תוכנית ההתחדשות העירונית החדשה של ת"א: בשורה גדולה, אבל גם מבחן ענק
באמצע אוגוסט, קיבלה ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית ת"א החלטה היסטורית: להפקיד לוועדה המחוזית את תא/5555, תוכנית האב החדשה להתחדשות עירונית בעיר. מדובר במהלך תכנוני ועירוני מהגדולים שנעשו בישראל בעשור האחרון, כזה שאינו נוגע רק לגבולותיה של ת"א, אלא לשוק הדיור כולו. לראשונה, אחת הערים הגדולות והמורכבות בישראל, מציבה מסגרת כוללת וברורה להתחדשות עירונית, שמגדירה זכויות בנייה מראש לאלפי מגרשים ומסמנת את הדרך לשדרוג מתחמי מגורים שלמים.
מהפכה בוודאות התכנונית
אחת הבעיות המרכזיות של פרויקטים של התחדשות עירונית בעשור האחרון הייתה חוסר הוודאות. יזמים נדרשו להשקיע הון וזמן, כדי להבין אילו זכויות יתקבלו, ופרויקטים רבים נתקעו בדרך. תוכנית תא/5555 נועדה לשנות זאת לחלוטין: זכויות הבנייה מוגדרות מראש ליותר מ־2,300 מגרשים בעיר, כך שכל יזם ודייר יידע בדיוק מה ניתן לבנות. בכך, ת"א הופכת ל"מעבדה לאומית" להתחדשות עירונית, מודל שיכול לשמש השראה לערים אחרות אם יצליח דווקא בעיר עם הצפיפות, המחירים והמורכבויות המשפטיות הגדולים ביותר.
התוכנית צפויה להוסיף בין 20 ל־30 אלף יחידות דיור חדשות בתוך עשור, בעיקר באזורים שנבנו הרבה לפני שנות ה־80 ומוגדרים "טעוני חיזוק". מדובר בתוספת דרמטית של היצע דיור בלב המטרופולין הכלכלי של ישראל, עם השפעה פוטנציאלית על ערכי הקרקעות בכל הארץ, היקפי ההשקעות של יזמים מקומיים וזרים, ועל מעגל רחב של נותני שירותים, ממשרדי אדריכלים ועד קבלני ביצוע.
היתרונות של תא 5555
אחת הבשורות הגדולות טמונה בקיצור לוחות הזמנים: במקום להיגרר שנים ארוכות בין ועדות שונות, היזמים יכולים כעת לפנות למסלול רישוי ישיר, מה שמפחית חיכוכים ביורוקרטיים וחוסך עלויות ניהול יקרות. לכך אפשר לצרף רמת שקיפות כלכלית גבוהה בהרבה מזו שהייתה נהוגה בעבר, זכויות הבנייה ידועות ומוגדרות מראש, מה שמאפשר ליזמים לתכנן פרויקטים עם ודאות תכנונית וכלכלית ולבנות פרוגרמות עסקיות מדויקות.
עבור הדיירים עצמם היתרונות גדולים: הם יודעים מה התמורה שיקבלו, באילו מסגרות זמן, ומה צפוי לקרות בשכונה שלהם. בנוסף, באזורים כמו דרום־מזרח תל אביב, נווה שאנן, יפו ד' ויד אליהו, שכונות שנמצאות עדיין בשלב מוקדם יחסית של תהליכי התחדשות, התוכנית יוצרת הזדמנות אמיתית לעלייה בערך הנכסים ולשדרוג ניכר של איכות החיים.
בעוד שתמ"א 38, העניקה פתרונות נקודתיים לבניינים בודדים, אך במקביל יצרה עיוותים מרחביים בשכונות שלמות, תא/5555 מבקשת לנסח חזון כולל. היא מתייחסת למתחמים עירוניים בשלמותם, משלבת שטחים ציבוריים, מוסיפה שימושים מסחריים בקומת הקרקע ומתייחסת באופן רחב יותר לכל פרויקט.
מול אילו אתגרים מתמודדת התוכנית החדשה?
1. היטל השבחה והכדאיות הכלכלית - אחד ההבדלים הבולטים לעומת תמ"א 38, הוא היעדר פטור מהיטל השבחה שקיים בתא/5555. במתחמים רבים, תוספת הזכויות תלווה בתשלום משמעותי לעירייה. מבחינה כלכלית, הדבר עלול להכביד על המודל העסקי, לצמצם את יכולת היזמים להציע תמורות נדיבות לדיירים, ואף להפוך חלק מהמתחמים לפחות אטרקטיביים.
2. מגרשים קטנים ומבנה מרקמי צפוף - ת"א מתאפיינת בשכונות בעלות מגרשים קטנים מאוד ובמבנים ישנים צמודים. במקרים כאלה, גם אם זכויות הבנייה מוגדרות, קשה ליישם בפועל בנייה גבוהה או תוספת משמעותית של יחידות דיור.
3. פערים בין שכונות ואי־שוויון עירוני - התוכנית כוללת מעל 2,300 מגרשים, אך לא כל שכונה נהנית מאותן זכויות. בצפון העיר ובמרכז, שם ערכי הקרקע גבוהים והביקוש לדיור יציב, פוטנציאל ההתחדשות גדול בהרבה, לעומת שכונות מוחלשות בדרום־מזרח ויפו. כך, במקום לייצר שוויון הזדמנויות, עלולה התוכנית להעמיק את הפערים.
4. שימור מול פיתוח - בת"א קיימים מאות מבנים לשימור, חלקם בעלי ערך היסטורי לצד אלפי בניינים שנמצאים תחת ההגדרה של ה-"עיר הלבנה", אשר צמודות להם הגבלות בנייה. במקרים רבים, המדיניות לשימור מתנגשת עם הרצון למקסם זכויות בנייה. התוצאה היא עיכובים, עלויות נוספות ולעיתים סטייה ניכרת מהתכנון, והתוכנית לא מספקת לאתגר זה פתרון ראוי.
5. שיתוף ציבור ותיאום בין רשויות במקביל, אחד האתגרים הגדולים הוא לא בהכרח תכנוני, אלא ניהולי: היכולת לייצר שיתוף ציבור אמיתי ולתאם בין העירייה, הוועדה המחוזית ומשרדי הממשלה.
ההבטחה הגדולה והמבחן האמיתי של תא/5555
תא/5555, אכן פורצת דרך בודאות תכנונית ובהצגת חזון כולל להתחדשות עירונית בת"א. אולם הצלחתה לא תימדד במספר היחידות על הנייר, אלא ביכולת להתמודד עם מכלול האתגרים, מהכדאיות הכלכלית ועד לשימור, מהצפיפות בשכונות ועד לפערים החברתיים. אם יימצא האיזון הנכון, התוכנית תהפוך למודל לחיקוי. אם לא, היא עלולה להישאר כחלום לא ממומש.
קובי גל הוא אדריכל ושותף ב-GMA ארכיטקטים
