסים, היא חברת סאמיט של זוהר לוי.

סאמיט נכנסה להשקעה בגרמניה כבר ב־2004 אבל באחרונה היא לא ביצעה רכישות גדולות. עם זאת, גם לוי מזהה תזוזה לעבר שוק הנדל"ן הגרמני בשנה האחרונה. "זו המדינה היחידה שצומחת בגוש היורו והיחידה שמתפקדת. היא מיתגה את עצמה כמנהיגה הכלכלית של הגוש, ולכן יש נהירה גדולה אליה. זו ממש לא רק תופעה ישראלית. אנחנו רואים הרבה מאוד משקיעים שרוצים להשקיע באירופה אבל מפחדים מבריטניה ועל מזרח אירופה אין בכלל מה לדבר. לכן גרמניה היא החלופה הטובה ביותר מבחינתם".

מהן תשואות הנדל"ן המקובלות כיום בגרמניה?

"סביב 6.5%–8.5%. אלו תשואות גבוהות יחסית לגרמניה, שחוותה תקופה ארוכה של ריבית נמוכה, מה שמשך אליה משקיעים רבים. אבל למרות התנועה הגדולה שיש היום בשוק הנדל"ן הגרמני, מדובר עדיין בשוק עם הרבה שחקנים קטנים, משפחתיים, לא בהכרח מקצוענים. זהו שוק מבוזר ולא תמיד שקוף. גם הגרמנים, באופן מסורתי, לא מאוד אוהבים משקיעי חוץ וב־2008 הם אפילו פרסמו תקנות שהכבידו את נטל המס על הזרים וקבעו שהוצאות המימון יקוזזו רק במידה מוגבלת. מצד שני, מס החברות במדינה נמוך, 15%, והמס מקזז את התקנות".

עו"ד גל אורן, שותף במשרד עמית־פולק־מטלון, מציע לגופים שמבקשים להיכנס לראשונה להשקעות בגרמניה "ללמוד היטב את השוק, ובעיקר את היבט המיסוי. בגרמניה ישנם מסים שונים שחלים על הרוכש בעת מימוש הנכס, וזה דבר שצריך להיערך אליו מבחינת מבנה העסקה. למי שנכנס להשקעה בתחום המגורים מומלץ גם ללמוד את הרגולציה שחלה בתחום, כיוון שיש לא מעט חוקים והם בדרך כלל לטובת השוכר ולא לטובת המשכיר". לדברי אורן, "אף שגרמניה היא איחוד פדרלי של מדינות, הרגולציה בסך הכל דומה בכל מדינה".

וול־מארט כשלה

"נכנסנו לגרמניה ב־2006 לאחר שהבנו שאם אתה רוצה להשקיע באירופה, אתה לא יכול להתעלם ממדינה של 80 מיליון איש. לכן, בשלב הראשון פתחנו משרד מקומי", כך אומר רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב.

רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב. צילום: פז בר

"כיום יש לנו 100 אלף מ"ר של שטחים בנויים ואדמות לפיתוח עתידי. בשנים האחרונות לא מצאנו הזדמנויות גדולות בתחום הספציפי שלנו - מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, וגם התוכניות של הקבוצה הפנו את ההשקעות למקומות אחרים באירופה. עם זאת, חוסנה של הכלכלה הגרמנית הוא פרמטר משמעותי כשאתה משקיע בנדל"ן. מצבה של גרמניה היה משופר עוד לפני המשבר וכיום הוא אפילו טוב יותר. היא נהנית ממיצוב מוביל באירופה וכל הפרמטרים הכלכליים מעידים על יציבות. זה מושך את תשומת לבם של הקמעונאים הגדולים באירופה שרוצים להיכנס למדינה - ולכן אנחנו עדיין שם". גם סופר מדגיש שלא מדובר בתופעה המייחדת את הישראלים: "יותר ויותר כסף מכל העולם זורם למדינות כמו שבדיה וגרמניה; למשקיע המחפש חשיפה לאירופה יש כיום מעט אפשרויות".

