"עזריאלי צריכה עוד עסקאות גדולות בדאטה סנטרס, זה לא קרה שנתיים וחצי"
חברת הדאטה סנטרס של עזריאלי הפכה לקטר הצמיחה של ענקית הנדל"ן המניב, וברבעון השלישי היא כבר היתה אחראית ל־77% מהעלייה ב־NOI שלה. אך לחברה תלות גבוהה בחוזה עם טיקטוק, ובהיעדר חוזים גדולים חדשים, הצמיחה מאיטה
בשנים האחרונות הפכה טיקטוק לרשת החברתית המדוברת ביותר בעולם, עם כ־1.6 מיליארד משתמשים פעילים בכל חודש - רובם צעירים - המעלים וצורכים בעיקר סרטוני וידאו קצרים.
רוב המשתמשים הללו ודאי אינם יודעים כי אותם סרטונים הפכו חיוניים עבור חברת נדל"ן ישראלית שמזוהה דווקא עם קניונים ועם שלושת מגדלי המשרדים הבולטים מעל מחלף השלום בתל אביב: קבוצת עזריאלי.
הקשר בין טיקטוק לעזריאלי החל רשמית בשנת 2023, אז חתמה טיקטוק על הסכם עם גרין מאונטיין (Green Mountain), החברה־הבת הנורבגית של עזריאלי (100%), המפעילה דאטה סנטרס.
במסגרת ההסכם התחייבה גרין מאונטיין להקים עבורה קמפוס דאטה סנטרס בהספק של 90 מגה־ואט. בפועל, הבסיס לקשר זה נוצר כבר ב־2019 - אז הובילו יו"ר הקבוצה דנה עזריאלי (שבינתיים הפכה למנכ"לית הקבוצה) והמנכ"ל דאז אייל חנקין (שעבר בינתיים לנהל את פעילות הדאטה סנטרס כמנכ"ל גרין מאונטיין) את כניסת החברה לתחום הדאטה סנטרס, כאסטרטגיה לייצר רגל צמיחה נוספת מעבר למגזרי הקניונים, המשרדים והדיור המוגן.
באותה שנה רכשה עזריאלי 19.5% מחברת הדאטה סנטרס האמריקאית קומפאס תמורת כ־480 מיליון שקל, וב־2022 העלתה את החזקתה ל־32.5% בהשקעה של 432 מיליון שקל נוספים.
ב־2021 עשתה עזריאלי קפיצה משמעותית, כשרכשה את גרין מאונטיין במלואה (100%), אז מפעילת שלושה דאטה סנטרס בנורבגיה, תמורת 2.8 מיליארד שקל. שווי נכסי הדאטה סנטרס של הקבוצה, שעמד ב־2019 על 582 מיליון שקל בלבד (2% מהנכסים), זינק בעקבות העסקאות ל־5 מיליארד שקל ול־12% מהנכסים בסוף 2021. נכון לסוף ספטמבר 2025, ולאחר מכירת קומפאס בסוף 2023, שווי נכסי הדאטה סנטרס כבר עומד על 10.6 מיליארד שקל - 17% מכלל נכסי הקבוצה.
ההסכם עם טיקטוק ממרץ 2023 הוא המהלך המרכזי של עזריאלי בתחום עד כה. גרין מאונטיין התחייבה להקים את הקמפוס ולהפעילו באופן חלקי כבר בסוף 2023, ובמלוא הקיבולת עד סוף 2024. התמורה השנתית בקיבולת מלאה הוערכה ב־NOI של 79 מיליון דולר - כ־260 מיליון שקל.
ההשפעה על התוצאות הכספיות היתה מהירה. ברבעון השלישי של 2024, שבו החלה הפעלה חלקית של הקמפוס, עלה ה־NOI של מגזר הדאטה סנטרס מ־43 ל־56 מיליון שקל. ביחס לרבעון המקביל נרשמה קפיצה של 93%. ברבעון הרביעי של 2024 המשיך הזינוק, וה־NOI המגזרי הגיע ל־99 מיליון שקל - כמעט פי שלושה מהיקפו ברבעון המקביל.
ברבעון הראשון של 2025, לאחר ההפעלה המלאה, טיפס ה־NOI ל־116 מיליון שקל, סכום שנשמר סביב רמה זו גם ברבעונים הבאים: 115 מיליון שקל ברבעון השני ו־111 מיליון שקל ברבעון השלישי, שאליו התייחס הדו"ח שפורסם אתמול. מדובר ב־NOI כמעט כפול מהרבעון המקביל.
