ברקע למיזוגה עם ישראל קנדה: ירידה חדה במכירות אקרו
מספר הדירות שמכרה אקרו בשנת 2025 עמד על 145 בלבד, לעומת 448 דירות בשנה שקדמה לה; מנגד, הכנסות הנדל"ן המניב טיפסו ב-42.2% ל-165 מיליון שקל; המיזוג של אקרו עם ישראל קנדה ייצר חברה מגוונת ומאוזנת יותר - שילוב של זרוע יזמית הממוקדת במגורים באזורי ביקוש, עם פעילות רחבה יותר של נדל"ן מניב, מלונאות ופעילות בינלאומית
לפני חודש חשף כלכליסט את העסקה המשמעותית של מכירת אקרו לישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר. בשעתו ההחלטה של בעל השליטה באקרו צחי ארבוב למכור את החברה לא לגמרי הובנה. הדו"חות של אקרו לסיכום 2025 שופכים אור על הנסיבות - בראשן ירידה חדה במכירת הדירות של החברה, שפועלת בעיקר בגוש דן ובפלח היוקרה.
מהדו"חות עולה כי בשנת 2025 מכרה אקרו 145 דירות בהיקף כספי של כ-711 מיליון שקל בלבד, לעומת 448 דירות ב-2024, בסכום של 1.72 מיליארד דולר. הנתונים משקפים נפילה שנתית של 67.6% במספר הדירות שנמכרו וירידה חדה של 58.7% בסכום המכירות.
החברה מסבירה את הירידה בכך שב-2024 הוכרו מכירות של 151 יחידות דיור בפרויקט GO YAFO במסגרת "מחיר למשתכן" - רכיב בעל תרומה חד-פעמית. בנוסף, במהלך 2025 בוטלו 11 עסקאות למכירת דירות בהיקף של כ-65 מיליון שקל. אקרו מציינת כי הרקע להאטה כולל סביבת ריבית גבוהה, היצע דירות גדול באזורי הפעילות המרכזיים שלה ואי-ודאות בשוק הדיור על רקע המצב הביטחוני, גורמים שהובילו לירידה בביקושים ולהתארכות תהליכי קבלת ההחלטות של רוכשים.
ההאטה ניכרת גם בפרויקטים המרכזיים של החברה: בפרויקט GO YAFO נמכרו בשנת 2025 29 דירות שלא במסגרת "מחיר למשתכן" - ירידה של כ-17.1% לעומת 35 דירות בשנת 2024; לצד זאת, נמכרו 16 דירות במסגרת התוכנית - עלייה של כ-14.3% לעומת 14 בשנה הקודמת; במגדל מזא"ה במתחם חסן עראפה בתל אביב נמכרו 13 דירות בלבד - ירידה של כ-85.1% לעומת 87 בשנת 2024; בשלב א' של פרויקט WHITE נמכרו 57 דירות מתוך 553; בפרויקט "אקרו בשדרה" ביפו (פינוי-בינוי) נחתמו 9 חוזים בלבד - ירידה של כ-89.2% לעומת 83 בשנת 2024.
מנגד, החברה רשמה קפיצה חדה בתחום שטחי התעסוקה: בשנת 2025 נמכרו כ-30 אלף מ"ר, לעומת 1,239 מ"ר בלבד בשנת 2024 - זינוק של למעלה מפי 24 (2,320%). עיקר המכירות מיוחס לפרויקט "קוסמופוליטן" במתחם חסן עראפה-יצחק שדה בתל אביב, שטרם קיבל היתר בנייה, עם היקף עסקאות המוערך בכמיליארד שקל.
בהתאם, הדו"ח מצביע על שחיקה בפעילות הליבה - נדל"ן יזמי למגורים - לצד התחזקות יחסית של תחום הנדל"ן המניב. הכנסות החברה מהנדל"ן היזמי הסתכמו בכ-505 מיליון שקל - ירידה של כ-22.8% לעומת כ-654 מיליון שקל בשנת 2024. ההכנסות אינן זהות להיקף המכירות הכספי של הדירות, שכן החברה מכירה בהכנסות לפי אבני דרך שונות. מנגד, הכנסות הנדל"ן המניב טיפסו ל-165 מיליון שקל, לעומת 116 מיליון שקל ב-2024 - שיפור של 42.2%.
