פרסום ראשון
תביעה: "סוס טרויאני" במכירת אדמות הפטריארכיה היוונית ב-750 מיליון שקל לגארי ברנט
על פי תביעה שהוגשה לביהמ"ש המחוזי בת"א, יזם הנדל"ן גארי ברנט יחד עם איל ההון משה גרינברג סיכלו הצעה של 950 מיליון שקל כדי לרכוש את 500 הדונמים בירושלים במחיר נמוך יותר. עוד נטען ששותפיו לשעבר של שלמה אייזנברג בגרעין השליטה בערד, משפחת שפיצר, פעלו בניגוד עניינים ו"ערקו" לקבוצת ברנט שהגישה הצעה נמוכה יותר. ברנט: "תביעת סרק"
תביעה שהוגשה היום (ג') לבית המשפט המחוזי בתל אביב חושפת את מאחורי הקלעים של אחת מעסקאות המקרקעין הגדולות בתולדות המדינה: מדובר בעסקה שבוצעה בתחילת 2023 במסגרתה קבוצה בהובלת יזם הנדל"ן היהודי-אמריקאי גארי ברנט רכשה תמורת 750 מיליון שקל את אדמות הפטריארכיה היוונית האורתודקסית בירושלים.
מדובר בשטח עצום של יותר מ-500 דונם בשכונות טלביה, רחביה וניות, שהוחכרו לקק"ל בשנות ה-50'. בשטח בנויות יותר מ-1,000 דירות, בתי מלון ומוסדות ציבור, ובין היתר מצויים בו המלונות ענבל, פרימה, דן פנורמה וחלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל, ושטחים רבים לא מפותחים.
התביעה מעלה טענות מרחיקות לכת על "סוסים טרויאנים", "עריקה למתחרים" ו"סיכול התמחרות תוך ניגוד עניינים" בעת הליך התמחרות על הקרקע, שהביאו לכאורה למכירתה במחיר נמוך בכ-200 מיליון שקל, מהצעה אחרת שתוכננה להיות מוגשת על הקרקע. כמו כן, התביעה חושפת שותפים סמויים שעד כה לא היה יודע על קיומם.
במסגרת טענות התביעה נחשף בין השאר, כי מי שרכש ביחד עם ברנט את האדמות הוא משה גרינברג, איל ההון היהודי-אמריקאי, שזכה בעבר בעיתונות הספורט לכינוי "הבעלים הסודי של הפועל ירושלים". זאת מאחר שהיה השותף השקט והעיקרי לרכישת קבוצת הכדורסל (בעלות שכבר נמכרה). עוד נכתב בתביעה כי לברנט בעסקה חברו ליאו ומיכאל שפיצר, שותפיו באותה עת בחברת ערד השקעות של שלמה אייזנברג, וכן רפאל אהרון רכניצר, חתנו של ליאו שפיצר, שהיה אז דירקטור בערד. השותפות שלהם עם ברנט נחשפה בעבר בכלכליסט.
את התביעה, באמצעות עוה"ד רון דרור ואופיר מנצ'ל, הגישו החברות אמת השקעות ישורון וישורון רחביה, שהחזיקו במרבית מניות השותפויות המוגבלות ניות קוממיות וניות השקעות, אשר החזיקו בזכויות המקרקעין שנרכשו מהפטריארכיה היוונית ב-2016 (מי שהוביל את הרכישה של הקרקעות באותה שנה באמצעות השותפויות היה נעם בן דוד, ביחד עם שותפים). גרינברג וחברות שלו, כך נטען בתביעה, היה בעל מניות משמעותי בשתי השותפיות המוגבלות – אחזקה, שלפי התביעה, תשחק תפקיד חשוב בסיפור.
על קצה המזלג: התובעות טוענות כי גרינברג, בתור שותף בשותפויות המוכרות, פעל באופן אישי לסיכול התמחרות שבוצעה ב-2022 על הקרקע, והן להפחתת התמורה שאמורות היו השותפויות לקבל עבור הקרקעות, "שעה שהוא עצמו או באמצעות חברות שבשליטתו נכנס כשותף בגוף שרכש את הקרקעות, והכל על חשבון שותפיו". בתביעה נכתב כי ככל הידוע, חלקו של גרינברג כ-20% מעסקת הרכישה, אשר באופן רשמי בוצעה בידי חברת קרקעות ירושלים, בהובלת ברנט, שהוא בעלים של חברת אקסטל.
