פרסום ראשון
"חשמל חשוף, קירות ללא טיח ומקלט חסום": צו פתיחת הליכים נגד יזמית תמ״א בבת-ים
49 דיירים בבת ים, חלקם קשישים וניצולי שואה, חיו בתוך פרויקט תמ"א 38 של חברת סקאי בוטיק שהושלם ב-23% בלבד - עם גישה חסומה למקלט. השופטת נועה גרוסמן קבעה: "בעלי הדירות אינם בני ערובה של יזמים או גורמי מימון"
השופטת לא נותרה אדישה למה שהגדירה "מראות קשים של חוטי חשמל חשופים, קירות ללא טיח, חורים פעורים בקירות" בפרויקט תמ"א — ולבקשת עשרות דיירים שטענו כי הם חיים "באתר בנייה", מינתה נאמנת להשלמת הבנייה שאמורה הייתה לבצע חברת תמ"א, עמה התקשרו הדיירים לביצוע חיזוק ותוספת בנייה בבניין (תמ"א 38/1). הדיירים, שבהם חולים וניצולי שואה, ציינו בפני השופטת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב שבו הושלמו רק כ-23% מעבודות הבנייה הנחוצות להשלמתו, למרות שכבר היה אמור להסתיים.
השופטת נועה גרוסמן קיבלה את בקשת 49 הדיירים (חלקם בני זוג) למתן צו לפתיחת הליכים בעניינה של חברת "סקאי בוטיק", המנהלת פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב דנין בבת ים, ומינתה את עו"ד דורית לוי טילר כנאמנת להשלמת הפרויקט.
השופטת קבעה כי "העובדה שפרויקט התמ"א אינו מתקדם... מקימה חזקת חדלות פירעון בעניינה של החברה. כפועל יוצא, ניתן בזאת צו לפתיחת הליכים בעניינה של החברה". מההחלטה עולה כי הדיירים טענו שהבנייה בפרויקט החלה בינואר 2024, ועל פי ההסכמים היה על החברה לסיים את הבנייה לכל המאוחר באפריל 2026 — דבר שלא קרה. הדיירים טענו כי "הפרויקט מצוי במצב של עיי חורבות, ללא מדרגות, ללא לובי, חוטי חשמל חשופים, מים נוזלים מכל כיוון, הגישה למקלטי הבניין חסומה ומבוטלת".
"היו חלק שנשארו בחוץ"
מפקח הבנייה מטעם הדיירים העיד על ליקויים קשים במבנה, ביניהם: מעקות שאינם בגובה התקני, חוטי חשמל גלויים וחשופים, מים הזורמים מתקרות חלק מהדירות ישירות אל לוחות החשמל וגורמים לקצרים, חסימת הגישה למקלטים והיעדר תאורה בשטחים הציבוריים — כל זאת בתקופת מלחמה, כאשר הדיירים, ובהם קשישים, חולים וניצולי שואה, נאלצו לרוץ למקלטים בבניינים סמוכים. המפקח העיד כי "בשטח הציבורי בתקופת המלחמה לא הייתה תאורה, דיירים לא יכלו לרדת בצורה מסודרת עם מעקות לא תקינים, מים במדרגות וסכנת החלקה, יש שם אנשים מבוגרים וניצולי שואה. מעבר לכך מקלטים לא היו, דיירים היו צריכים להגיע למקלטים סמוכים. קחו בחשבון 32 משפחות לא יכולות להידחס למקלט של בניין ליד או אחר, היו חלק שנשארו בחוץ".
החברה התנגדה לבקשה וטענה כי האתר בטיחותי, העבודות מבוצעות ברצף וכי יש להפנות את הסכסוך לבוררות בהתאם להסכם. לטענת החברה קיים תקציב לביצוע הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי סגור של בנק ירושלים, וכל כספי הפרויקט מובטחים ומושקעים בבנייה תחת פיקוח הדוק של הבנק באמצעות מפקח חיצוני. עוד נטען כי העבודות בוצעו תוך עדכון הדיירים וסטטוס הביצוע היה רציף, וכי הדיירים עצמם הם אלה שמפרים את ההתחייבויות כלפי החברה. החברה הוסיפה כי אין עילה משפטית למתן הצו, שכן היא סולבנטית ואינה חדלת פירעון.
גם גורמי המימון, בנק ירושלים והפניקס, ביקשו לדחות את בקשת הדיירים או להמתין לדוח בקר חיצוני מטעמם. לעומת זאת, נציגת הממונה על חדלות פירעון, עו"ד נעמה גור-מס, ציינה כי יש מקום להוציא צו לפתיחת הליכים נוכח מצבו העגום של הפרויקט, העומד על 23% בלבד לאחר יותר משנתיים מאז החלו העבודות.
