דעה
למחירי הנדל"ן יש עוד לאן לרדת
הדיון סביב מחירי הנדל״ן בישראל הוא נושא שלעולם לא יימאס לעסוק בו, כאשר גם המצב הנוכחי אינו מספק את הציבור או מקבלי ההחלטות. הטענה המרכזית, אשר נשמעה ביתר שאת בשנים האחרונות, היא שהמחירים צפויים להמשיך לעלות. עם זאת, בתקופה האחרונה עולה טענה חלופית שלפיה המחירים כבר חוו עלייה מופרזת, וסביר להניח כי תירשם בקרוב ירידת מחירים מתונה.
פרסום מדד מחירי הדירות האחרון (נתוני מאי–יוני) תומך בטענה זו, כאשר נרשמה ירידה של 0.5% במדד הכללי, וירידה מצטברת של 1.3% ב-4 המדדים האחרונים. אף על פי כן, מחירי השכירות, אשר לרוב משתנים בהתאם למגמות במחירי הנדל״ן, מוסיפים לעלות. תופעה זו מעלה את השאלה האם מדובר בקיפאון זמני בלבד בשוק הדירות, אשר יפנה את מקומו לעליות מחירים מחודשות בעתיד הקרוב. לעת עתה, נראה כי לא צפוי שינוי כזה בטווח הזמן הקרוב.
שינוי משמעותי נרשם בחודשים האחרונים בעקבות הרחבת מגבלות הפיקוח של בנק ישראל על מסלולי המימון של הקבלנים, ובפרט על תוכניות מסוג 90ֿֿ/10. בעוד שבתחילת השנה ניתן היה לרכוש דירה ״על הנייר״ ולהתחיל בתשלומים רק כעבור שנתיים או שלוש, כיום נדרש הקונה להתחיל לשלם כמעט מן הרגע הראשון. זאת ועוד, ההחזר החודשי על המשכנתאות וההון העצמי הנדרש לרכישת דירה עלו בשנים האחרונות, מה שמכביד עוד יותר על משקי בית המבקשים לרכוש דירה.
על פי נתוני מכון אלרוב לחקר הנדל״ן, ההחזר החודשי עבור משכנתא לדירת ארבעה חדרים עומד כיום על כ־11,300 שקל - סכום המהווה מחצית מהכנסתן של משפחות בעשירון השישי, וכ-39% מהכנסתן של משפחות בעשירון השמיני. לשם השוואה, ברבעון הראשון של שנת 2021 עמד ההחזר הממוצע על סכום הנמוך בכ-3,800 שקל, ושיקף שיעור של כ-37% ו-25% מהכנסות של משקי בית באותם עשירונים, בהתאמה.
מצב זה בא לידי ביטוי בירידה ניכרת בכמות עסקאות הנדל״ן, בעיקר בשוק הדירות החדשות. כך, למשל, ביוני נרשמו רק 5,880 עסקאות – ירידה של 20% לעומת חודש מאי, וחזרה לרמות פעילות המזכירות את השנים 2018-2017. במהלך שלושת החודשים האחרונים בוצעו 7,150 עסקאות מכירה בלבד של דירות חדשות (יד ראשונה), ירידה חדה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בשוק היד השנייה נרשמה ירידה, אם כי מתונה יותר, של 8.2% באותה תקופה. מאז תחילת השנה, רמת הפעילות בשוק היד השנייה נותרה מתחת לממוצע של העשור וחצי האחרונים.
במקביל, תחום הבנייה מתאושש בהדרגה מהקשיים שהחלו בו עם פרוץ המלחמה. מספר העובדים בענף שב לעלות, וכיום הוא קרוב ל-90% מהרמה שקדמה ללחימה. כמו כן, ניכר גידול בכמות הדירות הנמצאות בתהליכי בנייה. בסוף הרבעון הראשון של השנה הונפקו כ-80.6 אלף היתרי בנייה, ומתוכן החלה בפועל בנייתן של 67.8 אלף דירות – גידול של 6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. את ההתאוששות בענף הבנייה, בניגוד להאטה בפעילות המסחרית של שוק הדירות, ניתן לראות גם בעלייה במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, אשר הגיע לשיא של 81.4 אלף יחידות דיור. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נדרשים כיום 35 חודשים כדי למכור את מלאי הדירות הקיים. לשם השוואה, בשנים 2019–2023 עמד מספר חודשי ההיצע הממוצע על 13.8 בלבד. הגידול בהיצע הדירות עשוי להוביל להמשך ירידות מחירים.
גם הפחתת הריבית בישראל, מהלך שבדרך כלל מתמרץ את שוק הנדל"ן באמצעות שיפור תנאי המימון, אינה צפויה להוביל בהכרח להתאוששות משמעותית. נכון לעת כתיבת שורות אלה, לא ברור מתי בנק ישראל יחל בהפחתת הריבית, וזאת נוכח רמת אינפלציה שעדיין נותרת גבוהה. לפי תחזיות האנליסטים והבנקים, אף כאשר תתחיל הירידה בריבית, היא צפויה להיות מתונה בלבד - עד כ־1.5% - כך שריבית הפריים תיוותר ברמה של כ־4.5%. מדובר ברמה גבוהה משמעותית בהשוואה לתקופה שבה ריבית הפריים עמדה על 1.6% בלבד. ככל שהריבית תישאר גבוהה לפרק זמן ממושך, קיים סיכון שמשקי בית אשר רכשו דירות במסגרת תוכניות מימון קבלניות, תוך ציפייה לירידה חדה בריבית עד 2026–2027, יתקשו לעמוד בתשלומי ההחזר, ואף ייאלצו למכור את נכסיהם. מצב זה עלול להביא לעלייה נוספת בהיצע הדירות ולהגברת הלחצים להוזלת מחירים.
לעומת הירידה במחירי הרכישה, נראה כי מחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות בטווח הקרוב. העלייה האחרונה במחירי השכירות נבעה, בין היתר, מגידול בביקוש לדירות באזור המרכז, בעקבות פינוי תושבים מאזורים בצפון ובדרום. בנוסף, פגיעות הטילים האיראניים במהלך מבצע ״עם כלביא״ הביאו לפגיעה בהיצע הקיים דווקא באזורי הביקוש. מגמות אלו התחזקו במיוחד בחודשי הקיץ, תקופה אשר מתאפיינת מסורתית בעלייה בביקוש לשכירות, עת משפחות ממהרות לקבוע את מקום מגוריהן לקראת פתיחת שנת הלימודים. כתוצאה מכך, בעלי דירות נוטים להעלות את שכר הדירה בעסקאות חדשות, ואף שוכרים הממשיכים להתגורר באותה דירה נאלצים לשלם סכומים גבוהים מהרגיל.
לעליית שכר הדירה צפויה גם השפעה עקיפה על שוק הדירות כולו. מאחר שמחירי השכירות מהווים כרבע ממדד המחירים לצרכן, העלייה בשכ"ד תורמת ללחצים אינפלציוניים, ובכך עלולה לעכב את הפחתת הריבית מצד בנק ישראל. עיכוב זה עשוי להקשות על משקי בית נוספים לעמוד בעלויות המשכנתא, לעודד מכירת דירות נוספות, ולהוביל לירידת מחירים נוספת. מכלול סימנים אלו מצביע על כך שמגמת הירידה במחירי הדירות צפויה להימשך גם במהלך שנת 2026.
הכותב הוא מנכ״ל ומייסד קרני פמילי אופיס
