אפריקה ישראל: ירידה במכירות ברבעון הרביעי; 97% מהדירות המיועדות לאכלוס השנה נמכרו
כמו יזמים גדולים אחרים בענף, אפריקה ישראל מגורים התקשתה למכור דירות במהלך 2025; היקף גדול מהדירות נמכר במבצעי 20/80 ורוב ההכנסות של החברה ממכירות צפויות להיכנס בשנים 2027-2028; עם זאת בחברה מדווחים כי הם לא נתקלים בביטולי עסקאות
חברת אפריקה, בניהולה של רונית אשד לוי, ישראל סיימה את הרבעון הרביעי של 2025 עם ירידה נוספת במכירות, במהלך הרבעון מכרה החברה 29 דירות בלבד, זאת לעומת 34 דירות ברבעון הקודם, ו-215 יח"ד ברבעון המקביל אשתקד (אשר היה חריג בגלל עליית המע"מ הצפויה). היקף המכירות עמד על כ-124 מיליון שקל המשקף מחיר ממוצע של 4.27 מיליון שקל לדירה, לעומת היקף מכירות של כ-98 מיליון שקל ברבעון הקודם המשקף מחיר ממוצע של 2.88 מיליון שקל לדירה. הסיבה לזינוק במחיר הדירה הממוצע נובעת ממכירה של 6 דירות יוקרה בפרויקט סומיל, ודירה יקרה נוספת בפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי בת"א.
בכל שנת 2025 מכרה אפריקה (כולל שותפים) 215 יחידות דיור בהיקף של כ-662 מיליון שקל (חלק החברה כ-518 מיליון שקל), והמחיר הממוצע לדירה ב-2025 עמד על כ-3.08 מיליון שקל. ב-2024 מכרה החברה (כולל שותפים) 535 יחידות דיור בהיקף של כ-1.76 מיליארד שקל (חלק החברה כ-1.28 מיליארד שקל), והמחיר הממוצע לדירה עמד על כ-3.3 מיליון שקל. למרות היקפי המכירה הנמוכים, באפריקה ישראל משדרים אופטימיות, בעיקר על רקע המכירות בחודשים הראשונים של השנה, בהם מכרו על פי הדיווח 83 דירות מהן 68 דירות בחוזים מחייבים והיתר בקשות רכישה. מדובר בנתון משמעותי שצפוי להשפיע על הרבעון הראשון של 2026, אך עם זאת, לקראת סוף הרבעון פרצה מלחמת שאגת הארי, כך שברבעון שלאחר מכן ייתכן ששוב נראה ירידה במכירות. אחת הנקודות המעניינות בדוח של אפריקה ישראל נוגעת למבצעי 20/80, לפי החברה כ-80% מהעסקאות נסגרו במבצעי מימון מסוג זה, ו-10% נוספים נמכרו במסגרת הלוואות קבלן.
בחברה ציינו בדוחות, כי לאור התחייבות הרוכשים ותשלום פיצוי מוסכם שמגיע ל-10%-15% ממחיר הדירה במקרה של ביטול עסקה, הם לא צופים ביטולים בהמשך, וגם כעת, טרם חוו ביטולי עסקאות. למבצעי המימון, השפעה דרמטית על העיתוי שבו יגיעו התקבולים העתידיים של החברה ממכירת דירות.
בניגוד למכירות עבר, אז היו התשלומים ליזם עוברים ליניארית בהתאם להתקדמות הבניה בפרויקט, במבצעי המימון מרבית ההכנסות של החברה יתקבלו בסוף הפרויקט - שנים לאחר סגירת העסקה. כך למשל, ב-2027 צפויים להתקבל תשלומים מחוזי מכירה בהיקף של 687 מיליון שקל, וב-2028 צפויים תקבולים של 553 מיליון שקל.
נקודה נוספת בהקשר זה היא התארכות משך הבנייה, בעוד בדוחות החברה בשנת 2021 היא הצהירה כי משך בניית דירה בפרויקטים בביצוע עומד על שנתיים, בדוח האחרון עומד משך הבניה על 4 שנים.