התובעות טוענות כי גרינברג והחברות בשליטתו פעלו למעשה כ"סוס טרויאני" על מנת למנוע את המכירה בסכום המירבי וסיכלו את ההתמחרות שבמסגרתה כבר סיכמו התובעות עם ישרס (שבבעלות ערד השקעות) כי תוגש על ידה הצעה לרכישת הקרקע תמורת כ-950 מיליון שקל, "תוך הצת מצגי שווא כאילו אמורה להיות מוגשת הצעה אחרת בסכום זה ובמטרה להביא לכך שנכסי השותפויות יימכרו בסכום נמוך יותר – אבל לקבוצה שהם שותפים בה".
בנוסף נטען בתביעה, כי רכניצר, ששימש כנציגם של השפיצרים והיה באותה עת דירקטור בערד השקעות (המחזיקה בישרס), שיחק גם הוא תפקיד חשוב בסיפור. מצד אחד, לפי התביעה, ערד של אייזנברג הגישה ב-2022 הצעה לרכישת הקרקעות תמורת כ-950 מיליון שקל וכבר התקשרה עם התובעות לביצוע העסקה. אך מצד שני, נטען, רכניצר שיתף פעולה עם שאר הנתבעים – השפיצרים (שהיו גם הם באותה תקופה דירקטורים בערד), גרינברג וברנט "לסיכול הצעה זו והגשת הצעה נמוכה יותר" בכ-200 מיליון שקלים על ידי הקבוצה בהובלת ברנט – אותה רכישה שלבסוף יצאה לפועל ב-750 מיליון שקל. לטענת התביעה, זאת "בניגוד עניינים מוחלט להתקשרות עם התובעות".
בדומה, גם לגבי השפיצרים, נטען בתביעה, כי בעודם בעלי מניות וחלק מקבוצת השליטה בחברת ערד השקעות (עד יוני 2023), שהגישה את אותה הצעה לרכישת הקרקע תמורת כ-950 מיליון שקל, הם חברו מאחורי הגב לברנט להגשת הצעה נמוכה יותר בגובה 750 מיליון שקל. בתביעה נטען כי חלקם ככל הידוע ברכישה, כ-20%.
לטענת התובעות, "במקום לקיים תחרות הוגנת לרכישת נכסי השותפויות... פעלו הנתבעים במשותף על מנת למנוע תחרות כזו. הדבר גרם לכך שבמקום שהנכסים יימכרו על פי הצעה שכבר הוגשה יחד עם התובעת תמורת סך של 950 מיליון שקל לפחות (סכום פתיחה שנקבע), בפועל הנכסים נמכרו לגוף שהנתבעים שותפים בו הן ישירות והן בעקיפין, תמורת סך של 750 מיליון שקל בלבד".
לטענת התובעות, הקבוצה של ברנט, שרכשה את הנכסים בסכום המופחת, "התעשרה שלא כדין מן הרכישה באופן הבלתי חוקי שנעשתה, ובכלל זאת יש לראות את פעולות הנתבעים הנוספים ככאלו שנעשו גם עבורה". התובעות מכנות את כל ההתנהלות כ"נכלולית", ודורשות מהנתבעים לפצות אותן "לפחות במצב שבו היו עומדות אלמלא התנהלות זו". בכתב התביעה נכתב שהנזק המינימלי שנגרם לתובעות הוא 103 מיליון שקל (זאת על פי חלקן בשותפויות), אך סכום התביעה הועמד לצרכי אגרה על 50 מיליון שקל.
קבוצת ערד התכוונה להגיש הצעה בגובה 950 מיליון שקל
בתביעה מסופר על מחלוקות פנימיות שהיו בשנת 2022 בתוך השותפויות המוגבלות. נעם בן דוד טען שיש לו אופציה לרכישת הקרקעות תמורת 800 מיליון שקל, בעוד התובעות דחו טענתו. בעקבות זאת התקיים הליך בוררות וניתן פסק דין חלקי בסוף 2022, בו הוסכם כי נקודת ההתחלה להצעת הצעות על הקרקע יהיה 950 מיליון שקל – ונקבע מועד, נובמבר 2022, לקיום ההתמחרות. עוד לפני מועד ההתמחרות שנקבע, נטען בתביעה, היו התובעות במגעים ממושכים מול חברת ישרס ומול חברה-בת שלה א.ארנסון (כולם חלק מקבוצת ערד שבשליטת שלמה אייזנברג). קבוצת ערד, נטען, היתה נכונה להגיש הצעה לרכישת הקרקעות תמורת 950 מיליון שקל, ואף הפקידה כבר צ'קים בנקאיים בגובה 100 מיליון שקל בידי עו"ד פיני רובין ממשרד גורניצקי להבטחת ההצעה.
