יצירתיות פורצת דרך בהתחדשות עירונית: כיצד הופכים התנגדות לתמיכה ורתימה? הגישה שמשנה את כללי המשחק מול ועדות וגורמי התכנון
פיצוח הדינמיקה מול מקבלי ההחלטות: כיצד הבנה עמוקה של צורכי המרחב העירוני הופכת התנגדויות להזדמנויות ומייצרת ערך משותף לדיירים וליזם
במבוך הרגולציה נולד הצורך בחשיבה מחוץ לקופסה
המסע לאישור פרויקט התחדשות עירונית בישראל נתפס לעיתים קרובות כמסלול מכשולים בירוקרטי, רצוף התנגדויות ועיכובים. יזמים רבים מוצאים עצמם נאבקים מול ועדות תכנון, רשויות מקומיות ושלל גורמים סטטוטוריים, במאמץ להוכיח את נחיצות הפרויקט ואת כדאיותו. אולם, מה אם ניתן היה להפוך את הדינמיקה הזו על פיה? מה אם במקום מאבק, היינו יוצרים שותפות אמת עם מקבלי ההחלטות בעירייה? בקבוצת דורון פרטוש, גילינו כי "יצירתיות פורצת דרך" אינה מתבטאת רק בעיצוב אדריכלי מרשים, אלא בראש ובראשונה ביכולת להבין את צורכי העיר, לחשוב כמו מתכנניה, ולהציג פתרונות המייצרים ערך משותף – הן ליזם, הן לדיירים והן לעיר כולה.
לראות את הפרויקט דרך עיני העיר – גישת "הכובע הכפול"
הגישה שלנו מתחילה בשינוי תפיסתי: במקום לגשת לוועדות התכנון עם דרישות יזמיות גרידא, אנו "חובשים את כובעם" של מהנדס העיר ואדריכל העיר: אנו לומדים לעומק את תוכניות המתאר, את האסטרטגיה העירונית ארוכת הטווח, את המצוקות והצרכים הציבוריים הקיימים, מבצעים סקר לשירותים הקהילתיים הנדרשים העתידיים – בין אם מדובר במחסור בגני ילדים, בצורך במרכז יום לקשיש, בשימור עצים ערכיים, בהגדלת שטחים ירוקים או בפתרון בעיות תחבורה, חניה ותשתית.
הבנה זו מאפשרת לנו לזהות כיצד הפרויקט הפרטי שלנו יכול להפוך למנוף לשיפור משמעותי של המרחב הציבורי כולו. אנו שואלים את עצמנו: כיצד הפרויקט שלנו יכול לפתור בעיות שהעירייה מתמודדת איתן? איזו תועלת ציבורית הוא מביא וכיצד הוא יכול לתרום לאיכות החיים של כלל תושבי השכונה והעיר, ולא רק של דיירי הפרויקט? התשובות לשאלות אלו הן הבסיס ליצירת "תועלות ציבוריות משמעותיות" אותן אנחנו משלבים בחוכמה בתכנון הפרויקט, והופכות אותו לאטרקטיבי הרבה יותר עבור מקבלי ההחלטות בעירייה. זהו המעבר מתפיסה של "מה אנחנו רוצים לקבל מהעירייה" לתפיסה של "איזה ערך אנחנו יכולים להביא לעיר".
יצירתיות בפתרונות – איך הופכים "אי אפשר" ל"איך אפשר וכדאי"
היצירתיות שלנו באה לידי ביטוי גם בשלב הבא - היכולת שלנו לקחת את אותן תועלות ציבוריות ולשלב אותן בתכנון הפרויקט באופן שמייצר תועלת הדדית. לעיתים, התשובה אינה טמונה רק בתוספת שטח חום או ירוק, אלא בחשיבה מחודשת על השימושים, על הקישוריות העירונית, על שימור אלמנטים בעלי ערך או על יצירת מוקדי עניין חדשים. לא פעם נתקלנו בפרויקטים שנתפסו כ"תקועים" או "בלתי אפשריים" מבחינה תכנונית או כלכלית. הגישה שלנו היא לא לקבל את ה"לא" כסוף פסוק, אלא לחפש את ה"כן, איך אפשר". זה דורש נחישות, הבנה מעמיקה של המגבלות וההזדמנויות, ויכולת לנהל דיאלוג פתוח ויצירתי עם כל גורמי התכנון.
במקום להתבצר בעמדות, אנו מציגים חלופות, בוחנים פשרות, ומחפשים את נקודות המפגש בין החזון היזמי לבין האינטרס הציבורי הרחב. גישה זו, המתמקדת בפתרונות ובקידום התהליך ולא בבעיות, היא מה שאנו מכנים "Enabler Mentality" – תפיסה המאפשרת ומקדמת, ולא כזו שנרתעת ממורכבות.