בסך הכל מחזיקה אפריקה בפרויקטים בביצוע ובשיווק טרם ביצוע בהיקף כולל של 3,227 יח"ד, מתוכן נמכרו 1,428 יח"ד (כ-44%) בהיקף של כ-4.1 מיליארד שקל, (חלק החברה). מתוך סכום זה הכירה החברה עד כה בהכנסות של 2.07 מיליארד שקל. כ-97% מהדירות המיועדות לאכלוס בשנת 2026 כבר נמכרו. כמו-כן, כ-72% מהדירות המיועדות לאכלוס בשנת 2027 וכ-46% מהדירות המיועדות לאכלוס ב-2028, כבר נמכרו.
במהלך 2025, ולמרות תנאי המימון הבעייתיים המשיכה אפריקה ישראל לפתח את פעילות הדיור להשכרה, הכוללת יותר מ-1,000 יחידות דיור בשלבי השכרה, אכלוס ותכנון. פרויקט מורדות ארנונה בירושלים, הכולל כ-204 יח"ד להשכרה, יאוכלס ברבעון השני של שנת 2026, ויפעל לצד הפרויקטים בהרצליה ובשהם. במהלך שנת 2025 זכתה אפריקה בשני מכרזי רמ"י לרכישת קרקעות בשדה דב בת"א ובהר הצופים בירושלים, עליהם יוקמו עוד כ-560 יח"ד להשכרה.
ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו במהלך 2025 בכ-942 מיליון שקל, לעומת כ-1.017 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד, וברבעון הרביעי הסתכמו בכ-253 מיליון שקל, לעומת כ-282.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. כאמור, הכנסות אלה אינן רק בגין דירות שנמכרו במהלך תקופות אלה, והן תוצאה של תקבולים מעסקאות שנסגרו בשנים וברבעונים קודמים. הרווח הגולמי ממכירת דירות בשנת 2025 הסתכם בכ-245.3 מיליון שקל , לעומת כ-260.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הגולמי ממכירת דירות ברבעון הרביעי הסתכם בכ-57.6 מיליון שקל, לעומת כ-78.4 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות (כולל חלקה בחברות כלולות) ברבעון הרביעי עמד על כ-23%, לעומת כ-28% ברבעון המקביל אשתקד. הוצאות המימון ברמה השנתית עלו ל-37.9 מיליון שקל, לעומת כ-27.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, אמרה בשיחה לכלכליסט כי התארכות משך הבנייה אינה רק תוצר של מחסור בכוח אדם והמלחמות שפקדו אותנו, אלא גם ריבוי של פרויקטים מורכבים יותר הכוללים בניה של מגדלים ומשך הבניה שלהם ארוך משמעותית.
בנוגע לירידה במכירות אמרה אשד לוי כי ברבעון הראשון של 2026 ראו עליה חדה במכירות, ברבעון הראשון הרגשתי שיש תנופה, הייתי אופטימית ואני עדיין, מכרנו 86 דירות מתוכם 68 בחוזים מחייבים.
מכרנו את כל הדירות שאכלסנו ב-2025, אין לנו דירות חדשות שעומדות לא מכורות, וגם ב-2026 מכרנו את מרבית הדירות ובעצם יש לנו מכירות עד 2030". לצד זאת אמרה אשד לוי, ברוח התקופה, כי על הממשלה לגבש מתווה פיצוי ברור שיכנס לתוקף בכל אימת שיוגדר מצב חירום. " כשאתה מסתובב באתרים אתה רואה שממשיכים לבנות למרות הכל, אבל בשלוש השנים האחרונות היה קושי בכוח האדם, וההשלכות של התקופה הזו לא צריכה להתגלגל לפתחם של היזמים והרוכשים ולהגיע לבתי המשפט. צריך לקבוע כללים ברורים למקרים של מלחמה, יזמים וגם רוכשים, צריכים ודאות, הם צריכים לדעת באילו תנאים מגיעים להם פיצויים ולמנוע ככל הניתן מצב שיזם ורוכש רבים על הנושאים האלה".
