"דירה בפאפוס או ביטחון בתל אביב?"
בשנים האחרונות הפכו השקעות נדל"ן ריאלי בחו"ל לטרנד חם ביותר. בשנת 2024 הזרימו ישראלים כ־2.33 מיליארד דולר להשקעות נדל"ן בחו"ל — קפיצה של כ־78% בהשוואה לשנה הקודמת שבה הושקעו כ־1.3 מיליארד בלבד.
רבים נמשכים להבטחות על פיזור סיכונים ועל תשואות גבוהות – לעיתים כפולות ואף משולשות מהשוק המקומי ובמדינות קרובות כמו קפריסין או יוון אפשר לרכוש דירה במחירים שנראים לישראלים כאגדה: 150–200 אלף יורו בלבד. אלא שבפועל, לא מעט משקיעים מקומיים נכנסים להרפתקאות מיותרות, הם רודפים אחרי "דיל" מהיר, חותמים על עסקאות מעבר לים ומגלים את הבעיות בניהול נכס מעבר לים.
נדל"ן בניגוד למניות, דורש טיפול שוטף הכולל תחזוקה שוטפת, תשלום מיסים, מציאת דיירים וטיפול בהם בהתאם למקובל באותה טריטוריה. גם בישראל להשכיר דירה זה לעיתים "כאב ראש". אבל קל וחומר בנכסים בטריטוריה שאינה מוכרת מעבר לים. פערי המידע והקושי לטפל באופן ישיר (ולעיתים במקום שלא מדברים אנגלית) יוצר קשיים שעולים הרבה כסף ולעיתים גורמים לנכס לעמוד ריק ואז התשואה יורדת בצורה דרמטית.
בנוסף כאשר רוצים למכור את הנכס, לבעלים בישראל יש פערי מידע ואין יכולת לפעול מול קונים מקומיים, ולכן הם תלויים באנשי מקצוע מקומיים שלהם לעיתים יש שיקולים שונים.. גרוע מכך במציאות פוליטית וחברתית של עלייה דרמטית באנטישמיות, הערך של נכס נדל"ן במקום שהופך לעוין לישראלים יכול לרדת בצורה משמעותית.. מספיק שינוי חקיקה, רגולציה עוינת או גל הפגנות שגולש לאלימות כדי להפוך נכס שנקנה בעמל רב לנטל.
כדי לקבל את הפיזור שהינו חשוב בכל תיק השקעות עדיף לעשות זאת באמצעות השקעות גלובליות בשוקי ההון ולא באמצעות הרפתקאות נדל"ן ריאלי בחו"ל שאליו קל להיכנס אך עלול להיות מאד קשה לצאת ממנו. מדדים סחירים כמו S&P 500 ונאסד"ק נתנו בעשור האחרון תשואות פנומנליות, עשרות ואף מאות אחוזים לצד פיזור רחב ונזילות מלאה. ברור שגם כאן קיימים סיכונים: הבורסות תנודתיות, מושפעות ממשברים גיאופוליטיים, שינויי ריבית או קריסות נקודתיות. מי שנבהל בירידות חדות ומוכר בהפסד מפספס את התמונה הגדולה. אבל משקיע סבלני, שמבין שהבורסה נועדה לטווח ארוך, נהנה מתשואה מצטברת שאין לה תחרות בעולם ההשקעות ללא הסיכון בטיפול "בשלט רחוק" בנכס נדלן בשוק שאינו מוכר דיו.
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בישראל אולי יקר יותר אך הוא מעניק למשקיע הישראלי יתרון ברור שאין לו תחליף. מדי שנה מתווספים למשק עשרות אלפי משקי בית חדשים הרבה מעבר לקצב הבנייה, מה שמבטיח ביקוש קשיח והמשך עליות מחירים. גם בתקופות של מיתון עולמי או בעתות לחימה, הנדל"ן המקומי הוכיח עמידות יוצאת דופן וחזר במהירות לעליות. שוק השכירות, שבו כ־30% ממשקי הבית תלויים, יוצר זרם הכנסה יציב המאפשר לבעלי נכסים ליהנות מתזרים שוטף של 2%–3% ועוד עליית ערך שאינה ממוסה.
לכך מתווספים ביטחון משפטי עם מערכת חוקים ברורה ושקופה, ביטול סיכון המט"ח בהשקעה שקלית, ומגמות דמוגרפיות ארוכות טווח – אוכלוסייה הצפויה לגדול ליותר מ־12 מיליון עד 2035 וצפיפות קרקע שהולכת וגוברת. מכלול זה מצייר תמונה ברורה: נדל"ן בישראל איננו רק השקעה פיננסית, אלא גם נכס יציב ובטוח לשנים רבות קדימה.
הכותב יגאל צמח יו"ר ובעלים של קרן גשרים