אומר דורון פרטוש שסיפורו של מתחם צאלים הוא שיעור מאלף בניהול אינטרסים וביצירתיות רגולטורית. הפרויקט, שיצא לדרך בשנת 2020 כיוזמה נקודתית להריסה ובנייה של בניין בודד, עמד בפני צומת הכרעה: האם להסתפק בקידום פרויקט קטן ומקומי, או להרחיב את המבט אל עבר פרויקט פינוי בינוי רחב היקף שישנה את פני השכונה כולה.
בבסיס ההחלטה עמדו שיקולים האם לצרף 2 בניינים בעלי 64 דירות אשר הגישו בקשה לקידום פרוייקט תמ"א עיבוי וחיזוק ונדחו בוועדה בגלל מגבלת חניה .
בשלב ראשון לרתום את הדיירים ליצירת חזון משותף לקידום פרוייקט רחב היקף במקום שבו הרשות בחרה שלא לקדם פרוייקט
הבחירה של דורון פרטוש הייתה ברורה, להוביל מהלך משמעותי של "איחוי השלד העירוני" מתן מענה תחבורתי . אולם, הדרך למימוש החזון עברה דרך מבוך תכנוני מורכב. התוכנית הראשונית נתקלה בהתנגדות מצד גורמי המקצוע בעירייה, בשל מגבלות גובה מחמירות וצפיפות בינוי שנתפסה כבלתי אפשרית באותה עת. יזם רגיל עשוי היה לסגת או להיכנס למאבק מתיש; אנחנו בחרנו בנתיב של דיאלוג יצירתי.
במקום להיאבק במדיניות התכנון, החלטנו להעשיר אותה. יחד עם משרד האדריכלים 'סטודיו מיא', ניתחנו את צרכי התושבים, השכונה והעירייה וגילינו שמה שהאזור זקוק לו באמת הוא לא רק דירות חדשות, אלא פתיחת "צווארי בקבוק" עירוניים. הצענו מהלך נועז: פריצת רחוב חדש לחלוטין שיחבר בין רחוב אברבנאל מצפון לפרויקט לרחוב קדושי קהיר מדרום לפרויקט, מהלך היוצר קישוריות ומאפשר תנועה חלקה וזורמת הן לרכבים והן להולכי רגל, פתרון תחבורתי ופרוגרמטי שהעניק לעירייה ערך ציבורי שלא ניתן היה להתעלם ממנו.
הנכונות של הקבוצה להשקיע בתשתית ציבורית, יחד עם בנית חניון ציבורי ויצירת ריאה ירוקה בלב המתחם, בנו את האמון הנדרש של מוסדות התכנון. המפנה היה דרמטי: ההתנגדות הפכה לשיתוף פעולה הדוק. התוצאה היא פרויקט פינוי בינוי משמעותי הכולל פינוי של 88 יחידות דיור ישנות לטובת קומפלקס מגורים מרהיב שיכלול מגדל אייקוני בן 30 קומות שישנה את קו הרקיע של חולון, ולצידו שלושה מבנים מרקמיים בני 10 קומות מעל חזית מסחרית תוססת, חניון תת קרקעי ושטחים ציבוריים ירוקים, וכן גם רחוב חדש.
המלצת הוועדה המקומית להפקדת התוכנית שקיבל הפרויקט בוועדה המקומית , הן ההוכחה הניצחת לכך שיצירתיות היא לא רק אדריכלית, היא בראש ובראשונה תהליכית. מתחם צאלים הוא חותמת איכות ליכולת של קבוצת דורון פרטוש לייצר ודאות תכנונית גם בתנאים של אי-ודאות רגולטורית.
יצירתיות ככלי ליצירת אמון ולבניית ערים טובות יותר
היצירתיות שאנו מדברים עליה אינה רק אדריכלית; היא יצירתיות תהליכית, היכולת לרתום את הבעלים לחזון משותף והיכולת ליצירת שותפויות, ויצירתיות בהבנת צורכי כל הצדדים. כאשר גורמי התכנון בעירייה מזהים יזם שמגיע עם חזון התואם את האינטרס הציבורי, שמדבר בשפתם ומציע פתרונות אמיתיים לאתגרים עירוניים, נוצר בסיס לאמון ולשיתוף פעולה פורה. רתימתם של אנשי התכנון לפרויקט הופכת אותם משומרי סף לשותפים פעילים בהצלחתו.
גישה זו מאפשרת לא רק את אישור הפרויקט, אלא גם את שיפורו והתאמתו המיטבית לסביבה. התוצאה היא לא רק עוד בניינים, אלא מרקמים עירוניים חיים, קהילות מתחדשות, ושיפור משמעותי באיכות החיים של אלפי תושבים.
בעולם ההתחדשות העירונית, יצירתיות פורצת דרך היא היכולת לראות מעבר למגבלות, לייצר ערך משותף, ולבנות אמון עם כל השותפים למסע, ביחוד עם נבחרת אדריכלים ומתכננים מעולים. בקבוצת דורון פרטוש, אנו מאמינים שזו הדרך הנכונה לא רק להצליח בפרויקטים, אלא גם לתרום לבניית עתיד אורבני טוב יותר לכולנו.
