"שימוש לא נכון בהלוואות בלון עלולות להעמיס על רוכשים"
מהי הנקודה שבה שיעור הלוואות הבלון יהפוך לגבוה מדי ועלול לסכן את יציבות השוק? האם הרגולטור צריך להתערב לאור העלייה הגדולה בלקיחת הלוואות בלון? סקר שערכה חברת דן אנד ברדסטריט לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית מעלה שכמחצית מעורכי הדין חושבים שהשוק זקוק להתערבות רגולטורית, בעוד מחצית גורסים שלא. הסקר גם גילה ממצאים חדשים אחרים, שאליהם נדרשו כמה מעורכי הדין המובילים בתחום, "כדי להפוך לשותף אמיתי בפתרון משבר הדיור, על משרד השיכון והבינוי לאמץ מדיניות רגולטורית פרואקטיבית"
פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית עסק השנה בסוגיות רבות הקשורות לעולם הנדל"ן. העובדה שהפורום נערך במתכונת חדשה אשר שילבה את עורכי הדין המובילים בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית הובילה לכך שבפורום התארחו עשרות רבות של עורכי דין בעלי ותק וניסיון רב, אשר תרמו לדיון שעסק באתגרים הקיימים ובפתרונות האפשריים למשבר הנדל"ן.
אחד הפתרונות המרכזיים שיזמים נקטו והבנקים אפשרו הוא הלוואות הבלון. בחודש דצמבר 2023 נרשם שיא שבזמנו הוגדר כ"חסר תקדים" שבו 18.5% מסך המשכנתאות נרשמו כהלוואות בלון, כאשר סך כלל ההלוואות עמד על כ – 5.6 מיליארד ₪. שנה אחרי, בחודש דצמבר 2024 כותרות העיתונים והאתרים הכלכליים דיברו שוב על "שיא חדש" של משכנתאות אשר נלקחו כהלוואת בלון עם 23.2%, כאשר הפעם מדובר על חודש שבו נלקחו משכנתאות בסדר גודל של כ – 13.8 מיליארד שקלים. נכון, אמנם הלוואות הבלון הן צעד שמוגדר בפי רבים כ"פתרון אשראי יצירתי" אשר מסייע להתגבר על ההאטה בשוק הדיור בזמן המלחמה, תוך כדי פיזור הסיכונים לבנק, מה גם שפעמים רבות מדובר על הלוואות בלון מסובסדות שבהן רוכש הדירה לוקח משכנתא והקבלן משלם עבורו את הריבית תקופה מסוימת. ובכל זאת, שיעורן החריג של ההלוואות שרק הולך וגדל מעלה את השאלה המתבקשת האם בעוד שנתיים או שלוש שנים, כשהבלון יסתיים, משקי הבית יוכלו לקחת משכנתא בתנאים נוחים יותר ולעמוד יותר בקלות בהחזרים שלהן. שאלה חשובה נוספת היא: מהי הנקודה שבה שיעור הלוואות הבלון יהפוך לגבוה מדי, עד כדי כך שהוא עלול לסכן את יציבות השוק?
כבר במהלך הפורום נשאלו עורכי הדין אם לנוכח העלייה החדה בלקיחת הלוואות בלון נדרשת התערבות רגולטורית. כמחצית מהנשאלים ענו כי לדעתם יש לבצע התערבות שכזאת, בעוד מחצית מהנשאלים התנגדו. כמה מעורכי הדין הבקיאים בתחום נשאלו במאמר זה מדוע הם סוברים כי הגיעה העת, או לחלופין, עוד לא הגיעה העת להתערבות רגולטורית זו.
במקביל, ומלבד נושא חשוב זה, עורכי הדין נשאלו על נושאים מרכזיים נוספים המעסיקים את אנשי המקצוע מהתחום. אחד מהנושאים הללו הוא פעילות משרד הבינוי והשיכון בתקופה המאתגרת שאותה הענף חווה. עורכי הדין נשאלו עד כמה פעילות משרד השיכון והבינוי מעניקה מענה לאתגרי השעה, כאשר התשובה הייתה חד משמעית: 27% ציינו כי המשרד כלל לא נותן מענה לאתגרים המשמעותיים שאיתם מתמודד הענף, 60% ציינו שהמשרד מעניק מענה "במידה מועטה", ורק 13% הביעו שביעות רצון וציינו שהמשרד מעניק מענה לאתגרים "במידה רבה". וכך, כפי שעורכי הדין מנמקים בהמשך הכתבה, יוצא כי המשרד הממשלתי שצריך להוביל את שוק הדיור לא מצליח, לפי דעת רוב עורכי הדין, לעמוד באתגרים הרבים שמולם הוא נאלץ להתמודד ולתת להם מענה בתקופה האחרונה וגם בימים אלה.
