בלעדי
רמי לוי מכוון להנפקת פעילות הנדל"ן לפי שווי של 3 מיליארד שקל
אחרי שביטל פעמיים מהלך להנפקת החברה, האופציה חוזרת לשולחן על בסיס דו"חות 2024 של רמי לוי נדל"ן, שלה הון עצמי של 2 מיליארד שקל. אם תצא לפועל, ההנפקה תכלול בעיקר הצעת מכר בהיקף שעשוי להגיע ל־700-800 מיליון שקל
מתכונן להעברה בין–דורית: רמי לוי מחזיר את הנפקת חברת הנדל"ן הפרטית שלו, רמי לוי נדל"ן, לשולחן. לכלכליסט נודע כי ככל שיחליט סופית על הוצאת המהלך לפועל, לוי מכוון לביצוע ההנפקה במאי 2025, על בסיס הדו"חות של החברה לשנת 2024. משום כך, רמי לוי נדל"ן החלה בימים אלו לערוך את דו"חותיה האחרונים לפי התקן החשבונאי הבינלאומי (IFRS) העדכני.
מי שאמורה להוביל את ההנפקה היא חברת אוריון חיתום, שאותה מנהל ארז גולדשמיט, ויתכן שלצידה יפעלו מספר חתמי משנה, שיבחרו בתוך זמן קצר, אם לוי יחליט שהפעם הוא אכן מנפיק את החברה. לפי ההערכות, לוי שואף לבצע את הנפקת רמי לוי נדל"ן לפי שווי של כ־3 מיליארד שקל.
ככל הידוע, ההון העצמי של החברה עומד על כ־2 מיליארד שקל, והחוב הפיננסי שלה אינו גבוה, ומסתכם בכמה מאות מיליוני שקלים. בהתאם, השווי עשוי להשתנות, כלפי מעלה או כלפי מטה, בהתאם לתנאי השוק, ובהתאם למועד הסופי של ההנפקה.
לוי קידם כבר פעמיים בעבר מהלך להנפקת רמי לוי נדל"ן, הפעם האחרונה שבהן ב־2021, בעיצומו של גל הההנפקות הגדול בבורסה שהביא לאחוזת בית יותר מ־100 חברות חדשות שביצעו IPO. באותה העת, לוי שאף לבצע את ההנפקה לפי שווי של לפחות 1.5 מיליארד שקל.
לוי אף כבר היה במגעים עם חתמים ומשרדי עורכי דין במטרה להתחיל בהכנת תשקיף, אך עצר ברגע האחרון. גם כעת לוי מתלבט בנוגע להנפקה, ולדברי גומרים מקורבים לחברה, ההחלטה תהיה שלו, ושלו בלבד, והפעם הסיכוי שיבחר להנפיק את החברה גבוה מתמיד, ואם המהלך יעצר הדבר יהיה בגדר הפתעה.
"לוי הוא שמרן מאוד מטבעו, וההחלטה הזו תהיה קשה", אמר לכלכליסט מקורב לחברה. עם זאת, בשיחות פרטיות, כך נודע, מודה לוי כי הפעם הוא רציני בכוונתו להנפיק את החברה, וזאת, בין היתר, על רקע סימנים ראשונים להתעוררות שוק ההנפקות שנכנס לקיפאון עמוק ב־2023, והניב חמש הנפקות בלבד בשנה הנוכחית.
הסיבה המרכזית להנפקת החברה היא הרצון של לוי להבטיח את העברת החברה לדור ההמשך. ללוי ישנם נכסים רבים, והגדולים שבהם ציבוריים (ראו תרשים). הורשה של מניות היא בסופו של דבר אקט פשוט יותר מהעברה של נכסים לא סחירים, גם כשמדובר בנכסים מניבים, כשלכך מצטרפים היתרונות של חברה ציבורית שמתנהלת לפי כללי ממשל תאגידי, מה שמאפשר לה לפעול באופן עצמאי.
מנגד, הכללים החלים על חברות ציבוריות — מינוי דח"צים, מנגנוני אישור לעסקאות בעלי עניין והעסקת קרובים, רגולציה הדוקה של רשות ני"ע וכו' — עשויים גם לצנן את ההתלהבות של לוי בכל הנוגע להנפקת רמי לוי נדל"ן.
משום שהמטרה המרכזית בהנפקה, ככל שתצא לפועל, היא העברה בין־דורית, ומשום שככל הידוע רמי לוי נדל"ן היא חברה שמייצרת תזרים גבוה מדי שנה, והחוב שלה, כאמור, נמוך, ועל כן ככל שהנפקה תצא לפועל, היא תתבצע בעיקר באמצעות הצעת מכר של לוי, ולא באמצעות גיוס הון לחברה. היקף הצעת המכר יכול להגיע אף ל־700—800 מיליון שקל.
השת"פ עם ביג ומגה אור
רמי לוי נדל"ן היא חברה שממוקדת בנדל"ן מניב. היא מחזיקה במרכזים מסחריים ברחבי הארץ — קניון גדול במבשרת ציון, פאוור סנטרים בבאר שבע, מודיעין, שילת, כפר סבא, חיפה, קריית שמונה, נשר, צומת קסטינה, אריאל ועפולה.