התובעות טוענות כי הן העבירו מידע רב לערד השקעות ולישרס ביחס לנכסי השותפויות ושעו"ד רובין אף הציג את העסקה בפני דירקטוריון ישרס, ושככל הידוע להן דירקטוריון ערד אף אישר הגשת הצעה בגובה 950 מיליון שקל לרכישת הקרקעות, שתוגש ביחד עם התובעות. ואמנם, נטען, בוצעה כבר התקשרות וחתימת הסכם במסגרתו הצדדים מתכוונים לרכוש ביחד את נכסי וזכויות השותפות שהחזיקו בקרקעות, במסגרת חברה משותפת.
אלא, שבסוף אוקטובר 2022, נטען, גרינברג והחברות שלו ביקשו לדחות את מועד ההתמחרות, בטענה שאיתרו רוכש תושב ארה"ב, שמוכן להגיש הצעה ולהעביר מיידית 25 מיליון שקל. הכוונה היתה לברנט, ולדברי גרינברג, הם ביקשו שחברה בהובלתו תהיה הרוכשת, משום שהיא התחייבה כי תדאג לאינטרס הציבורי ולרווחת חוכרי המשנה בשטח. אלא, שלטענת התביעה, גרינברג לא גילה את האינטרס שלו וכי הוא חלק מהקבוצה של ברנט.
על פי התביעה, כלל השותפים בשותפויות התנגדו לדחיית מועד ההתמחרות, אולם הבורר קיבל את בקשת הדחייה ודחה את ההתמחרות בשבועיים. המהלך הזה, לפי התביעה, הביא בהמשך לכך שקבוצת ערד נסוגה. עו"ד רובין הסביר לבורר כי "צריך לדעת שהשווקים משתוללים, כל יום משתנה משהו, ויש חשש שאלה הקונים שנמצאים היום במירוץ, באופן ערטילאי אולי, מחר לא יהיו". ואמנם, היו אלה ימים שבהם עלתה הריבית בארה"ב ועלו הציפיות להעלאת ריבית, מה שמקשה על משקיעים לגייס כספים, כך על פי התביעה, ואייזנברג חזר בו מהנכונות להגשת הצעת הרכישה.
אלא שבתביעה נטען, כי התברר שהנסיגה הזו, שתורצה בזמן אמת בשינוי הזמנים, היתה בעצם קשורה לכאורה בכך שחברי קבוצת השליטה בערד השקעות, משפחת שפיצר, "'ערקו' וחברו להצעה המתחרה" של גרינברג יחד עם ברנט בסכום נמוך יותר – 750 מיליון שקל – דבר שלא גולה לתובעות על ידי אייזנברג, ונודע להן רק בדיעבד. עוד נכתב בתביעה, כי מניות השפיצרים בערד השקעות נמכרו על ידם לאייזנברג מספר חודשים לאחר עסקת הרכישה. לפי התביעה, השפיצרים העמידו חלק נכבד ממימון העסקה, וההמחאות הבנקאיות בגובה 50 מיליון שקל, שנמסרו במעמד חתימת ההסכם נמשכו מחשבונם.
בעקבות דחיית ההתמחרות – שבה הסכום המינימלי של ההצעות עמד על 950 מיליון שקל – לא הוגשו הצעות רכישה, והיא בוטלה. חברה של גרינברג, נטען, ביקשה לקיים התמחרות חדשה במחיר התחלתי נמוך יותר, ובהמשך ההתמחרות נקבעה לינואר 2023 עם מחיר התחלתי של 750 מיליון שקל. להתמחרות זו הוגשה ההצעה של חברת קרקעות ירושלים – הקבוצה של ברנט – בסכום זה, וזה מחיר המכירה שנסגר, כאשר הסכם ההתקשרות למכירת הקרקעות נחתם בסוף 2023.