שאלה נוספת אשר אליה התייחסו עורכי הדין היא לגבי השפעת הורדת דירוג האשראי של ישראל על שוק הנדל”ן. עורכי הדין נשאלו האם הורדת הדירוג פגעה בכדאיות ההשקעה בענף הנדל"ן בישראל, או שלא. בתשובה ענו 36% מהנשאלים כי הורדת דירוג האשראי תחמיר את המשבר בענף בעוד 64% ציינו כי ההשפעה לא תהיה דרמטית. גם לסוגיה זאת התייחסו עורכי הדין הבכירים והסבירו את תפיסת עולמם לגבי השפעת הורדת האשראי של ישראל על שוק הנדל”ן בישראל.
בכתבה השתתפו עו"ד הדר טל, שותף מנהל וראש (משותף) מחלקת נדל"ן בש. פרידמן, אברמזון ושות', עו"ד אלירן דוייב, שותף, מחלקת נדל"ן, הרצוג פוקס נאמן ועו"ד אלון אבקסיס, שותף, ברנע ג'פה לנדה.
כמחצית ממשתתפי הפורום גרסו שנדרשת התערבות רגולטורית לאור העלייה החדה בהלוואות הבלון, בעוד שכמחצית גורסים שאין צורך בהתערבות שכזאת. מה דעתך בעניין?
עו"ד אלירן דוייב: "יש לאפשר לכוחות השוק לעשות את שלהם ולא להוסיף מגבלות רגולטוריות על אלו הקיימות במערכת הבנקאית שלנו, אשר מאופיינת גם כך מטבעה בשמרנות בהשוואה למערכות בנקאיות מקבילות במדינות המפותחות".
עו"ד אלון אבקסיס: "דעתי היא שחשוב להתייחס לעמדת הרגולטורים בתחום הפיננסיים, כמו בנק ישראל, אשר מזהירים מפני הסיכונים הכרוכים בהלוואות אלו. אני סבור ששימוש לא נכון בהלוואות בלון עלולות להעמיס על רוכשים, במיוחד כאשר תנאי השוק משתנים. ניכר כי שימוש בכלים פיננסים כגון הלוואות בלון עלו דרמטית בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי במטרה לתת מענה לעליית המחירים וסביבת ריבית גבוה השוררת כיום בשוק. כיועצים משפטיים המלווים קבלנים ורוכשי דירות, עלינו לשאוף להסדרה רגולטורית בשוק הנ"ל לטובת כל הצדדים המעורבים (קבלנים מחד ורוכשים מאידך) שכן חוסר הרגולציה בתחום זה כיום עלול להוביל לבעיות כלכליות רחבות היקף. לאור הנתונים והמציאות בשוק הישראלי, אני סבור שהכנסת רגולציה מכוונת בתחום הזה היא הכרחית. רגולציה כזו יכולה לכלול קביעת גבולות לגבי שיעורי המימון, שקיפות בפרטי החוזים, וחובת הסבר על הסיכונים לרוכש. כך נוכל להבטיח שהלוואות לא יפגעו בכושר העמידה של הרוכשים ויביאו ליציבות בשוק הנדל"ן".
עו"ד הדר טל: ""נדרש פיקוח רגולטורי (בשונה מהתערבות רגולטורית) של המפקח על הבנקים, בראייה של שמירה על יציבות המערכת הבנקאית, ואך ורק מראייה זו. הדברים נאמרים גם לאור תקדימי העבר, בהם הוכח כי המפקח על הבנקים מתערב ומווסת את התנהלות הבנקים בשוק הנדל"ן".
כ –87% מבאי הפורום סוברים שפעילות משרד השיכון והבינוי לא נותנת מענה כלל, או נותנת מענה במידה מועטה לאתגרי ענף הנדל"ן. כיצד אתה רואה את הדברים ומה המשרד הממשלתי צריך לעשות כדי להפוך לשותף מלא אשר מסייע בהתמודדות עם האתגרים הרבים שפוקדים את הענף?
