מישורים מתרחבת לגרמניה: רכשה מרכז מסחרי ליד ברלין ב-62 מיליון יורו
חברת הנדל"ן המניב שבשליטת אלכס שניידר פעלה עד כה רק בארה"ב ובישראל, וכעת מבקשת לבסס רגל נוספת בגרמניה. המשקיעים בה לא רוו עד כה נחת מפעילותה, וב-12 החודשים האחרונים מנייתה הניבה תשואה אפסית, בזמן שמדד ת"א נדל"ן בו היא נכללת עלה ב-53%
מישורים מתרחבת לגרמניה ורוכשת מרכז מסחרי בפרוור שטגליץ-צלנדורף (Steglitz-Zehlendorf) שבדרום מערב ברלין, בעסקה בעלות של 62 מיליון יורו (240 מיליון שקל), מהם 55 מיליון יורו עבור הנכס והיתרה בעלויות נלוות. לכלכליסט נודע כי המוכרת היא קרן ההשקעות הגרמנית בנדל"ן Patrizia, שמנהלת נכסים בשווי של 56 מיליארד יורו.
מדובר בנכס מסחרי המתפרס על פני 64 אלף מ"ר, בשטח בנוי של 24 אלף מ"ר ולצידו 935 מקומות חנייה. הנכס מושכר במלואו לרשת החנויות OBI (21 אלף מ"ר) שעוסקת במכירת מוצרים לבית, ומהווה את סניף הדגל שלה בסביבה. הסכם השכירות הנוכחי שלה הוא עד ל-2037, בתוספת שתי אופציות להארכה בחמש שנים כל אחת. שוכרת נוספת היא רשת חנויות רהיטים, שתוקף הסכם השכירות מולה עד ל-2031.
הסכמי השכירות הקיימים מניבים הכנסה שנתית של 3.8 מיליון יורו, ובמישורים מעריכים כי ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) השנתי הצפוי מהנכס יעמוד על 3.7 מיליון יורו, שהם כ-14 מיליון שקל. מדובר בתוספת של 13% על סך ה-NOI שהניבו נכסי החברה הקיימים בישראל ובארה"ב ב-2024 (105 מיליון שקל). התשואה ברוטו מהנכס נאמדת לפי מישורים ב-6.9%, אך בהכללת עלות העסקה המלאה, התשואה ממנה עומדת על 6.2%.
מישורים תממן את הרכישה באמצעות הלוואה של 40 מיליון יורו מהבנק הגרמני Berliner Sparkasse. בשש השנים הראשונות ההלוואה תישא ריבית שנתית קבועה של 3.72%, ובהמשך, ועד לפירעונה הסופי ב-2044, היא תישא ריבית משתנה שתיקבע בהתאם לשער ה-Euribor (שקלול ממוצע הריבית שגובים מספר בנקים באירופה).
לאיתור הנכס החברה נעזרה בגורם גרמני מקומי, ולאחרון ניתנה אופציה לרכוש ממנה במהלך חמש השנים הראשונות להסכם עד 30% מהזכויות על חברת הנכס (6% בכל שנה). במישורים מביעים ביטחון ואופטימיות בנוגע לפעילות בגרמניה, והרכישה כעת מוצגת על ידי החברה כמהלך ראשון להתבססות בה.
חברת הנדל"ן המניב שבשליטת אלכס שניידר (71%) פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב וישראל. בארה"ב היא מחזיקה ב-11 מרכזים מסחריים שהיו אחראים ב-2024 ל-NOI של 73 מיליון שקל, ובישראל היא מחזיקה שמונה נכסי משרדים ב-NOI שנתי של 31 מיליון. היא גם בעלת השליטה בסקיילין, שמחזיקה כיום בארבעה בתי מלון בארה"ב, לאחר שמימשה במהלך 2024 את החזקותיה ב-11 בתי מלון אחרים בארה"ב ובנכסי המלונאות שהחזיקה בקנדה. במאי 2024 העמידה מישורים הלוואה של 55 מיליון שקל לטובתה של סקיילין, בריבית שנתית של 6%, על מנת שזו תוכל לפרוע את חובותיה למחזיקי אחת מסדרות האג"ח שלה. מועד פירעון ההלוואה הוארך מאפריל השנה לינואר הקרוב, וביוני נוספה לו הלוואת בעלים נוספת של 6.7 מיליון שקל באותם התנאים שנועדו לאפשר לה לפרוע חובות נוספים.
מישורים נסחרת כיום בשווי של 246 מיליון שקל. ב-12 החודשים האחרונים מנייתה הציגה תשואה אפסית, בזמן שמדד ת"א נדל"ן בו היא נכללת עלה ב-53%. היא עברה בשנים האחרונות תקופה סוערת בשל סכסוך בין בעל השליטה הקודם ומייסד החברה גיל בלוטרייך לבין בעל השליטה הנוכחי אלכס שניידר. בתחילת יוני רכש שניידר את יתרת המניות שהחזיקו ילדיו של בלוטרייך (10%) בתמורה ל-25 מיליון שקל ועלה להחזקתו הנוכחית.
