חברת הנדל"ן מארה"ב נכשלה בגלגול חוב יקר לישראל, ועכשיו היא מנסה שוב
איה ניו יורק בבעלות אמיר שריקי מחזיקה 5 נכסים במנהטן. לשם רכישתם היא נטלה הלוואות בכמעט חצי מיליארד שקל, בריביות גבוהות. איה ניסתה לגייס אג"ח בת"א, ולגלגל את החוב, אבל השוק הגיב בקרירות, החתמים נטשו וכעת היא משנה את תנאי ההנפקה
אמיר שריקי, איש הנדל"ן הישראלי שפועל בלב מנהטן ומחזיק במלונות ובנייני מגורים יוקרתיים בניו יורק, ביקש לבצע בתל אביב גיוס חוב של יותר מחצי מיליארד שקל באמצעות חברת איה ניו יורק (Aya New York) שבבעלותו, כאשר לנגד עיניו עמדה המטרה להמיר חוב יקר בארה"ב בחוב זול יותר בישראל. אלא שבמקום חגיגת אג"ח נוספת של חברה אמריקאית במתכונת BVI, השוק הגיב בקרירות על סף החשדנות, בעיקר ביחס לחוסר הבהירות לגבי נכסי החברה וחלקה בהם, מה שהתבטא בביקשוים נמוכים, והחתמים העדיפו לוותר על ליווי ההנפקה. כעת שריקי מנסה לבצע את גיוס החוב במתווה חדש, שכולל עלייה בריבית, קיצוץ בגיוס, פיצול הסדרות והצגת מנגנון להעברת זכויות בנכסים, שמעורר לא מעט תהיות בקרב משקיעים מוסדיים.
התהיות מגיעות משום שהחברה מתחייבת בפני המחזיקים לממש אופציה בשווי של 21 מיליון דולר לרכישת חלק השותף שלה בשני נכסים (שאחד מהם ישועבד לטובת המחזיקים). אך לאחר שסך הביקושים שהשיגה בניסיון ההנפקה הראשון לא איפשר לה לעשות זאת, היא טוענת כעת כי ביכולתה להביא להעברת זכויותיו של השותף אליה גם ללא ביצוע התשלום במזומן, שאותו תעביר רק בהמשך, לאחר שמלוא הזכויות בנכס יהיו בידיה. זאת, מבלי שהחברה מציינת מתי תידרש לשלם לשותף, ואילו ביטחונות או עלויות היא נדרשה לספק לו לשם כך. מעבר לסימני שאלה אלה, העברת הזכויות על הנכסים מבלי שמועברת תמורה עבורם עשויה להוביל בהמשך גם לשינויים בחישוב שווי הנכסים, שאחד מהם, כאמור, ישועבד למחזיקים.
הלוואות בערבות אישית
איה ניו יורק פועלת בתחום הנדל"ן למגורים והמלונאות. החברה מחזיקה במנהטן שלושה נכסי מגורים להשכרה שבהם 269 דירות ושני בתי מלון. בסוף ספטמבר היא התקשרה בהסכם לרכישת מלון נוסף במיאמי, אך העסקה טרם הושלמה. את חמשת הנכסים רכשה החברה בשנתיים וחצי האחרונות, תוך שנטלה הלוואות בהיקף של כ־450 מיליון שקל (140 מיליון דולר), הריבית עליהן גבוהה, בטווח שבין 5.95% ל־18% ועל חלק מההלוואות לבעל השליטה יש ערבויות אישיות.
שלושת נכסי המגורים ממוקמים במנהטן ונהנים מתפוסות גבוהות. חלק מהדירות מושכרות בשוק החופשי וחלקן בתנאי שכירות מפוקחת. את המלון Lady D, שממוקם במרכז מנהטן ובו 166 חדרים, היא רכשה באוגוסט מכינוס נכסים, לאחר שעמד ריק מאז הקורונה.
לפני כחודש פרסמה החברה מצגת וטיוטת תשקיף, לקראת הנפקת אג"ח בבורסת תל אביב, בהיקף של כ־550 מיליון שקל. תמורה זו נועדה לפרוע הלוואות יקרות בהיקף של כ־140 מיליון דולר (כ־450 מיליון שקל); לממש אופציה לרכישת מניות השותף בשניים מנכסי החברה בתמורה של 21 מיליון דולר (כ־70 מיליון שקל); ולפרוע חוב של 13 מיליון דולר (כ־40 מיליון שקל), ששריקי נטל בעצמו לטובת רכישת אחד מנכסיה.
