הקשיים בשוק המשרדים דוחפים את סלע ומניבים לחשיפה לתחומים אחרים
שתי קרנות הריט לנדל"ן מניב נהנו משיפור בביצועים התפעוליים, אך הקשיים בשוק המשרדים מכבידים על מניותיהן. סלע מצפה שקניון בכפר סבא יקדם אותה, ומניבים התמקדה ברכישת שטחי לוגיסטיקה ותעשייה
מחזקים את מנועי הצמיחה: הביצועים של קרנות הריט לנדל"ן מניב סלע נדל"ן ומניבים ריט השתפרו, והן מנסות להתגבר על הקשיים בשוק המשרדים ולהגביר את החשיפה לתחומים אחרים. אצל סלע באמצעות רכישת קניון בכפר סבא, ואצל מניבים באמצעות רכישת שטחי תעשייה ולוגיסטיקה מניבים. השוק, לפחות בינתיים, עדיין לא מתרשם מהמהלכים. כאשר מניית מניבים ירדה מתחילת השנה ב־13.1%, וזו של סלע ב־23.6%, זאת לעומת ירידה של 6.3% שרשם מדד ת"א־מניב ישראל שבו הן נכללות. סלע נדל"ן סיימה את הרבעון השני של 2026 עם שיפור של 7% ביחס לרבעון המקביל ב־2025 ב־NOI שלה (הכנסות תפעוליות נטו), ל־94 מיליון שקל, ובשיפור של 5% ב־FFO (רווח תפעולי תזרימי), ל־64 מיליון שקל.
ה־FFO, שמנטרל שיערוכים והוצאות חד־פעמיות, נחשב כמדד העיקרי לבחינת רווחיות של חברות נדל"ן מניב. מניבים, במקביל לה, נהנתה מעלייה של 12% ב־NOI ל־67 מיליון שקל ומזינוק של 15% ב־FFO ל־49 מיליון שקל. אצל שתיהן, עיקר השיפור הגיע מנכסים חדשים שהתווספו לצבר נכסיהן המניבים. בסלע, זהו קניון כפר סבא הירוקה שאת רכישתו מקבוצת שבירו היא השלימה בתחילת אפריל והוסיף 9 מיליון שקל להכנסות הרבעון השני. כאשר בתפוסה מלאה (כיום זו מגיעה ל־93%) החברה מצפה ממנו לתוספת שנתית של 40.5 מיליון שקל ל־NOI שלה שמהווה 11% מה־NOI בכל שנת ב־2025. אצל מניבים מדובר בזכויות נוספות שהיא רכשה בכמה נכסים שבהם כבר החזיקה ובשטחי התעשייה והלוגיסטיקה של שניב שאת רכישתם (51%) היא השלימה בסוף מרץ תמורת 56 מיליון שקל.
מדובר בחלק מרצף רכישות שביצעה של שטחי לוגיסטיקה ותעשייה, שמצטבר מתחילת השנה ל־192 מיליון שקל. כאשר בנוסף היא נהנתה משיפור בביצועיו של המרלו"ג בהר טוב שסמוך לבית שמש, שאותו השכירה מחדש לאחר סכסוך עם השוכרת הקודמת.
מניבים התייחסה בדו"ח הרבעוני לקשיים בתחום המשרדים וציינה כי "המשך אי־הוודאות כתוצאה מהנסיבות הגיאופוליטיות והמצב הביטחוני גורם בעיקר לריסון היקף הביקושים למשרדים. שוק המשרדים להשכרה במרבית האזורים ממשיך להיות שוק תחרותי מאוד עם ביקושים מוגבלים".
בפועל, חשיפתה של מניבים לתחום המשרדים נמוכה מזו של סלע, ורק 40% מה־NOI הרבעוני שלה הגיעו מתחום זה לעומת 52% אצל השנייה. כאשר פחות מ־10% משטחי המשרדים שלה מושכרים לחברות טכנולוגיות שעיקר הסיכון לקשיים נשקף מהן, לעומת 20% אצל קרן הריט סלע.
אולם, מניבים מחזיקה בחשיפה עתידית לתחום, בדמות 12 אלף מ"ר משרדים במגדל לבנדה בתל אביב שיימסרו לרשותה עד לסוף השנה, בתוספת של 10% על שטחי המשרדים המניבים הקיימים שלה. ואף שהחלה לשווקם כבר במרץ שעבר ובתחילת השנה, ורכשה חניון סמוך במטרה להגביר את אטרקטיביות הנכס, היא טרם הצליחה להשכיר אותם. מאמצי השיווק שלה ספגו מכה ביוני, לאחר שחברת הגיימינג מון אקטיב הודיעה על עזיבתה הצפויה את מגדל ויתניה הסמוך שבבעלות ויתניה ודלק רכב. עזיבה שתוסיף 26.5 אלף מ"ר שטחי משרדים פנויים לשיווק באזור.
אצל סלע נדל"ן הקשיים הנובעים מהחשיפה לתחום המשרדים כבר נוכחים בפועל. ב־2022 היא רכשה את בניין המטה של בנק לאומי בתל אביב, בית מאני, ב־650 מיליון שקל וציפתה לקבל ממנו NOI שנתי של 32 מיליון שקל.
אך לאחר שהבניין, שבו 13.4 אלף מ"ר משרדים, הועבר לרשותה בפברואר 2024 ריק משוכרים, היא התקשתה להשכירו מחדש, ורק בחודשים האחרונים קצב ההשכרות בו החל להתקדם. כך, לאחר שסיימה את 2025 עם חוזים חתומים על 32% משטחיו, בסוף מרץ שיעורם הגיע ל־48% ובסוף יוני ל־52%, עם 10% נוספים בהליכי סגירה מתקדמים. אף היא עדיין רחוקה בעשרות אחוזים מאכלוסו המלא. בנוסף לקשיי האכלוס של בית מאני, החברה מתמודדת גם עם עזיבתו של בנק מזרחי טפחות באפריל את שטחי המשרדים ששכר מסלע בבית משה אביב בתל אביב, שאותם עדיין לא השכירה מחדש, ואובדן ההכנסות בהם ברבעון הגיע ל־3 מיליון שקל.