בתביעה נטען כי חברת קרקעות ירושלים מוחזקת באמצעות חברות זרות עלומות בארה"ב ובשוויץ ולא באמצעות אקסטל של ברנט כפי שהוצג בתחילה על ידי גרינברג, "ולא ניתן כל הסבר הכיצד הוצאו כספים מחברת אקסטל הציבורית לצורך דחיית ההתמחרות, אך הרכישה לא נעשתה על ידי חברת אקסטל אלא על ידי גורמים אחרים".
בתביעה נטען, כי גרינברג והחברות שלו התקשרו עם שאר הנתבעים באופן שבו הם "הפכו לשותפים בקבוצה הרוכשת באחוזים העולים על חלקם בשותפויות" – ולכן האינטרס שלהם היה להקטין את סכום התמורה המתקבל בשותפויות ו"לסכל כל רכישה של גורם אחר שהם אינן שותפים בו". מסיבה זו, נטען, הם פעלו כ"סוס טרויאני" נגד השותפויות והשותפים האחרים, כולל הצגת מיצגי שווא לכאורה שמטרת דחיית ההתמחרות היא הגשת הצעה בסכום של 950 מיליון שקל בעוד בפועל הדחייה נועדה לסכל הצעות אחרות, ולהגיש הצעה במחיר מופחת. בתביעה נטען כי זו היתה פעילות שלא בתום לב בהליך שיפוטי (הליך הבוררות).
לגבי רכניצר והשפיצרים נטען כי "ביד אחת" הם התקשרו עם התובעת לגבי הגשת הצעה בגובה 950 מיליון שקל באמצעות ערד השקעות וישרס, תוך קבלת מידע סודי ו"ביד השניה" פעלו עם המתחרים להגיש הצעה נמוכה יותר, בחוסר תום לב ותוך הפרת הסכמות.
מחברת אקסטל, בבעלות גארי ברנט, נמסר בתגובה: "התביעה לא הומצאה לחברה. מהפרסומים ברור כבר על פני הדברים, שמדובר בריצה לתקשורת בתביעת סרק, בהכפשות ובניסיון להפעלת לחצים ממניעים זרים. העסקה שבה נזכרו כעת מגישי התביעה, הושלמה כדין, אושרה על-ידי שופט בדימוס, והסתיימה כבר לפני מספר שנים. הטענות שהעלו מגישי התביעה מופרכות - והתביעה תידחה. החברה תמשיך לפעול לקידום הפרויקט והעיר ירושלים, תוך הסדרת הקרקעות, מתן פתרונות לתושבים וקידום השכונות. לא ניגרר למניפולציות של בעלי אינטרסים מסחריים צרים, ונמשיך להתנהל באופן שקוף והוגן, לפיתוחה ושגשוגה של העיר, לטובת כל התושבים והגורמים המעורבים".
עוה"ד צבי ניקסון ומאיר הלר, המייצגים את משה גרינברג, מסרו בתגובה: "ככל שהדברים נוגעים למר משה גרינברג – אין בטענות שמתוארות ולו עובדה מהותית נכונה אחת. האמת היחידה היא שמר גרינברג, שהוא נדבן ואוהב של ירושלים, תרם את כל רווחי ההון מפרויקט ניות לקרן ירושלים ולארגוני צדקה אחרים ודרש בכל שלב כי הזוכה ידאג לרווחת תושבי ירושלים. כל שנאמר בתביעה, בנוגע למר גרינברג, אלו הם סיפורי אגדות מומצאים שאין בהם קמצוץ של אמת".
הקרן לירושלים מסרה כי "מבלי להיכנס לסוגיות המשפטיות האמורות, משה גרינברג הוא כבר שנים שותף יקר של הקרן לירושלים בפרויקטים רבים וחשובים ברחבי העיר והוא בנה ושיפץ מתקני קהילה רבים בהם בתי חולים, בתי ספר, מועדוני נוער ועוד וכן מימן תוכניות המועילות לכל תושבי ירושלים. לפני מספר שנים, משה גרינברג התחייב לתרום לקרן ירושלים את רווחי ההון של חברה בבעלותו מעסקת הקרקע 'ניות ירושלים'. עשרות מיליוני שקלים כבר נתרמו על ידי קרן ירושלים והופנו לפרויקטים משמעותיים, המחזקים את ירושלים ומשפרים את חיי התושבים, על כל המגזרים שבה".
