מאבדת גובה? תוצאת הבחירות בניו יורק מדירה שינה ממשקיעי הנדל"ן
עבור אוכלוסיית המשקיעים העולמית, ניו יורק נתפסה לאורך השנים כעיר שאינה נכנעת לתנודות פוליטיות, בירת הון עולמית שבה כוחות השוק גוברים בעקביות על הגחמות הקפריזיות של המערכת הציבורית. הבחירה של ממדאני מעמידה לראשונה מזה עשורים את הפרדיגמה הזו בפני מבחן אמיתי
העיר ניו־יורק משמשת ב-100 השנים האחרונות כמודל לעוצמה ויוקרה אורבנית, אולם תחת פני השטח הולך ומתהווה שינוי עמוק כלכלי, פוליטי ותרבותי שמהווה קטר כלכלי ותרבותי מהליגה העליונה של הקפיטליזם והמערב עם תמ"ג עירוני של 1.3 טריליון דולר ב-2024. שינוי ששיאו בבחירתו הבלתי נתפשת של זוהרן ממדאני, פוליטיקאי חסר ניסיון בעל זהות היברידית ומגמה סוציאליסטית ברורה, לעמוד בראשות המדינה.
קמפיין הבחירות של ממדאני נשען על אג'נדה סוציאליסטית מובהקת: הקפאת שכר הדירה בדירות מפוקחות, אותן דירות שבהן החוק כבר מגביל את העלאות המחירים לצד הבטחות להרחיב שירותים ציבוריים ולהטיל מסים נוספים על בעלי נכסים ויזמים. בעיני מדובר במהפכה חברתית של ממש, בעיני המשקיעים, מדובר בכאב ראש מהדהד שמסמן עידן חדש של התערבות פוליטית רגולטורית בכלכלה החופשית. מדובר במדיניות שמוצגת כלפי חוץ כצדק חברתי, אך בפועל היא מהווה נורת אזהרה בוהקת לשוק הנדל"ן, כאשר כל מהלך שמצמצם את רווחיות ההשקעה, מגביר את הנטל הרגולטורי ופוגע באמון היזמים ופוגע במישרין במנוע הצמיחה המרכזי של העיר.
שווי נכנסי הנדל״ן הניו יורקי חצה בשנה החולפת את רף השלושה טריליון דולר, ונחשב לאחד ממנועי הצמיחה הגדולים בארצות הברית. על פי נתוני הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה של העבודה ("BLS") ונתוני שוק ההון העירוניים, בשנת 2023 כ־32% מסך האחזקות בנדל"ן בעיר נמצאות בידי משקיעים בינלאומיים שמתגוררים מחוץ לגבולות ארה"ב. אותם משקיעים בחרו להזרים את הונם לעיר, על חשבון אפשרויות השקעה אחרות, מתוך מושכלת יסוד רבת שנים שמדובר באחת הזירות הבטוחות והיציבות בעולם להשקעה, שוק יציב שמאופיין ברמות ביקוש גבוהות, כלכלה מגוונת, יציבות משפטית ומוניטין ארוך שנים של תשואה גבוהה על נכסים מניבים.
עבור ציבור המשקיעים העולמי, ניו יורק נתפסה לאורך השנים כעיר שאינה נכנעת לתנודות פוליטיות, בירת הון עולמית שבה כוחות השוק גוברים בעקביות על הגחמות הקפריזיות של המערכת הציבורית, והמערכת הכלכלית ממשיכה לדהור קדימה, ללא קשר לזהות הפוליטיקאי שעומד בראשה. אולם הבחירה של ממדאני מעמידה לראשונה מזה עשורים את הפרדיגמה הזו בפני מבחן אמיתי.
המשמעות של בריחת הון מהשוק הניו־יורקי חורגת הרבה מעבר לשוק הנדל״ן עצמו, כשהעיר נשענת באופן קריטי על ההכנסות ממיסוי נדל"ני, ומספיק לראות את נתוני מועצת העיר לשנת 2024, שמעידה שלמעלה מ־40% מהכנסות העירייה מקורן בשוק הנדל"ן. כעת, גובר החשש שבחירתו של ממדאני תרחיק משקיעים, לצד הסטת הון לערים אחרות ומשקיעים פוטנציאליים שיעדיפו לעת עתה להקפיא עסקאות כדי לבחון את התנהלותו הכלכלית של ראש העיר הנכנס. תהליכים אלו עלולים לגרום לשחיקה הדרגתית בערך הנכסים, להקפאה ודחיית פרויקטים מתוכננים, כשהקפאת עסקאות כמו תמיד מובילה לפגיעה נרחבת ברבבות אנשי מקצוע בתחומי התכנון, בנייה ותשתיות, שמאות, תחזוקה ועוד ספקים ובעלי מקצוע נלווים.
אם לא יחול שינוי במדיניות או בבהירות הרגולטורית, ניו יורק עלולה למצוא את עצמה מאבדת בתוך זמן קצר משניתן היה לחזות את יתרונה ההיסטורי ;עיר גלובלית שמקבצת אליה בעלי הון, כישרון ואמון מכל העולם, כי בשוק רווי חלופות משקיע בינוני והן תאגיד בינלאומי יעדיפו מקום שבו המיסוי צפוי, החוזים נשמרים והרגולציה אינה מתחלפת לפי מצב הרוח הפוליטי, וכנראה גם תושבי ניו יורק ילמדו על בשרן את מה שכבר החלו להרגיש היטב ערים מרכזיות במערב אירופה.
ניו־יורק בהנהגת ממדאני ניצבת בצומת דרכים; אם המצע הכלכלי שהציג במערכת הבחירות ויושם אף בחלקו, סביר שנחזה בהאצה מוגברת של מגמות שכבר החלו: ירידת מחירים במרכזים הוותיקים ובפרברים המבוססים ועזיבת משקיעים. בינתיים, בעלי ההון, הקהילות והמשקיעים, כבר מתחילים לארוז, כי כפי שכבר למדנו מההיסטוריה- כאשר היסודות מתחילים להתפורר, אין כל טעם להמשיך ולשפץ את עליית הגג.
אלון יוניאן הוא מנכ"ל חברת הבנייה משהב