ככל שה־NOI מהמגזר גדל - בעיקר בזכות קמפוס טיקטוק - כך גברה תלותה של עזריאלי בו כמנוע צמיחה. בעוד שברבעון השלישי של 2024 תוספת ה־NOI של המגזר (27 מיליון שקל) היוותה 53% מהשיפור בסך ה־NOI של החברה, ברבעון השלישי של 2025 תוספת של 55 מיליון שקל כבר היוותה 77% מכלל השיפור.
גם ברבעון הרביעי של 2025 צפויה החברה ליהנות מתוספת משמעותית מהקמפוס בהשוואה לשנה שעבר, אך לאחר מספר רבעונים של פעילות מלאה, שיעורי הצמיחה החדים מתחילים להישחק: מ־267% ברבעון הרביעי של 2024 ל־98% ברבעון השלישי של השנה - שהוא עדיין גבוה משמעותית מצמיחה של 12% ב־NOI של עזריאלי כולה ברבעון הזה - ועם צפי להמשך ירידה. המשמעות: יש צורך במנוע צמיחה נוסף.
זיו עין־אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI, אמר על כך כי "עזריאלי סימנה את הדאטה סנטרס כמנוע צמיחה, אבל היא צריכה להוכיח לשוק שהיא חותמת על חוזים גדולים - משהו שהיא לא מצליחה לעשות מאז ההסכם עם טיקטוק לפני שנתיים וחצי". הוא מתייחס בכך, בין היתר, לזה שבדצמבר 2023 דיווחה עזריאלי על מו"מ מול חברה טכנולוגית בינלאומית להקמת קמפוס בהספק 120 מגה־ואט - עסקה שהיתה צפויה להיות מהותית.
אולם בפברואר הודיעה החברה על הפסקת המגעים, לאחר שהרשויות בנורבגיה סירבו לאשר את הפרויקט. עזריאלי ציינה כי החלה בחיפוש מיקומים חלופיים, אך לאחר יותר מחצי שנה המו"מ מול אותה חברה עדיין מושהה - והחוזה הגדול לא הבשיל. התגובה בבורסה למהלך היתה חדה: מניית עזריאלי צנחה ב־8% ביום הדיווח ועוד 2% בימים שלאחריו. לעומת זאת, דיווח חיובי על הסכם חדש - לאספקת שירותי דאטה סנטר בהספק 36 מגה־ואט במתקן הנבנה בפרנקפורט - התקבל דווקא בקרירות יחסית, עם עלייה מתונה של 2% בלבד.
ההסכם צפוי לייצר NOI שנתי של 51 מיליון יורו, מתוכם מחצית לעזריאלי (25.5 מיליון יורו - כ־97 מיליון שקל). לדברי עין־אלי "ההסכם חיובי, אבל קטן. זה לא 90 מגה־ואט של טיקטוק ולא 120 מגה־ואט שעליהם דובר בהסכם הנוסף. וגם ההנבה תגיע בהדרגה". עוד הוא אומר כי "נכון להיום, אין לעזריאלי חוזים גדולים חדשים שניתן להסתמך עליהם. אבל צריך לזכור שברגע שנכנס חוזה גדול - ההשפעה משמעותית, כפי שראינו עם טיקטוק".
למרות הצמיחה במגזר הדאטה סנטרס והתרומה המהותית שלו לביצועי החברה, נראה שהשוק נותר חשדן לגבי המשך התפתחותו של מנוע הצמיחה - עד שיוצגו חוזים גדולים נוספים. מניית עזריאלי עלתה אמנם ב־14% מתחילת השנה, והגיעה לשווי של מעל 40 מיליארד שקל - קרוב לשיא של 42.5 מיליארד שקל שנרשם בחודש שעבר - אך מדובר בתשואת חסר ביחס למדד ת"א־נדל"ן, שעלה ב־19% באותה תקופה, ולמניית המתחרה מליסרון, שעלתה בתקופה זו ב־29% והגיעה לשווי שוק של 19.6 מיליארד שקל.
לעזריאלי יש כיום תיק נכסים בשווי של 63.2 מיליארד שקל, ובמונחי שווי שוק היא חברת הנדל"ן הגדולה ביותר בבורסת ת"א.