"אינם בני ערובה"
השופטת גרוסמן קיבלה את עמדת הדיירים וקבעה כי "לא בורר נדרש כאן אלא נאמן/כונס נכסים שיתפעל את העבודות ויבצע אותן במקום החברה שכשלה בביצוען". השופטת ציינה כי הפרוצדורה הנדרשת להפניה לבוררות אף היא גוזלת זמן. "ומה יהא על הדיירים בינתיים? הם ימשיכו לגור באתר בנייה מסוכן ומסכן חיים? לא בוררות נדרשת כאן אלא בנייה והשלמת הפרויקט", פסקה השופטת.
השופטת קבעה עוד כי "בענייננו מתקיימת חזקת חדלות פירעון של החברה". בהקשר זה קבעה כי "כאשר הבנייה על פי הסכם התמ"א 38/1 לא מתקדמת, ודיירי הבניין חיים בתנאים לא תנאים ואף הרוכשים החדשים מתעכבים בקבלת הדירה — הנכס אותו רכשו מעבר לסביר, זוהי הוכחה לחדלות פירעון של החברה היזמית עמה התקשרו בהסכם התמ"א באופן המצדיק הגשת בקשה לצו הליכים כנגד אותה חברה".
השופטת אף קבעה כי "חשוב לומר, ככלל בעלי הדירות ואף הרוכשים החדשים אינם בני ערובה של יזמים או גורמי מימון. אין לומר כי מרגע שהם חותמים על הסכם התמ"א, הם מאבדים את קולם ואת זכויותיהם לאשר ייעשה ברכושם. הם אינם נתונים מרגע זה ואילך בידי החברה היזמית אשר ברצותה תעכב את הבנייה עד בלי די. גם החתימה שלהם על הסכם מול גורמי המימון אינה מאיינת את זכויותיהם כבעלים של דירה ונכס... אני שוללת את טענת הסף שהעלו גורמי המימון, כי יש להמתין עד שגורמי המימון יסיימו לבצע את בדיקותיהם בנושא אכיפת השעבודים. בעלי הזכויות מצויים במצוקה ויש להעניק להם סעד מיידי ולא סעד מושהה". הדיירים מיוצגים על ידי עו"ד שי גרנות ועו"ד אילוק יהודה ממשרד בלטר גוט אלוני, והדיירים הוותיקים על ידי עו"ד אסף כהן.
מהחברה נמסר בתגובה: "החברה סבורה כי הכתבה מציגה תמונה חלקית בלבד של נסיבות הפרויקט, תוך התעלמות מהמורכבות הרבה שאפיינה את ביצוע העבודות בתקופת מלחמה, עיכובים רגולטוריים ואילוצים תכנוניים משמעותיים. החברה דוחה את הטענה כאילו נטשה את הפרויקט או פעלה בחוסר אחריות. לאורך כל התקופה בוצעו עבודות באתר, הועסקו אנשי מקצוע, והפרויקט התנהל תחת ליווי ופיקוח של גורמי המימון ובעלי מקצוע חיצוניים. החברה אף הבהירה לבית המשפט כי קיים ליווי בנקאי סגור וכי עומדים לרשות הפרויקט המקורות הנדרשים לצורך השלמתו. לגישת החברה, מדובר במחלוקת חוזית והנדסית מורכבת, אשר ראוי היה לבררה במסגרת המנגנונים הקבועים בהסכמים בין הצדדים, לרבות באמצעות הליך בוררות. החברה מבינה את מצוקת הדיירים ופעלה לאורך הדרך במטרה לקדם את הפרויקט ולהביא להשלמתו, תוך התמודדות עם נסיבות חריגות אשר השפיעו על ענף הבנייה כולו. החברה תמשיך לשתף פעולה עם כלל הגורמים הרלוונטיים מתוך מטרה אחת והיא השלמת הפרויקט במהירות האפשרית ובאופן בטוח לטובת כלל הדיירים והרוכשים".
עו"ד שי גרנות ועו"ד יהודה אילוק, שותפים במשרד בלטר גוט אלוני ושות׳ שייצגו את הדיירים, מסרו בתגובה: "אנו מברכים על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, שקיבל את עמדת הדיירים באופן חד וברור וקבע כי בעלי דירות אינם יכולים להפוך לבני ערובה של יזמים או גורמי מימון. הדיירים הגיעו למשרדנו לאחר תקופה ארוכה שבה ניסו למצוא פתרון, אך ללא מענה אמיתי להתמשכות הפרויקט ולעיכובים בבנייה. לפסק הדין יש משמעות רחבה עבור דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ברחבי הארץ. בית המשפט קבע כי עיכוב ממושך בבנייה, הרבה מעבר ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם, עשוי להיחשב כאינדיקציה לחדלות פירעון — קביעה שיכולה לאפשר לדיירים במקרים דומים לפנות לבית המשפט ולדרוש הגנה על זכויותיהם. בנוסף, נקבע כי גם כאשר קיימים שעבודים לטובת הגורם המממן, יש משקל משמעותי לזכויות ולקול של הדיירים עצמם. עוד קבע בית המשפט כי אין מקום להפנות את הצדדים להליך בוררות, כפי שביקשו היזם והבנק המלווה, והורה על פתיחת הליכים נגד החברה היזמית".
