צריך ותמ"ל לתכנון בקרקעות פרטיות
במסגרת תכנית הדיור הלאומית שאישרה הממשלה אושר למשרד הבינוי והשיכון סכום צנוע של 30 מיליון שקלים שנועד ל"תכנון לטווח ארוך בקרקע פרטית מרובת בעלים". בדברי ההסבר לסעיף מוסבר שמטרת הסכום שהוקצה הוא לעידוד התחלות בנייה בטווח הארוך לטובת קידום תכנון סטטוטורי מפורט, לרבות איחוד וחלוקה, בקרקע פרטית מרובת בעלים.
במקביל, מבקש שר האוצר להטיל מס בשנת 2026 בשיעור של עד 1.5% על קרקעות פנויות שאינן חקלאיות, כולל קרקעות המהוות מלאי עסקי של יזמים. מטרת המהלך היא להגדיל את הכנסות המדינה או אולי לממן את אותו תכנון ארוך טווח ולעודד שחרור קרקעות לבנייה.
בניגוד לביקורת שנשמעת מצד גורמים שונים, סבורני כי הטלת המס על קרקעות פנויות הוא מוצדק מעיקרו, שהרי מדובר בקרקעות שערכן עלה משמעותית עקב אישורן לבניה. אם בעליהן לא מסוגל לממש בניה מסיבות שונות, יתכבד וימכור ליזמים בעלי כיסים עמוקים או שישלם מס שנתי על אחזקת קרקע. במקביל לכך יש לחייב יזם שירכוש את הקרקע להגיש בקשה להיתר בניה תוך פרק זמן קצר וקצוב מרגע רכישת הקרקע. ככל ויעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו, יקבל הפחתת מס רכישה מ-6% ל-3%.
אלא שבכך אין די ודי מוזר הוא שהסעיף בתכנית הדיור הלאומית ודברי ההסבר לו קצרים ועמומים. לא ברור מה יעשה עם הסכום הזה. מי ינהל אותו ואולי בכלל למשרד האוצר לא ברורה בכלל הבעיה.
כחברה שעוסקת בקידום תכניות רק על קרקעות פרטיות אנו חווים ומרגישים את הסירבול והקושי בתכנון כל הזמן.
בקרקעות מרובות בעלים, קיים קושי רב לכפות איחוד וחלוקה בהיעדר חוקים יעודיים בנושא. בנוסף תהליך ההפקדה וההתנגדויות מאד ארוך בקרקעות אלה ולכך יש להוסיף את המורכבות בטיפול בטבלאות האיזון ולכן הקמת ותמ"ל יכולה בהחלט לקדם את הנושא ביעילות. היזמים ובעלי הקרקעות הפרטיים לא צריכים כסף אלא ותמ"ל ייעודי לקרקעות פרטיות שבראשו יעמוד בולדוזר שיסייע בקידום הנושא. כמות יחידות הדיור בקרקעות הפרטיות מגיעות לכ 300 אלף- רובן באיזורי ביקוש, אשר אפשר בתוך שנתיים להוציא תב"ע ותכניות אלא שאם לא יהיה בולדוזר כדי להביאן לכדי היתרים, זה לא יקח 10-15 שנה אלא יותר ונמשיך לגדל בהן בננות.
כיום הותמ"ל פועל רק על קרקעות רמ"י שכזכור 93% מהקרקעות במדינה שייכות לה והיא אגב נוהגת בהן כיזם שמספסר בקרקעות ולא משחרר קרקע בכמויות אם המדינה לא מקבלת את המספרים שלה, מה שבין היתר מתדלק את המחירים.
הנה המחשה לנחיצותו של הותמ"ל בקרקעות פרטיות- התנאים לתב"ע: בותמ"ל או תכנית אחרת של רמ"י אם יש צורך בהרחבת מט"ש או מחלף חדש, דורשים מהיזמים קדם תשלום שהרי התכניות משלמות את זה עם הסכמי הפיתוח. אבל בקרקע פרטית אם צריך לעשות תשתיות זה יותר קשה לאסוף מהבעלים הפרטיים.
רשויות מקומיות עושות הכל כדי לטרפד תכניות עתירות יחידות דיור וכך בלב אזורי הביקוש בגוש דן יש תכניות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור שתקועות בועדות התכנון שנים רבות- בעיקר בגלל התנגדות הרשויות המקומיות. מדובר בקרקעות היקרות במדינה שמחזיקים בהן גם אלפי בעלי פרטיים- חלקם יורשים שממתינים עשרות שנים למימוש. כך למשל איזור השרון למשל רווי בקרקעות בהליכי תכנון. רובן עברו תכניות אב ומסומנות כמיועדות למגורים, אלא שלמרות זאת, הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות שמות מקלות בגלגלי התכנון ומעכבות פיתוח של אותן קרקעות. ראשי הרשויות לא מעוניינים להגדיל את אוכלוסית הישוב, מה שיחליש את אחיזתם בו. בנוסף אין להם אינטרס להעמיס על תשתיות הישוב עוד תושבים שתרומתם הכספית ליישוב לא תספיק. על מנת שהיזם אכן יוכל לקבל היתר בניה בלוח זמנים סביר, במקום לאפשר לועדה מקומית לעכב תכנון למשך שנים ארוכות, יש להפקיע את התכנון לטובת רישוי זמין ולהגביל את הרשויות בזמן.
כך יקרה שקרקעות פרטיות רבות יצאו לשוק ופרויקטים יצאו לפועל במהירות.
שייקה נפחא הוא בעלים ומנכ"ל של חברת סלעית העוסקת ביזמות בניה
