איך יראה עולם ההתחדשות העירונית לאחר כניסה לתוקף של חלופת שקד
איך יראה עולם ההתחדשות העירונית לאחר כניסה לתוקף של חלופת שקד
חלופת שקד מספקת ארגז כלים חדש ליישום התחדשות עירונית, תוך תיעדוף ראיה תכנונית מתחמית על פני המגרש הבודד, הקצאת זכויות בניה מוגברות שחלקן ישמש לצורכי ציבור
מה החידושים ב"חלופת שקד" לעומת תמ"א 38 וכיצד תשפיע על ההתחדשות העירונית?
תחילה נעשה סדר ונסביר מה השוני בין "חלופת שקד" לתמ"א 38, לאחר מכן נפרט, איזה כלים תכנוניים ומשפטיים, ימשיכו להצעיד את ההתחדשות העירונית בשוק הנדל"ן הישראלי.
חלופת שקד אושרה ערב פיזור הכנסת ה-24 במסגרת תיקון 136 לחוק התכנון והבניה והוראותיה אמורות להחליף את הוראות תמ"א 38. חלופת שקד מספקת ארגז כלים חדש ליישום התחדשות עירונית, תוך חידוש הנוף האורבני בבניה על פי תקנים מודרניים המבטיחים, בטיחות , יציבות ומיגון הבניינים. בעוד שתמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2015 ותחולתה על כל תחום המדינה, תוך שאמורה הייתה לתת פתרונות של חיזוק ועיבוי מבנים כנגד רעידות אדמה, מתייחסת חלופת שקד למתחמי בינוי עירוניים המבוססים על תכניות כוללות מקומיות, המובנות מכוח ראיה מרחבית של המתחם הציבורי בכללותו, הרחוב, הסביבה, השכונה וכד'. תמ"א 38 לא השיגה את מטרותיה, על כן הוחלט לחוקק חקיקה חדשה שתעודד התחדשות עירונית של מתחמים לבניה תוך תעדוף הראיה התכנונית הכוללת על פני המגרש הבודד. תמ"א 38 התייחסה נקודתית למגרש, אולם המציאות לימדה שמבלי לקחת בחשבון צרכים הציבוריים, בתי ספר, גני ילדים, מוסדות קהילתיים, מכוני ביוב, כבישים, וכלל התשתיות העירונית, שחייבות להתבצע ,בד בבד ,עם ציפוף האוכלוסייה במסגרת ההתחדשות העירונית, לא תוכלנה להיבנות שכונות ברמה איכותיות המתוכננות היטב לטובת ותועלת הדורות הבאים. על כן רשויות לא מעטות העדיפו שלא לקדם היתרים מכוח תמ"א 38 בטענה של היעדר תשתיות, והוחלט כי תמ"א 38 תגיע לסוף דרכה באוקטובר 2023, ובמקומה תמשיך ההתחדשות העירונית מכוח חלופת שקד.
חלופת שקד מתעדפת הריסה ובניה מחדש של מתחמים. בניין שנבנה לפני דצמבר 1984 ונתנה חוות דעת מהנדס כי לא נבנה על פי תקן עמידות מבנים לרעידות אדמה, זכאי להיכלל כראוי לחיזוק . כל עירייה תכין תכנית כוללת להתחדשות עירונית, התכנית תכלול מתחמים ואזורים להתחדשות עירונית וכן הוראות לעניין חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. חלופת שקד קובעת שבמסלול הריסה ובניה השטח המותר לבניה במגרש בו נמצא מבנה הטעון חיזוק יכל להגיע עד 400% משטח הבניה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק . כמו כן ניתן יהיה להוסיף שימושים לצרכי ציבור במגרש עד 10% מסך השטח הכולל המותר לבניה במגרש. במסלול חיזוק רשאית הועדה המקומית להגדיל את השטח הכולל המותר לבניה במגרש עד 200% משטח הבניה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק . הואיל ומכוח תמ"א 38 ניתן היה להפיק היתרי בניה ואילו חלופת שקד מחייבת שלב תכנוני מקדמי, נקבע בחלופה כי על מנת לקצר לוחות זמנים, יאוחד שלב התכנון והרישוי באופן שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר עוד לפני הפקדת התוכנית, בשלב החלטה להפקדה, וזאת כדי לאפשר התקדמות במקביל ולא בטור, ולבצע את הליכי הרישוי והתכנון בו זמנית. בניגוד לתמ"א 38 שקבעה פטור מהיטל השבחה, תהייה ברירת המחדל על פי חלופת שקד, היטל השבחה בשיעור של 25% אלא אם כן קבעה הרשות המקומית שיעור אחר של היטל השבחה. כמו כן מאפשרת החלופה, את הברירה להעניק היתר לתוכנית גם אם הוגש ערר לגביה - כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית.