"בשוק הסופרמרקטים", ממשיך סופר, "קיימת תחרות לא קטנה ולא קל לפעול בשוק המסחרי בגרמניה. רוב הנכסים המסחריים שייכים לחברות גדולות או למשפחות וקיימים חסמי כניסה גבוהים. בואי לא נשכח שענקית כמו וול־מארט נכשלה בחדירה לשוק הגרמני".

סאמיט וגזית גלוב הן מהשחקניות הישראליות הוותיקות בגרמניה - בדומה לבראק קפיטל שבשליטת שמעון וינטרוב ורונן פלד. בראק קפיטל זיהתה את הפוטנציאל בשוק הגרמני כבר לפני שנים מספר, ואולם בחודשים האחרונים היא הגבירה את קצב השקעותיה במדינה. באחרונה דיווחה בראק קפיטל על רכישת שמונה מרכזים מסחריים בתמורה ל־84 מיליון יורו.

לדברי אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בבראק קפיטל, "בתחילת שנות האלפיים המדינה החלה לצאת ממיתון קשה שאליו נגררה בצל האיחוד בין מזרח למערב גרמניה. האופוריה של נפילת חומת ברלין הובילה להרבה השקעות במזרח המדינה ולהרבה ציפיות והבטחות שלא מומשו. כך נוצרו הרבה מאוד שטחים פנויים גם בשוק המסחרי וגם בשוק המשרדים. אנחנו זיהינו את זה כבר לפני שש שנים וחשבנו אז שזו נקודת כניסה טובה מאוד לשוק".

ואז הגיע המשבר הכלכלי...

"נכון, אבל מכיוון שגרמניה לא חוותה את ה'בום' הגדול של השנים 2006–2007, אז גם הנפילה שלה לא היתה כל כך גדולה. אמנם היקף העסקאות הצטמצם משמעותית בין הרבעון השלישי של 2008 לרבעון הראשון של 2009, אבל התשואות לא השתנו משמעותית וכך שוב נוצרה נקודת כניסה מעניינת. בחודשים האחרונים יש התעוררות מחודשת של השוק ואיתה אני מזהה קפיצה בהיקף השטחים המושכרים ובביקושים לשטחי מסחר".

אילן גיפמן, מנכ"ל אספן.

אלא שלדברי אילן גיפמן, מנכ"ל אספן נדל"ן, שביצעה אף היא שורה ארוכה של עסקאות בגרמניה בשנה האחרונה, חלון ההזדמנויות של החודשים האחרונים הולך ונסגר. "גרמניה היא המנוע הכלכלי של אירופה, השוק בה יציב יחסית ויש לא מעט הזדמנויות. אבל צריך לשים לב שבתקופה האחרונה מחירי הנכסים החלו לעלות, ובאופן טבעי התשואות החלו לרדת. מלבד זאת, אם בנובמבר 2010 היינו יכולים לקחת הלוואות בריבית של 4.2%, הרי שבסוף ינואר 2011 הריבית היא כבר ברמה של 4.75%–5%. המרווחים הולכים ומצטמצמים, כבר קשה להשיג נכסים בתשואה של 8% ולכן, לדעתי, חלון ההזדמנויות הזה ילך וייסגר בשנה הקרובה".

סופה של תקופה?

"לא הייתי אומר זאת כך. גרמניה היא עדיין מדינה חזקה, מבוססת יצוא. לכן גם היום עדיין מדובר בשוק אטרקטיבי ואנחנו רואים הרבה מאוד שחקנים בינלאומיים שמסתובבים ומחפשים הזדמנויות. המתחרים הגדולים שלנו הן קרנות נדל"ן בריטיות ושחקנים ממדינות סקנדינביה".

שינוי לרעה במימון

מי שנשמע אופטימי יותר לגבי השקעות במדינה הוא שלמה זוהר. "לפי דעתי, גם היום יכולות להיות הזדמנויות בגרמניה. ערב המשבר העולמי הסקנדינבים והאירים הגיעו לגרמניה עם כסף קל וביצעו רכישות ממונפות שהתבססו על שיעורי מימון גבוהים מאוד. באיזשהו שלב הם יבקשו לממן את הנכסים מחדש ולא בטוח שהם יוכלו, כי אפשרויות המימון השתנו וזה בהחלט יכול להוביל למימושי נכסים במחירי הזדמנות".