עו"ד אלון אבקסיס: "אני סבור כי משרד השיכון והבינוי, כרגולטור מרכזי בשוק הנדל”ן למגורים, חייב לייעל את תהליכי התכנון והרישוי, לקצר את לוחות הזמנים לאישור תכניות ולהגביר את הוודאות התכנונית עבור יזמים ורוכשים. כיום, הביורוקרטיה הכבדה, המחסור בקרקעות מתוכננות וזמינות באזורי ביקוש והקצב האיטי של קידום פרויקטים, פוגעים ישירות בהיצע הדיור וביכולת להתמודד עם עליות המחירים.
כדי להפוך לשותף אמיתי בפתרון משבר הדיור, על המשרד לאמץ מדיניות רגולטורית פרואקטיבית, לתגבר את שיתוף הפעולה עם הרשויות המקומיות ועם השוק הפרטי, ולעודד התחדשות עירונית באופן משמעותי יותר. מהלכים כאלה יאפשרו הקלה משמעותית על השוק וייצרו מענה אמיתי לביקושים הגוברים, ובעיקר יקנו לשוק יציבות, דבר שכל כך נחוץ בשוק זה בכלל וביתר שאת בתקופה הנוכחית".
עו"ד הדר טל: "משרד הבינוי והשיכון צריך להיות פעיל בהסרה או בצמצום של החסמים העיקריים בענף הבניה. משמע, להיות הרבה יותר פרואקטיבי בהליכים תכנוניים בוועדות המחוזיות והארציות".
עו"ד אלירן דוייב: "המענה של משרד השיכון מועט נוכח האתגרים העצומים (ריבית גבוהה, מחסור בפועלים, מחסור בהיצע, מיסוי גבוה ועוד). נדרש שיח משותף עם "אנשי השטח" – יזמים, קבלנים, עורכי דין – להתאמת הכלים הדרושים להם לצורך ההתמודדות עם הקשיים".
בעוד שני שליש מכלל באי הפורום סוברים שהורדת דירוג האשראי של ישראל לא באמת תשפיע באופן מהותי ודרמטי על כדאיות ההשקעה בענף הנדל"ן, שליש אחר חושב שהורדת הדירוג כן תחמיר באופן מורגש את המשבר ותפגע בהשקעות בענף. מה דעתך בעניין, ומדוע אתה חושב שההשפעה תהיה דרמטית/לא משמעותית?
עו"ד הדר טל: "להערכתי הורדת הדירוג לא תפגע בהשקעות בענף הנדל"ן, מעבר לפגיעה שכבר נפגעה, וזאת משום שהשוק על רבדיו השונים (נדל"ן, הון ועוד) כבר שקלל ושכלל את כל ההשפעות השליליות, אל תוך הערכים הקיימים ממילא".
עו"ד אלירן דוייב: "ככל ודירוג האשראי לא יעלה בשלהי המלחמה, תהיה לכך השפעה בטווח הקצר – בינוני. ככל ואירוע הורדת הדירוג יוותר נחלת המלחמה ופרק הזמן הקצר שאחריה, ההשפעה בגינו תהא לא משמעותית".
עו"ד אלון אבקסיס: "הורדת דירוג האשראי של ישראל ומשבר האשראי הנוכחי צפויים להשפיע לרעה על שוק הנדל”ן למגורים. הורדת הדירוג מובילה לעלייה בעלויות המימון הממשלתיות, מה שעלול לגרום לעליית ריביות במשק כולו, כולל בתחום המשכנתאות וההלוואות ליזמים. עלייה זו בריביות עשויה להקטין את הביקוש לרכישת דירות בשל התייקרות המשכנתאות, וכן להכביד על יזמים במימון פרויקטים חדשים, מה שעלול להאט את קצב הבנייה ולהפחית את היצע הדירות. בנוסף, ירידה בדירוג האשראי עלולה להפחית את אמון המשקיעים הזרים, ולהוביל לירידה בהשקעות הון בשוק הנדל”ן המקומי. לסיכום, שילוב הגורמים הללו עשוי להוביל להאטה בשוק הנדל”ן למגורים בישראל".
