מה עושה קרן שמתקשה להשכיר שטחים במגדל בתל אביב? רוכשת חניון סמוך
אחרי שנה שבה לא הצליחה להשכיר אפילו קומה אחת במגדל לבנדה, קרן הריט מניבים רכשה תמורת 56.6 מיליון שקל מחצית מחניון אלקטרה סיטי. מניבים: המהלך נועד ל"חיזוק האטרקטיביות של המגדל לטובת שוכרים פוטנציאליים"
שנה שבה לא הצליחה להשכיר אפילו קומה במגדל לבנדה בתל אביב מסבירה מדוע הסכימה מניבים לשלם מחיר גבוה עבור החניון הסמוך אליו. הקרן התקשרה בינואר בעסקה לרכישת מחצית מחניון אלקטרה סיטי ברחוב הרכבת שבו 174 חניות. התמורה, 56.6 מיליון שקל, שיקפה לחניון שווי של 113 מיליון שקל, ונגזרה ממחיר של 325 אלף שקל לחניה בודדת - שנחשב גבוה בשוק החניונים.
בדו"חות 2025 סיפקה הקרן את הרציונל של העסקה שלפיו "רכישת החניון מספקת פתרון חניה רחב ונגיש ותומך באופן ישיר בשיווק שטחי המשרדים, תוך חיזוק האטרקטיביות של המגדל לטובת שוכרים פוטנציאליים". כלומר, מדובר במהלך שנועד לפתור חסם שיווקי שמתבטא בנתוני השיווק של הפרויקט. כבר במרץ אשתקד דיווחה מניבים כי החלה לפעול להשכרת שטחי המשרדים במגדל. אולם שנה חלפה, ולפי דו"חות 2025, הקרן עדיין לא השכירה בו אף קומה.
קשיי השיווק בולטים על רקע סביבת הביקושים. בדו"ח השנתי ציינה מניבים כי "בתל אביב ניכרת עלייה מסוימת בביקוש לשטחי משרדים, שמלכתחילה הינו גבוה יותר ביחס למתחמי משרדים ברחבי הארץ". שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל, אמרה לכלכליסט כי "מכיוון שההיצע הפנוי בלב המע"ר בתל אביב - האזור שסובב סביב מחלף השלום, מתחם שרונה ודרך מנחם בגין - מצומצם, הביקוש זולג לאזורים מעט מרוחקים יותר. כך מתחם חסן עראפה–יצחק שדה מתמלא ברמות מחירים שמתקרבות למרכז, ואזור לה גווארדיה נהנה מביקושים כמעגל הבא". כלומר, הבעיה אינה בהכרח בצד הביקוש, אלא בהתאמה של הנכס לצורכי השוק. זאת מכיוון שחניה צמודה נותרה מרכיב משמעותי בהחלטת שכירות ומספרן המצומצם של החניות שעומדות לרשות מניבים בלבנדה (67) עומד לרעתה.
מניבים רכשה את קומות המשרדים במגדל ב־2022. מדובר בפרויקט בן 29 קומות, המיועד לשימושי מלונאות, משרדים ומגורים, בסמוך למחלף לה גווארדיה בתל אביב. מניבים רכשה בו 12 קומות בשטח של כ־12 אלף מ"ר, בתמורה ל־297 מיליון שקל, לצד כ־21 מיליון שקל בעלויות עסקה. לכך היא צפויה להוסיף השקעה נוספת של 35-30 מיליון שקל בעבודות גמר. הקמת הפרויקט צפויה להסתיים ברבעון השלישי של השנה. מניבים מעריכה שבתפוסה מלאה המשרדים בנכס יניבו לה NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 21.5-18.5 מיליון שקל בשנה, ו־FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית) של 16-13 מיליון שקל. אלא שהתחזיות הללו מותנות כמובן בהשגת תפוסה – יעד שעד כה לא הושג.
במקביל למהלך האקטיבי שביצעה מניבים עם רכישת החניון, התפתחויות בסביבה עשויות לסייע לה. לפי יצחקוב "ברגע שבנק הפועלים יחל באכלוס המגדל הסמוך שהוא רכש מויתניה, האזור יקבל תנועה מוגברת של עובדים - ובהתאם גם הביקוש לשטחי משרדים בו צפוי לעלות".