כשזוהר מדבר על שינוי באפשרויות המימון, הוא מתכוון בעיקר להחמרה במדיניות הגופים המממנים, הדורשים כיום הון עצמי גבוה יותר ומוכנים לתת אשראי בשיעורי מימון נמוכים יותר ביחס להיקף העסקאות.

אופיר רחמים: "המימון בגרמניה הוא נוח למי שיודע לעבוד מול הבנקים. הרבה מאוד בנקים בינלאומיים נכנסו לגרמניה ערב המשבר, מימנו עסקאות בשיעורים גבוהים מאוד ואז יצאו מהמדינה. מי שנשארו הם הבנקים המקומיים שלא נפגעו והם אלו שנותנים היום כסף בשוק, אבל שיעורי המימון מסך העסקאות הם נמוכים יותר. למרות הכל, מי שיודע לעבוד מולם יקבל מימון". באחרונה אף הודיעה בראק קפיטל כי סגרה מימון בהיקף של 85% מעסקה של 64 מיליון יורו לרכישת שישה משרדים מסחריים. זהו שיעור מימון חריג בגרמניה כיום.

לדברי גיפמן, "למרות נפילת החומה קיימים עדיין הבדלים משמעותיים בין מזרח למערב המדינה גם בנכונות של הבנקים לממן עסקאות. "בנקים יותר אוהבים לממן עסקאות במערב גרמניה. בין המזרח למערב קיימים הבדלים משמעותיים מבחינת איכות הבנייה וטיב הנכסים. אבל גם במזרח וגם במערב כמעט שאי אפשר לקבל היום מימון בשיעור של 90% מהיקף העסקה. ועדיין, תנאי המימון נוחים ביחס לאלו שיש בהולנד או בבריטניה".

מאיר גורביץ', בעל השליטה בארזים. צילום: אוראל כהן

על השינוי המדובר בתנאי המימון יכולה להעיד העובדה שארזים, חברת הנדל"ן של מאיר גורביץ', נאלצה למכור באחרונה פורטפוליו של 562 דירות בגרמניה לאחר שלא הצליחה לעמוד בתשלומי הלוואה של 261 מיליון שקל. אצל ארזים מדובר בחלק מהידרדרות כוללת של החברה על רקע המשבר הכלכלי וחוסר היכולת לעמוד בהתחייבויות - למרות משא ומתן ארוך מול הבנק המממן. הרוכשת של הפורטפוליו, אגב, היתה לא אחרת מאשר חברת בראק קפיטל ששילמה עבורו 19 מיליון דולר.

בדומה לארזים, לא כל ההשקעות בגרמניה התגלו כסיפור הצלחה. על ההרפתקאות הפחות מוצלחות במדינה חתומה חברת רוזבאד של דודי ויסמן ושרגא בירן. ערב המשבר השקיעה רוזבאד יותר מ־100 מיליון יורו ברכישת נכסים במחירי שיא בעיקר בגרמניה, כשהרכישות מומנו באמצעות גיוס חוב מהציבור. אז הגיע המשבר, שווי הנכסים של רוזבאד ירד והיא נאלצה למחוק עשרות מיליוני שקלים. במצב שאליו הידרדר שוק הנדל"ן האירופי התקשתה רוזבאד לשחזר מימושים גדולים שביצעה בעבר ומצוקת המזומנים שלה רק גדלה.

כדי לסייע לחברה הציעו ויסמן ובירן לרכוש ממנה את זכויותיה (50%) בחברת קמולה המחזיקה קרקע בבוקרשט בתמורה ל־90 מיליון שקל. אולם דירקטוריון רוזבאד דחה את ההצעה ובחר לבצע הנפקת זכויות. כדי לאפשר את פירעון האג"ח הלוו ויסמן ובירן לרוזבאד עשרות מיליוני שקלים שאמורים לחזור אליהם בהנפקת הזכויות, בכפוף להשקעה נוספת שלהם בחברה. ללא הלוואות אלו, רוזבאד היתה מתקשה לעמוד בהתחייבויותיה למחזיקי האג"ח.