בעלי השליטה התחלפו ומחקו את בראק תוך קיפוח הציבור
חברת הנדל"ן נמחקה מהמסחר באחוזת בית עקב הצעת רכש בדיסקאונט של 20% שהוגשה על ידי בעלת השליטה LEG. מי שנענתה לה, והובילה למכירה כפויה של מניות הציבור, היא בעלת השליטה הקודמת, אדלר
"מי שנדפק פעם אחת - כבר לא יכול להיגמל מזה" הוא אחד מהציטוטים המפורסמים ביותר של מאיר אריאל ולקוח משירו "מחלקת המוסר השכל". הציטוט הזה ככל הנראה נכון גם לבעלי המניות בבראק אן.וי שבחרו להישאר מושקעים בחברה לאורך שנים ארוכות של תהפוכות בשליטתה, ובסוף נאלצו למכור את המניות שלהם בשווי של עשרות אחוזים נמוך יותר לקראת מחיקתן.
ב־9 באפריל השנה התקבלה הצעת הרכש של חברת LEG (חברה לפיתוח נכסים) הגרמנית למניות בראק פרופרטיז אן.וי. בסיום הצעת הרכש החזיקה LEG ב־99.6% ממניות החברה. מהלך שהביא למחיקת בראק מהבורסה המקומית בשבוע שעבר (23 באפריל). ההצעה נעשתה לפי מחיר של 178.3 שקל למניה, נמוך ב־20% מהשווי הנסחר של המניה בעת מתן ההצעה — נובמבר 2024.
חברת אדלר (ADLER), בעלת השליטה הקודמת בבראק, החזיקה 10.14% מבראק והציבור החזיק ב־1.5% הנותרים - בשווי של 22 מיליון שקל - והיא נכללה בחברות לשימור. מחיר המניה בהצעת המכר גרם לציבור, שהיה מחוייב להיענות להצעת הרכש אחרי ש־LEG עלתה ליותר מ־95% מבראק, הפסד של 4 מיליון שקל. מדובר אולי בהפסד קטן על הנייר, אך מי שצעד עם חברת הנדל"ן מאז ימי השליטה של טדי שגיא בה איבד 60% מכספו.
סיום פעילותה של בראק בשוק ההון המקומי נעשה במספר צעדים. בתחילת השנה מכרה אדלר, כעלת השליטה הקודמת כאמור, 52.7% ממניות בראק ל־LEG. כך עלתה LEG לאחזקה בשיעור של 88.2 במניות בראק. המכירה נעשתה לפי מחיר של 184 שקל (45 יורו למניה), כלומר בתמורה כוללת של 895 מיליון שקל, שהיוותה דיסקאונט של 38% על מחיר השוק של בראק.
המכירה של מניות בראק על ידי אדלר ל־LEG הביאה את LEG להזריק נזילות לבראק ולהקטין מינוף. בפברואר 2025 התקשרה בראק עם LEG בהסכם הלוואה שלפיו LEG העמידה לחברה הלוואה של 229 מיליון יורו לתקופה של 8 שנים ובריבית של 3.67%. הכספים שימשו לפירעון מוקדם של אג"ח מסדרות ג' וד' שהנפיקה בראק. בפברואר 2025 LEG העמידה לבראק הלוואה נוספת של 85 מיליון יורו ללא העמדת בטוחות לתקופה של חמש שנים ובריבית קבועה של 2.15%. המהלכים הללו היטיבו עם מאזנה של בראק, מאחר שפרסו את החוב של האחרונה לטווח של 7.4 שנים ובריבית של 2.65%, אולם כאמור באו על בסיס מכירה בהנחה של עשרות אחוזים.
ההפסד: 1.6 מיליארד שקל
במהלך השנים האחרונות ירד היקף פעילותה של בראק אן.וי בתחום הנכסים המניבים בגרמניה. אם בסוף 2021 החזיקה החברה ביותר מ־12 אלף נכסים, היום בראק מחזיקה 9.3 אלף יחידות דיור בלבד דרך חברות פרטיות. מכירת הנכסים נעשתה לשם מימון פעילותה ועמידה בהתחייבויותיה של בראק. בין השנים 2022 ל־2024 מכרה החברה נכסים בשווי מצטבר של 324 מיליון יורו והתמורה בסכום 196 מיליון יורו התקבלה במזומן. המכירות המוזכרות הביאו בין היתר את החברה לרשום הפסדים עמוקים בשלוש השנים האחרונות. כך לדוגמה ב־2024, שאותה סיימה בהפסד של 80 מיליון יורו (330 מיליון שקל) כאשר ההפסד ממכירת דירות עמד על 42 מיליון יורו וב־2023 הוא עמד על 61 מיליון יורו. ההפסד. בשנת 2023 הפסידה החברה 143 מיליון יורו (564 מיליון שקל). ב־2022 הפסידה החברה 171 מיליון יורו (700 מיליון שקל). כלומר בתוך שלוש שנים הפסידה החברה כמעט 1.6 מיליארד שקל. מה שהקשה על המשקיעים לראות סוף שמח עבור השקעתם.
אדלר, חברת נדל"ן גרמנית, שבעבר היתה אחת מחמש חברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה, רכשה את עיקר מניותיה בבראק אן.וי (41.4%) מטדי שגיא בפברואר 2018 תמורת 1.4 מיליארד שקל, כלומר לפי שווי של 3.4 מיליארד שקל לפני הכסף. שגיא עצמו רשם רווח של 300 מיליון שקל בתוך שנה בלבד מאחר שרכש את חלקו בחברה במאי 2017 תמורת 1.1 מיליארד שקל. בעקבות שינויים בחוקי ההשכרה בגרמניה נקלעה אדלר לסחרחרה פיננסית ואף נאלצה להגיע להסדר חוב עם הנושים שלה. על כן חיפשה למכור את מניות בראק אן וי שבשליטתה.
המוסדיים ברחו בזמן
היחידים שהצליחו להקטין את פגיעתם מבראק היו הגופים המוסדיים שהשכילו למכור את אחזקתם בחברה בדצמבר 2021. אז רכשהLEG 32% ממניות בראק מגופים מוסדיים בישראל, בית ההשקעות אלטשולר שחם וחברת הביטוח הראל ומקרנות הגידור ברוש ואלפא. באותה עת, LEG השקיעה 340 מיליון יורו ברכישה (כ־1.25 מיליארד שקל). באותה עסקה LEG שילמה 485 שקל עבור כל מניה, מחיר ששיקף אז פרמיה של 40% על מחיר השוק. מרוויח נוסף ממחיקת בראק אן.וי מהמסחר הוא המשנה למנכ"ל סמנכ"ל הכספים הישראלי, ערן אדלמן, שלפי הדו"ח הכספי עלות שכרו עמדה על 5.6 מיליון שקל ב־2024., שעיקרו מענק של 4.1 מיליון שקל. תמורת שינוי השליטה קיבל אדלמן 800 אלף יורו ובנוסף קיבל מענק שימור של 150 אלף יורו ומענק של 150 יורו נוספים בגין הנפקת אג"ח ד' של החברה. בסוף יולי יסיים אדלמן את תפקידו בחברה.