הכנסות מדמי שכירות הסתכמו בשנת 2025 בכ-102 מיליון שקל - עלייה של כ-18.6% לעומת כ-86 מיליון שקל בשנת 2024. הגידול מיוחס בעיקר להצמדת חוזים למדד המחירים לצרכן ולעלייה בשיעורי התפוסה, ובפרט בפרויקט ONE TOWER.
במבט תלת-שנתי ניכרת מגמת ירידה עקבית בהכנסות הכוללות: מ-902 מיליון שקל בשנת 2023, ל-765 מיליון שקל ב-2024 (ירידה של כ-15.2%), ועד 679 מיליון שקל בשנת 2025 (ירידה נוספת של כ-11.2%). בסך הכול מדובר בירידה מצטברת של כ-24.7% בתוך שנתיים. עם זאת, הרווח הנקי זינק והסתכם ב-101 מיליון שקל בשנת 2025 - עלייה של כ-140.5% לעומת 42 מיליון שקל בשנת 2024, נתון שמעיד בין היתר על תרומת שיערוכים, התייעלות ושיפור בפעילות המניבה.
החולשה במכירות הדירות והירידה בהכנסות מהפעילות היזמית משתלבות עם ההיגיון האסטרטגי שמאחורי המיזוג עם ישראל קנדה. במסגרת העסקה נקבע שווי של כ-6.9 מיליארד שקל לישראל קנדה וכ-3.1 מיליארד שקל לאקרו. העסקה תתבצע בשילוב של מזומן (40%) ומניות (60%): בעלי המניות של אקרו יקבלו כ-1.24 מיליארד שקל במזומן (19.66 שקל למניה), וכן 1.458 מניות של ישראל קנדה לכל מניית אקרו - כך שבסיום העסקה יחזיקו בכ-21.23% ממניות החברה הממוזגת.
מעבר לשיקולי השווי, המיזוג משקף ניסיון לייצר פלטפורמה רחבה, מגוונת ומאוזנת יותר - שילוב בין זרוע יזמית ממוקדת במגורים באזורי ביקוש (אקרו) לבין פעילות רחבה יותר של ישראל קנדה, הכוללת נדל"ן מניב, מלונאות ופעילות בינלאומית. עבור בעלי המניות של אקרו מדובר במהלך שנועד להפחית סיכון מחזורי, לגוון מקורות הכנסה ולשפר גישה למימון בתקופה של ריבית גבוהה.
נכון למועד הדו"ח, לאקרו מגורים צבר פרויקטים משמעותי: כ-12,900 דירות בשלבי תכנון, ביצוע והקמה, לצד כ-210 אלף מ"ר של שטחי נדל"ן מניב. בתחום הנדל"ן המניב, לחברה ולשותפיה שבעה מבנים מניבים בהיקף כולל של כ-128 אלף מ"ר (חלקה האפקטיבי של אקרו כ-52 אלף מ"ר), וכן 21 פרויקטים נוספים בשלבי תכנון והקמה. בין הנכסים המהותיים ניתן למנות את מתחם גולף בתל אביב, פרויקט ONE TOWER (דפי זהב), סי-טאוור בהרצליה, קמפוס אקרו בקריית אונו, מגדל דה וינצ'י וקוסמופוליטן. ברוב הנכסים מדובר בהחזקות משותפות. סך נכסי החברה עומד על כ-7.5 מיליארד שקל - עלייה של כ-7.1% לעומת כ-7 מיליארד שקל בשנת 2024.
בסיכום 2025 עלות השכר של ארבוב, המכהן כיו"ר, עמדה על כ-3.3 מיליון שקל, כולה במזומן, בדומה לעלות השכר של המנכ"ל זיו יעקובי, כאשר תפקידיהם של השניים בחברה הממוזגת טרם נקבעו. עלות השכר הגבוהה ביותר הייתה של צחי פרץ, סמנכ"ל הכספים, שעמדה על 3.6 מיליון שקל, מתוכה 1.4 מיליון שקל הם תגמול מבוסס מניות.
