פינוי בינוי או חיזוק בניין? כך תבחרו את מסלול ההתחדשות שמתאים לעיר
החזית מול איראן ממחישה עד כמה המבנים הישנים בישראל חשופים לפגיעה ועד כמה קיים הכרח דחוף לטפל בהתמגנות העורף וכל זאת לצד ובנוסף לחשש מפני רעידות אדמה. בין אם מדובר בפינוי בינוי רחב היקף או בחיזוק בניין בודד – המסלולים הקיימים להתחדשות עירונית מציעים לא רק פתרונות תכנוניים וכלכליים, אלא גם את ההגנה הבסיסית ביותר: - ממ"ד
התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי בהתמודדות עם מחסור בעתודות קרקע זמינות לבניה במרכזי הערים, ובמענה לצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ויצירת אפשרויות מיגון בעורף כאשר השבועיים האחרונים הוכיחו לכולם עד כמה הם חיוניים, במיוחד באזורים עם בניה ותיקה חסרת מיגון. המדינה מעודדת פרויקטים של מתחמי פינוי־בינוי והתחדשות בניינית (כגון תמ"א 38 ותוכניות לרישוי מהיר), בין היתר באמצעות הקלות מיסוי משמעותיות. להלן שני המסלולים המרכזיים להתחדשות עירונית, הן מבחינת מאפייניהם התכנוניים והן מבחינת הטבות המס.
מתחמי פינוי־בינוי
פינוי־בינוי הוא מסלול מרכזי בהתחדשות עירונית, שבמסגרתו מתבצעת הריסה של מתחם המונה מבנה/ים ישנ/ים (בהם בנויים לפחות 24 יחידות דיור או יחידות עסקיות קיימות) ובניה של מבנים חדשים, תוך תכנון מחודש של כלל המרחב הציבורי. פינוי-בינוי מאפשר פתרון תכנוני כולל המתחשב בצרכי תנועה, מבני ציבור, חינוך, תשתיות, חניה ועוד. מימוש הפרויקט מצריך הכנה ואישור תכנית מפורטת המוסיפה זכויות בניה ומאפשרת, ולאחר אישורה, הוצאת היתר בניה.
סוגי מסלולים בפינוי־בינוי
1. מסלול רשויות- במסלול זה הרשות המקומית או גוף ציבורי, דוגמת הרשות להתחדשות עירונית, היא שיוזמת את התוכנית לפינוי בינוי ואחראית לקידום היבטיו הציבוריים. על פי רוב, הרשות היא גם זאת שמממנת את הכנת התכנית המפורטת למתחם פינוי-בינוי. בשנים האחרונות הצטרפו גופים ציבוריים נוספים לממן ולקדם תכניות מפורטות, דוגמת משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ורשויות מקומיות.
2. מסלול המיסוי- מסלול זה מיועד לתמרץ תהליכי התחדשות עירונית ביוזמת הסקטור הפרטי, והיזמים הם אלו שממנים ומקדמים את התכניות לפינוי בינוי.
3.מסלול מתחם מועדף לדיור ("ותמ"ל")- המסלול המועדף לדיור, המוכר בשמו הקצר "ותמ"ל" (ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), הוא מסלול מואץ שהוקם במטרה להתמודד עם מחסור בדיור בישראל ולתמרץ תכנון מהיר של שכונות חדשות, ובין היתר גם מתחמי פינוי-בינוי. המסלול מתאים רק בתכניות הכוללות לפחות 1,000 יחידות דיור (במקרים מיוחדים – 750 יח"ד), או 500 יח"ד ביישוב מיעוטים או יישוב פריפריאלי.
הטבות עיקריות במתחמי פינוי בינוי:
פטור ממס שבח: לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), בעלי הדירות הקיימות זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת זכויותיהם, כל עוד התמורה הכוללת (דירה חדשה בתוספת מזומן, אם ניתן) אינה עולה על הגבוה מבין:
1. 150% משווי הדירה הקיימת ללא זכויות בניה נוספות.
2. שווי דירת 120 מ"ר באזור.
3. שווי דירה של עד 150% משטח הדירה הישנה ועד 200 מ"ר.
ובתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ותשלום י הוצאות הקשורות בעסקה.
פטור ממס רכישה: פטור לבעלי הדירות הקיימות בגין דירת התמורה שיקבלו וזאת לפי הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין. לעניין זה, מובהר כי הפטור חל על כל דירת תמורה הניתנת בעבור דירה שהייתה בבעלות בעל דירה במתחם טרם מימוש הפרויקט, ללא הגבלה על מספר הדירות שבבעלותו. כלומר, גם מי שבבעלותו מספר דירות קיימות במתחם, יהיה זכאי לפטור נפרד בגין כל אחת מהן, ובלבד שעמד בתנאים הקבועים בחוק.
