בלעדי
סייעה לחברים לרכוש דירה, "חטפה" כתב אישום - וזוכתה בביהמ"ש
ישראלית שסייעה לזוג חברים שלה מחו"ל וחתמה בשמם על חוזה לרכישת נכס בבאר שבע באמצעות ייפוי כוח כללי שניתן לה קיבלה כתב אישום בעבירות בנייה לאחר שהנכס פוצל לשלוש יחידות דיור. בית משפט זיכה אותה וקבע כי העובדה שהיא חתמה על חוזה רכישה מכוח ייפוי הכוח, אין בה כדי להפוך אותה אוטומטית ל"בעלת שליטה" בנכס
בית משפט זיכה את מ', תושבת מישראל, שרצתה לסייע לחברים המתגוררים בחו"ל שביקשו לרכוש נכס בבאר שבע עבורם באמצעות ייפוי כוח כללי שניתן לה לצורך ביצוע רכישת הנכס. בהמשך, כשהעירייה טענה כי בוצעו בנכס עבירות בנייה והוצא צו להפסקת העבודות הוגש כתב האישום נגדה ולא נגד הבעלים של הנכס.
בכתב האישום נטען כי הנאשמת מ' היא למעשה בעלת השליטה ומי שנוהגת מנהג בעלים וזכאית להכנסה או מפיקה הכנסה מהנכס שנרכש המצוי בבאר שבע. זאת, לאחר שרשמה את הנכס עבור הבעלים (חבריה מחו"ל -ל.ד) באמצעות ייפוי כוח כללי שניתן לה. העירייה טענה בכתב האישום כי במהלך שנת 2022, מתוקף אחריותה כבעלת שליטה בנכס, החלה הנאשמת מ' בעבודות בנייה לפיצול הנכס ל-3 יחידות דיור. בפברואר 2022 הוצא לנאשמת צו מנהלי להפסקת העבודות. העירייה טענה עוד כי הנאשמת הפרה את הצו והמשיכה בביצוע העבודות האסורות.
מנגד הנאשמת, באמצעות עו"ד יקיר שקרצי, כפרה במיוחס לה בכתב האישום והכחישה את קבלת הצו המנהלי וטענה כי היא אינה עונה להגדרת "בעלת השליטה" בנכס.
מעדות המפקחת בבית המשפט והראיות שהוגשו עולה כי בנכס בוצעו ללא היתר בנייה עבודות לפיצול הנכס ל-3 יחידות נפרדות ועצמאיות. עוד עולה כי במסגרת בירור עם עורך הדין שטיפל בעסקה למכירת הנכס, נמסר למפקחת מספר הטלפון של הנאשמת, שחתמה על חוזה הרכישה בשם הרוכשים ומופיעה בחוזה כמיופת כח. בשיחה טלפונית שנערכה איתה, אישרה הנאשמת כי היא משמשת כמיופת כח. בפברואר 2022 הוצא צו מנהלי להפסקת עבודה, אשר הודבק על דלת הנכס ונשלח בדואר רשום לכתובת המגורים הרשומה של הנאשמת. בביקורות מאוחרות יותר עלה כי הצו הופר והעבודות נמשכו.
"קצרה ידה"
בחקירתה הנגדית הסבירה המפקחת כי האחריות הפלילית מיוחסת לנאשמת בהיותה מיופת הכח הרשומה במסמכי המכר, מכיוון שלאורך כל הליך הפיקוח היא לא הכחישה את זיקתה לנכס.
באשר להחלטה שלא לאכוף עבירות לפי חוק התכנון והבנייה כנגד הבעלים למשל, השיבה המפקחת כי שמכיוון שהם תושבי חוץ, קצרה ידה של הרשות מלאתרם או לזמנם חקירה. המפקחת אישרה כי היא לא שוחחה עם הבעלים וכן אישרה כי לא נמצאו ראיות המעידות על רווח כלכלי שהפיקה הנאשמת באופן אישי מהנכס, אך הבהירה כי ההתייחסות אליה כבעלת השליטה נסמכת על הסמכויות הרחבות שניתנו לה בייפוי הכוח (השכרה, מכירה וקנייה).