בחלק מהמרכזים האלו היא שותפה עם ביג שבשליטת האחים נפתלי ומגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, שלו יש ללוי שיתופי פעולה עסקיים נוספים. כמו כן, לרמי לוי נדל"ן היא שותפה של מגה אור במרכז לוגיסטי במודיעין שמשתרע על שטח של 40 אלף מ"ר.
בנוסף, רמי לוי נדל"ן מקימה מגדלי משרדים ברחבי הארץ (ירושלים וראשל"צ), מחזיקה בקרקעות בערים נוספות, וכן יש לה פעילות של יזום למגורים, כולל רכישת מאות דירות בפרויקט הולילנד בירושלים, אולם היא קטנה ביחס ליתר הפעילויות. לחברה יש גם מחסנים ברשותה.
רמי לוי נדל"ן משכירה לרשת הקמעונאות הציבורית שבשליטת (39.9%) לוי — רמי לוי שיווק השקמה — 41 נכסים. מחצית מהם הם סופרמרקטים והאחרים הם משרדים ומחסנים. ההסכם בין שתי החברות החל ב־2006, אז הונפקה רשת הקמעונאות בבורסת ת"א, והוא מהווה עוגן משמעותי בפעילות של רמי לוי נדל"ן.
מאז 2006 ועד היום דמי השכירות ששילמה שיווק השקמה לרמי לוי נדל"ן עבור הנכסים הסתכמו ב־689 מיליון שקל. בשלוש השנים האחרונות (2021—2023) דמי השכירות עמדו על למעלה מ־70 מיליון שקל. למעשה, בשבוע שעבר אושרה באסיפת בעלי המניות העלאת שכר הדירה עבור הנכסים שמשכירה החברה הפרטית לחברה הציבורת ב־12.6% ל־107 שקל למ"ר.
דמי השכירות ששילמה החברה ב־2023 על כ־41 נכסים שהיא שוכרת מחברות קשורות ללוי, הסתכמו ב־77.9 מיליון שקל. דמי השכירות לסניפים ומשרדים אשר לגביהם קיים עניין אישי של לוי, הסתכמו בממוצע בשלוש השנים האחרונות ב־61.9 מיליון שקל בשנה, והיוו 41.8% מההוצאה השנתית של החברה על שכירת סניפים, משרדים ומרלו"גים.
את רמי לוי נדל"ן מנהל מוטי חזן, שגם מכהן כיו"ר חברת התעופה ישראייר, שבה לוי שולט. לוי עצמו מכהם כמנכ"ל משותף של רמי לוי שיווק השקמה, כשהוא מינה השנה את הבת שלו, יפית אטיאס, לכהן כמנכ"לית לצידו.עלות התגמול השנתית של אטיאס תשולש ביחס ל־2023, מ־451 אלף שקל ל־1.5 מיליון שקל ב־2025.
מנגד, עדכון מדיניות התגמול בנוגע לגמול מנכ"לים משותפים הוביל לכך שעלות התגמול השנתית של לוי עצמו, שהסתכמה ב־2023 ב־3.55 מיליון שקל, תרד ב־2025 ל־2.98 מיליון שקל.
התרחבות תחומי הפעילות
מאז שרמי לוי שיווק השקמה הונפקה ב־2006 מנייתה הניבה תשואה של 1,280%, בעוד מדד ת"א־125 הניב בפרק הזמן הזה תשואה של 115%. במהלך השנים, רמי לוי שיווק השקמה נכנסה לתחומי פעילות נוספים וגם רמי לוי עצמו, באופן אישי, נכנס לתחומים חדשים באמצעות חברות פרטיות.
כך, שיווק השקמה נכנסה לתחום הפארם כשרכשה את השליטה ברשת גוד־פארם, וכן את השליטה ברשת בתי הקפה קופיקס, שלא הסבה לה נחת. בנוסף, החברה הקימה פעילות סלולר תחת החברה רמי לוי תקשורת.
לוי עצמו, כאמור, רכש את השליטה בישראייר (58%) בהשקעה כוללת של 160 מיליון שקל בסוף 2020. כיום המניות שוות 286 מיליון שקל.
מנגד, לוי רכש, גם כן בסוף 2020, נתח של 11% מחברת ההחזקות דסק"ש, במסגרת עסקה שהובילו מגה אור שבשליטת נחמיאס ואלקו שבשליטת האחים זלקינד. המניות נרכשו לפי שווי חברה של 1.4 מיליארד שקל, לוי השקיע כ־150 מיליון שקל, ואילו כיום החברה נסחרת לפי שווי של 665 מיליון שקל בלבד. לוי גם השקיע במניות נורסטאר, בעלת השליטה בחברת הנדל"ן המניב ג'י־סיטי, שלא הסבה לו נחת.
שווי ההחזקות של לוי ברמי לוי שיווק השקמה עומד כיום על 1.35 מיליארד שקל, כך שלפחות לפי השווי שאליו הוא שואף, ההחזקות שלו ברמי לוי נדל"ן שוות יותר.
רמי לוי שיווק השקמה, בדומה ליתר רשתות הקמעונאות, נהנתה מכך שהמלחמה הביאה לכך שחברות התעופה הזרות הפסיקו לטוס, המחירים עלו וישראלים רבים נשארו בארץ. כך, בתשעת החודשים הראשונים של 2024 ההכנסות של הרשת עלו ב־2.1% והסתכמו ב־5.5 מיליארד שקל, ואילו הרווח הנקי שלה זינק ב־34% ועמד על 198 מיליון שקל.