איה מעוניינת להעביר את נכסיה לחברה חדשה שהקימה באיי הבתולה הבריטיים (BVI), על מנת שזו תנפיק את האג"ח בתל אביב. במקור, היא ביקשה לגייס את החוב במתווה של סדרה אחת בריבית שנתית קבועה של 5.9%, ולהעמיד עבור מחזיקי האג"ח בטוחה בדמות שעבוד ראשון על שניים מנכסי המגורים ואחד מבתי המלון, ששוויים הכולל נאמד בסוף ספטמבר ב־229 מיליון דולר.
אולם המהלך לא עבד כמצופה. דווקא בתקופה של גאות בשוק הנפקות החוב בתל אביב, נרשמו להנפקה ביקושים נמוכים מהמצופה, שהסתכמו בכ־400 מיליון שקל בלבד, והובילו באופן חריג לביטולה. גורמים מוסדיים ששקלו ליטול בה חלק ציינו בפני כלכליסט כי נמנעו מכך לאור חוסר בהירות שנגע להצגת נכסי החברה וחלקה בהם. גורם נוסף שהרתיע אותם היה העובדה שמדובר בחברה קטנה יחסית, והחשש מפני יכולתה של איה ניו יורק להבטיח את פירעון החוב למחזיקי האג"ח במצב של משבר אפשרי.
עזיבת חתמים חריגה
שריקי לא הרים ידיים והחל לקדם מתווה אחר להנפקה. אלא שהוא ייאלץ לעשות זאת עם חתם מלווה חדש, לאחר ששני החתמים שליוו את ההנפקה במקור — אקסטרה מייל חיתום ו־IBI חיתום — עזבו אותה באופן חריג. בחירת החתמים לוותר על ליווי ההנפקה, למרות העמלות הגבוהות שמאפיינות על פי רוב את הנפקות האג"ח של החברות האמריקאיות (11 מיליון שקל במתווה ההנפקה המקורי, 9 מיליון שקל במתווה הנוכחי), עלולה לעורר סימני שאלה בנוגע לטיב ההנפקה.
על פי המתווה החדש, איה ניו יורק תנפיק שתי סדרות אג"ח. הראשונה, בתמורה לגיוס 310 מיליון שקל, תישא ריבית של 6.25%, ולטובתה ישועבדו אותם שני נכסי מגורים שהועמדו כבטוחה במתווה הקודם. השנייה, בתמורה ל־105 מיליון שקל, תונפק בריבית של 9.25%, אך ללא בטוחות. בהתאם לסכום הגיוס שצומצם, תמורת ההנפקה, בסך של כ־400 מיליון שקל נטו (לאחר קיזוז עמלות הפצה וריכוז והוצאות נוספות), מיועדת הפעם לפירעון חובות בהיקף נמוך יותר, רק על שני נכסי המגורים שישועבדו למחזיקי אג"ח א', בסך של 81 מיליון דולר (255 מיליון שקל), וכבר לא לפירעון ההלוואות על מלון Lady D שבמנהטן — שגם שעבודו כבטוחה למחזיקים הוסר מהפרק.
בעוד התמורה במתווה המקורי היתה מיועדת לשמש, כאמור, גם למימוש האופציה לרכישת מניות השותף ב־Lady D ובאחד מנכסי המגורים, בתמורה של 21 מיליון דולר, וגם לפירעון חובו האישי של שריקי על Lady D בסך של 13 מיליון דולר, במתווה הנוכחי באיה ניו יורק מדגישים שהיא רק עשויה לשמש לכך. איה אומנם מתחייבת בפני המחזיקים כי "מיד לאחר השלמת ההנפקה היא תממש את האופציה שמחזיק בעל השליטה, שתועבר לחברה, לרכוש מהשותף את מלוא זכויותיו בנכסים Renoir ו־Lady D (אחד מנכסי המגורים ובית המלון — א"פ)". אולם היא מבהירה כי היא "רשאית, לפי שיקול דעתה, שלא לשלם במזומן את התמורה עבור מימוש האופציות, וכן שלא לשלם את הרכיב במזומן מתוך תמורת ההנפקה ולשלמם במועד מאוחר יותר. במקרה כזה העברת הזכויות (מצד השותף — א"פ) תושלם ללא ביצוע התשלום במזומן". בהמשך נכתב כי "השותף יהיה רשאי לאשר לחברה להשלים את מימוש האופציה לפני תשלום התמורה, כך שהתשלום לא יהווה תנאי להשלמת מימוש האופציה, ובמקרה כזה ייתכן שהתמורה עבור מימוש האופציה תשולם במועד מאוחר יותר להשלמת ההנפקה". אך היא, כאמור, אינה מסבירה האם ואילו התניות או דרישות סיפקה לשותף לשם כך.