מתי תיושם בפועל חלופת שקד?
כדי ליישם את חלופת שקד נדרש להתקין תקנות – אשר מוציאות מן הכוח אל הפועל את הוראות החוק, שתקבענה את שלבי הביצוע וסדר הדברים, בעיקר ביחס לאופן השלביות שבין התכנית הכוללת לבין שלב הוצאת היתר הבניה.
האם חלופת שקד תבטל מידית את הוראות תמ"א 38?
כאמור תמ"א 38 תמשיך לחול על כל בקשה להיתר שתוגש לוועדות התכנון עד אוקטובר 2023, ובנוסף ככל שתחפוץ רשות מקומית להאריך את תחולת התמ"א בתחומה, רשאית היא לעשות כן גם עד מאי 2026, בכפוף להודעה שתפרסם הרשות עד מאי 2023. ועדת הכספים של הכנסת אישרה את הארכת הפטורים ממס מכח תמ"א 38 עד מאי 2026, זאת על מנת למנוע קיפאון בשוק ובשל הערכות כי לשוק יידרש זמן רב ליישם את חלופת שקד. המשמעות היא כי פרויקטים שימשיכו להיבנות מכוחה של תמ"א 38, יוכלו ליהנות מהפטורים ממס שמקנה התמ"א.
האם במסגרת חלופת שקד תמשיך האפשרות להתחדשות מבחינת הבניין הבודד?
בהחלט כן, אומנם חלופת שקד מתעדפת התחדשות מתחמית על פני התחדשות בניינית ,ואולם תמשיך גם להתבצע התחדשות בניינית תוך חיזוק מבנים, באותם מקומות בו לא נתן לבצע הריסה ובניה מחדש וחיזוק ועיבוי הם הפתרון הנכון והמיטבי. הרשויות המקומיות יכינו תכניות בהן יפורטו האזורים של הריסה ובניה תוך פינוי בינוי מחדש או לחילופין התחדשות פר הבניין הבודד תוך עיבוי וחיזוק, אלא שהכול יהיה מוגדר ומפורט מראש בתכנית, מצב שאמור לספק גם ליזמים וגם לדירים ודאות. כמו כן כל אותן תכניות שהוכנו עד כה ברשויות מקומיות שונות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, תמשכנה לחול והוצאת היתרי בניה מכוחן תמשיך במקביל לתחולת חלופת שקד.
מה בעצם יקרה בתחום ההתחדשות העירונית לאחר כניסתה לתוקף של חלופת שקד?
כל הכלים ינגנו יחד בתזמורת ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 תמשיך לחול לכל המאוחר עד 2026 באותן רשויות מקומיות שיאריכו בתחומן את תחולתה. ברשויות בהן אושרו תכניות מפורטות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ימשיכו לצאת היתרים מכוח התמ"א. תכניות פינוי בינוי ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית ו/או מסלול רשויות תמשכנה להתאשר, ובמקביל תתאשרנה תקנות לחלופת שקד ויוזמות חדשות להתחדשות עירונית תקודמנה במסגרת תכניות כוללות בהתאם למתווה החדש.
מאת עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה בהררי טויסטר ושות'
