ראש השנה של שוק הדיור: הגפרור כבר נדלק – האם תשפ״ז תהיה שנת המפנה?
הריבית יכולה להצית מחדש את הביקוש. האחריות של המדינה היא לוודא שכשהוא יחזור – יהיו מספיק דירות לפגוש אותו
המגמה המתמשכת בירידת הריבית והתמתנות האינפלציה נותנות את אותותיהן בשוק הנדלן ואכן הדוחות הכספיים של חברות הנדלן הציבוריות מתחילים להראות תנועה מחודשת בשוק הנדלן אשר רושמות זינוק של 36% במכירות לעומת הרבעון הראשון של השנה.
אמנם חלק ניכר מהעלייה הגיע מדיור מסובסד אלא שהדבר מצביע על ביקושים כבושים מה שמעמיד אתגר גדול בפני הממשלה הבאה: לדאוג שהביקוש המתעורר לא יפגוש שוב מחסור בדירות.
אחרי תקופה ארוכה של ריבית גבוהה, מלחמה, אי־ודאות ורוכשים שישבו על הגדר, הנתונים של מכירת 1571 דירות ברבעון השני של השנה על ידי 17 חברות נדלן ציבוריות לכאורה מעודדים אלא שעדיין מוקדם להכריז שהשוק חזר והמספר המרשים דורש הסתכלות עמוקה יותר. רוב המכירות הן של דירות מסובסדות וקצב המכירות עדיין נמוך מבעבר. כלומר, השוק אינו נמצא עדיין בגאות. הוא נמצא בתהליך של חיפוש נקודת שיווי משקל חדשה.
דווקא על הרקע הזה, דוחות החברה הציבורית שובל הנדסה מספקים מקרה מבחן מעניין: במחצית הראשונה של 2026 מכרה קבוצת שובל 216 יחידות דיור, מהן 187 בשוק החופשי ו־29 במסגרת דיור מסובסד, בהיקף כולל של כ־483 מיליון שקל. ברבעון השני לבדו מכרה החברה 147 יחידות דיור, לעומת 29 בלבד ברבעון המקביל ב־2025 – גידול של יותר מפי חמישה. מתוך 147 הדירות ברבעון השני, 146 נמכרו בשוק החופשי.
התמונה המלאה מעניינת אפילו יותר: מתחילת יולי ועד למועד פרסום הדוח התקשרה הקבוצה בעוד 87 חוזי מכר. כך, מתחילת 2026 ועד פרסום הדוח הגיעה שובל ל־303 דירות שנמכרו, בהיקף כספי כולל של כ־566 מיליון שקל.
הנתונים האלה (הכוללים את כלל המכירות– שוק חופשי ודיור מסובסד) ממחישים את היתרון של פעילות במספר אזורים ובמספר פלחי שוק ומלמדים שהרוכשים לא נעלמו – הם הפכו בררנים. כאשר יש מוצר נכון, מיקום נכון ומחיר נכון – הציבור קונה.
אחת המסקנות המעניינות מהדוחות של החברות הציבוריות היא שהביקוש לא בהכרח נעלם. הרוכש פשוט השתנה. הוא בודק יותר, משווה יותר, רגיש יותר למחיר ולגובה ההחזר החודשי ומוכן להמתין לעסקה שתיתן לו תחושה של ערך. שוק 2026 אינו שוק בלי ביקושים, זה שוק שבו הביקוש מחפש סיבה מספיק טובה להפוך לעסקה.
הורדת ריבית אינה רק שינוי בעלות המשכנתה. יש לה השפעה פסיכולוגית משמעותית על שוק הדיור. כאשר הציבור מעריך שהריבית עדיין בדרך למעלה, הוא נוטה לדחות החלטות. כאשר המגמה מתהפכת, מתחילה להיווצר ציפייה חדשה: אם הריבית תמשיך לרדת, יותר משקי בית יוכלו לחזור לשוק. גם עבור היזמים מדובר בשינוי משמעותי. עלויות מימון נמוכות יותר יכולות לסייע בקידום פרויקטים, לשפר כדאיות כלכלית ולהקל על יציאה לביצוע.
ולכן הריבית יכולה להיות הגפרור של תשפ״ז. אבל היא לבדה לא תפתור את משבר הדיור.
אין משמעות להחזרת הקונים לשוק אם לא מייצרים מספיק דירות עבורם. אנחנו רואים בשטח שהבעיה איננה רק כמה יחידות דיור המדינה מתכננת, אלא כמה זמן לוקח להפוך אותן לדירות שאפשר באמת לבנות. כדי להגדיל את ההיצע צריך לקצר את הדרך בין התכנון, הוועדות, התשתיות והרישוי לבין העלייה לקרקע. ודאות ולוחות זמנים ברורים יכולים להוזיל עלויות, לאפשר ליזמים להתקדם מהר יותר ובסופו של דבר להביא יותר דירות לשוק.
כל שנה שאנחנו מצליחים לחסוך בתכנון וברישוי היא שנה שבה משפחה בישראל יכולה לקבל את הבית שלה מוקדם יותר.
לכן מדיניות הדיור הבאה חייבת להיות רחבה יותר ממבצע כזה או אחר. שחרור קרקעות, האצת תכנון ורישוי, השקעה בתשתיות, התחדשות עירונית, הגדלת כוח האדם בענף ויצירת ודאות ארוכת טווח – צריכים להפוך לחלק מתוכנית כלכלית אחת.
דירה שלא מתכננים היום לא תהיה שם עבור הילדים שלנו בעוד חמש או עשר שנים.
הממשלה שתקום אחרי הבחירות חייבת להפוך את הגדלת היצע הדיור למשימה לאומית. לקצר בירוקרטיה, לשחרר קרקעות, לקדם תשתיות ולאפשר לענף לבנות מהר יותר.
הריבית יכולה להצית מחדש את הביקוש. האחריות של המדינה היא לוודא שכשהוא יחזור – יהיו מספיק דירות לפגוש אותו.
מאת ישי רוט, מנכ"ל חברת שובל הנדסה
d&b – לדעת להחליט