הנאשמת העידה כי בעלי הנכס הם בני זוג שהינם חברים קרובים שלה ומתגוררים בארגנטינה. הם ביקשו ממנה לחתום בשמם על חוזה לרכישת הנכס בבאר שבע ונתנו לה ייפוי כוח לשם כך. היא חתמה על החוזה ומרגע זה לטענתה לא הייתה לה שום זיקה לנכס. בכלל זה, היא לא יזמה עבודות בנייה, לא התקשרה עם קבלנים ולא הפיקה כל רווח מהדירה. הנאשמת טענה כי עם קבלת פניית מפקחת הועדה המקומית לתכנון ובנייה, היא עדכנה את בעלי הנכס ובהנחייתו היא הפנתה את המפקחת למתווך מטעמם. בחקירתה הנגדית הכחישה הנאשמת מכל וכל את מעורבותה בחוזי השכירות בנכס. לטענתה, היא לא מכירה את מסמך החוזה שהוצג לה ולא חתמה עליו מעולם ומעולם לא ביקרה בנכס.
"עזרה חברית"
השופטת אורית קרץ קבעה כי המאשימה לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכחת אשמתה של הנאשמת וקבעה כי ייפוי הכוח שהגישה המאשימה הוא לא קריא ולא הוגש לו תרגום רשמי לעברית. "מעיון בו, עד כמה שניתן, נראה כי המסמך מסמיך את הנאשמת לביצוע פעולות מגוונות בנכס - מכירה, השכרה ועוד, עם זאת אין בו הסמכה פוזיטיבית לביצוע עבודות בנייה או התקשרות עם קבלנים לביצוע עבודות בנייה בנכס או להביא להפסקת עבודות בניה בנכס, בוודאי כאשר הן מבוצעות לכאורה בהוראת בעלי הנכס. יתירה מכך, עדות הנאשמת, אשר נמצאה מהימנה בעיני, מלמדת כי הנאשמת פעלה מכח ייפוי הכוח אך ורק על פי הנחיות והוראות ספציפיות מבעלי הנכס. הנאשמת לא הפעילה שיקול דעת ולא קיבלה החלטות עצמאיות ביחס לנכס".
לסיכום, קבעה השופטת כי "הלכה למעשה, נעשה שימוש בייפוי הכוח לצורך חתימה טכנית על חוזה הרכישה ותשלום חשבונות וזאת מתוך מניע של עזרה חברית ללא הפקת טובת הנאה כלכלית... העובדה כי ניתן לנאשמת ייפוי כוח עקרוני לבצע פעולות בנכס וכי היא חתמה על חוזה רכישה מכוח ייפוי הכוח, אין בה כדי להפוך אותה אוטומטית ל"בעלת שליטה" אשר יש ביכולתה להפסיק עבודות בניה שמבוצעות בנכס ומי שנושאת באחריות פלילית לאי קיום צו מנהלי להפסקת עבודות בניה".
עו"ד יקיר שקרצי, שייצג את הנאשמת שזוכתה מסר בתגובה: "פסק הדין מחדד גבול חשוב בדיני התכנון והבנייה: לא כל אדם שקיבל ייפוי כוח טכני לביצוע פעולה נקודתית בנכס הופך אוטומטית ל"בעל שליטה" הנושא באחריות פלילית למתרחש בו. במקרה זה הוכח כי מרשתי פעלה מתוך רצון לסייע לחברים המתגוררים בחו"ל, וחתמה על הסכם המכר מכוח ייפוי כוח בלבד, ללא כל מעורבות בניהול הנכס. בית המשפט קיבל את עמדת ההגנה וקבע כי לא הוכחה שליטה בפועל במקרקעין וכי המדינה לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה בהליך פלילי. מדובר בפסק דין חשוב המבהיר כי אחריות פלילית בתחום התכנון והבנייה, ובפרט בכל הנוגע להגדרת "בעל שליטה", אינה יכולה להתבסס על הנחות בלבד, אלא מחייבת הוכחה ממשית לניהול או לשליטה בנכס".