מע"מ על שירותי הבנייה לדיירים: שירותי הבנייה שניתנים לדיירים פטורים ממע"מ מכוח סעיף 31א לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "חוק מס ערך מוסף"), על מכירה שהייתה זכאית לפטור לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
היטל השבחה למגורים: ככלל, שיעור היטל ההשבחה למגורים עומד על 25% מההשבחה במתחם מוכרז בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). החל ממאי 2022, רשאית הרשות המקומית לחלק את העיר לאזורים ולקבוע בהם היטל השבחה בשיעור 25% או 50% או פטור מלא. הקביעה חלה על תכניות שייקלטו עד מאי 2027, גם אם מימוש התכנית יהיה בחלוף מועד זה.
מסלולי התחדשות בניינית
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן: "תמ"א 38") לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה אשר תמרצה את חיזוקו של מבנה, המשמש ברובו למגורים, שהיתר הבניה לגביו ניתן לפני 1 בינואר 1980, או שניתן עד 31 בדצמבר 1984 ולאחר אישור מהנדס מבנים כי נבנה לא בהתאם לתקן רעידות אדמה, וזאת על ידי מתן תוספת זכויות בהליך של הוצאת היתר בניה (ללא צורך בקידום תכנית מפורטת).
נכון להיום הוראות תמ"א 38 פקעו באוקטובר 2023 מאז ומועד פקיעתן נדחה מעת לעת וכעת ניתן לקדם פרויקטי תמ"א אך ורק לפרויקטים שהבקשה להיתר בניה בגינם הוגשה עד סוף שנת 2024 ובלבד ונתקבל תיק מידע עד ליום 1.8.2024 אלא אם כן ברשות המקומית בה מקודם הפרויקט אושרה תוכנית המאמצת את הוראות תמ"א 38 במסגרת מדיניות תכנונית, של מסמכי מדיניות או תכניות מתאר תקפות אשר עוגנו בהחלטת מוסד תכנון מוסמך (לדוגמה, תכנית הרובעים בתל אביב). הבקשות להיתר יידרשו לעמוד במלוא תנאי הסף שהיו קבועים בתמ״א 38 ערב פקיעתה.
תכנית לרישוי מהיר
מטרת תיקון החקיקה שקבע תכנית לרישוי מהיר מכוח הוראות תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק ביולי 2022, המכונה "חלופת שקד", הייתה להחליף את תמ"א 38 ולשפרה על ידי תוספת שטחים ציבוריים מבונים בבניין המתחדש. הליך זה מתבצע ככלל בבניין יחיד שלו לפחות 2 קומות ובו 4 יחידות דיור לפחות, ותכליתו לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה.
הליך זה מחייב את אישורה של תכנית מפורטת (לעומת תמ"א 38 אשר אפשרה להוציא היתר בנייה ללא תכנית מפורטת), בסמכות ועדה מקומית לתכנון ובנייה שהינו הליך קצר לעומת תכנית בסמכות ועדה מחוזית. כמו כן, התיקון לחוק מאפשר להגיש בקשה להיתר בנייה כבר בשלב הפקדת התכנית.
הטבות עיקריות בהתחדשות בניינית:
פטור ממס שבח: לפי סעיף 49לג 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ובלבד שהתמורה לדיירים אינה חורגת מ:
תוספת של עד 25 מ"ר לשטח הדירה המקורית או ששווי הדירה אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל;
מס רכישה: אין חבות במס רכישה לבעלי הדירות הקיימות בגין דירת התמורה שיקבלו וזאת לפי הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסיו מקרקעין.
מספר היחידות שעליהן בעלים של מספר דירות, רשאי לבקש פטור ממס שבח ורכישה במסלול הריסה ובנייה מחדש מוגבל ל-2 דירות לאותו בעלים בבניין.
מע"מ על שירותי הבנייה לדיירים: שירותי הבנייה שניתנים לדיירים, פטורים ממע"מ מכוח סעיף 31ב לחוק מס ערך מוסף, על מכירה שהייתה זכאית לפטור לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
היטל השבחה למגורים: פטור מלא לזכויות הבנייה הקבועות בתמ"א 38- הריסה ובניה מחדש יש פטור מלא לזכויות הבנייה הקבועות בתמ"א. היטל השבחה בשיעור 25% על זכויות בנייה שמעבר ל-2.5 קומת מורחבות. רשות מקומית יכולה לקבל החלטה להפחית את ההיטל בגין התוספת. בתכנית לרישוי מהיר- היטל ההשבחה בשיעור 25% על הזכויות המרביות שנקבעו בחוק התכנון והבנייה. על כל תוספת זכויות מעבר לפטור כאמור, יחול היטל השבחה בשיעור 50%. רשות מקומית יכולה לקבל החלטה להפחית את ההיטל ההשבחה בגין התוספת.
בין אם מדובר בהתחדשות מתחמית או בחיזוק בניין בודד, האתגר האמיתי טמון ביצירת מנגנון גמיש, תכנוני וכלכלי, שיאפשר להניע פרויקטים מבלי להיתקע בין שכבות של רגולציה, חוסר ודאות ואינטרסים סותרים. המלחמה האחרונה רק חידדה את מה שידוע מזמן. התחדשות עירונית היא תנאי הכרחי לחוסן אזרחי וביטחוני בסביבה עירונית.
*עו"ד קרמר הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין פירון. עו"ד שרעבי-אלוני היא עורכת דין במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין פירון.
d&b – לדעת להחליט
