"השוק לא מחכה": חברת הנדל"ן שכבר שלוש שנים לא מצליחה לבצע עסקה משמעותית בת"א
ריי TLV, שמתמחה בהשבחת קרקעות ומכירתן, רשמה אפס עגול בשורת ההכנסות ממכירת קרקעות ב־2025. למעשה, מאז הפכה לציבורית ב־2023, היא הצליחה לבצע מימוש חלקי אחד. זאת על רקע הירידה במכירת הדירות של הקבלנים, שמתגלגלת לקושי למכור קרקעות. היו"ר אבי רומנו: "אנחנו מחכים לתקופה טובה יותר"
חברת הנדל"ן התל־אביבית שמספקת זווית נוספת לקיפאון בשוק הנדל"ן: חברת ריי TLV פרסמה בסוף מרץ את הדו"חות הכספיים שלה לשנת 2025. החברה, שעיקר עיסוקה בשיווק קרקעות ליזמי נדל"ן בתל אביב, סוגרת למעשה שנה שלישית ברציפות מבלי להציג שיווק משמעותי של קרקע בעיר. הקיפאון בפעילות המכירה מתרחש על רקע הצטברות מלאים בחברות הנדל"ן הגדולות והקושי שלהן להגדיל את קצב המכירות בתל אביב. במציאות זו, יזמים אינם ממהרים לרכוש קרקעות חדשות בשלבים שונים של אישורי בנייה — בדיוק סוג הנכסים שמספקת ריי TLV.
ריי TLV נוסדה על ידי היו"ר אבי רומנו (43.3%) והמנכ"ל זיו פופלבסקי (34.2%) והגיעה לשוק ההון בסוף 2023. היא פועלת בתחום השבחת קרקעות לייזום בתל אביב. לאחר רכישת הקרקע, הנהלת החברה פועלת מול עיריית תל אביב להגדלת זכויות הבנייה, ובמקביל מנסה לצרף יזמים נוספים לפרויקטים. נכון להיום, ריי TLV פועלת להשבחת מספר מצומצם של קרקעות בתל אביב ומעניקה שירות בשתי קרקעות נוספות. הקרקעות שבידי ריי TLV נרכשו בשנים 2021-2020 — תקופת האופוריה של שוק הנדל"ן הישראלי.
בהתאם, ב־2023, כאשר החברה פרסמה את כוונתה לבצע מיזוג עם השלד הבורסאי אינטליקנה, היא הציגה הערכת שווי של 173 מיליון שקל שערכה עבורה BDO. כיום שווי החברה עומד על 109 מיליון שקל, לאחר ירידה מצטברת של 72.6% במניה בשלוש השנים האחרונות. בדו"ח האחרון התייחסה ריי TLV להערכת השווי ההיסטורית ולפיה היא "כללה התייחסות להערכות החברה בנוגע למימוש שני נכסים במהלך 2023 - פרויקט ראול ולנברג (מימוש בשלבים) ופרויקט הגר"א; מימוש שני נכסים במהלך 2024; ומימוש שני נכסים במהלך 2025. אף שהחברה מקיימת מגעים עם גורמים שונים למימוש הנכסים, החברה טרם התקשרה בהסכם מכירה מחייב, ובהתאם חלה דחייה במועדי מימוש הפרויקטים". כלומר, לפי התחזיות המקוריות, ב־2026 ריי TLV היתה אמורה לסיים את שיווק מלוא המלאי שלה - אך בפועל היא טרם שיווקה אף פרויקט באופן מלא. בשנת 2024 כן מכרה החברה חלק מהזכויות שלה בפרויקט ברחוב הרצל לקרסו נדל"ן בתמורה ל־18 מיליון שקל - העסקה היחידה שביצעה מאז הפיכתה לציבורית.
לדברי רומנו, "פגשנו את השוק על המלחמות שלו, על העלאות הריבית והקיפאון בשוק הנדל"ן. סידרנו את ההתחייבויות שלנו ואנחנו מחכים לתקופה טובה יותר כדי שנוכל למכור את הקרקעות. היום יש לנו שני פרויקטים שלפי התכנון אנחנו יכולים לממש. להגיד לך שהשוק מחכה? הוא ממש לא מחכה. היום כדי לקבל מחיר טוב שמשקף רווח עבור ציבור המשקיעים ועבורנו זה אתגר. אנחנו מאתרים את הקונה הנכון כדי לממש אותם".
בהתאם לקיפאון בשיווק, לחברה לא היו כלל הכנסות ממכירת מקרקעין ב־2025, לעומת מכירות של כמעט 19 מיליון שקל ב־2024, וההפסד התפעולי ב־2025 עמד על 8.4 מיליון שקל. במקביל, עלויות המימון השנתיות של החברה עומדות על 8 מיליון שקל, והיא רשמה ירידת ערך של 3.5 מיליון שקל בזכויות על הקרקעות שבבעלותה במהלך 2025 שבה רשמה הפסד של 11 מיליון שקל, לעומת הפסד של 8.2 מיליון שקל ב־2024.
ריי TLV התאגדה ביולי 2020. פופלבסקי הוא מבעלי משרד הפרסום "לעומק התודעה", הנמנה עם קבוצת TBWA העולמית. פופלבסקי חבר לרומנו, שהיה פעיל בתחום הנדל"ן בתל אביב עוד קודם לכן. לפני כחודש יצאה החברה להנפקת מניות של 30% מההון לפי מחיר של 0.75 אגורות למניה. גייסה 26 מיליון שקל, מתוכם 13 מיליון שקל שימשו לפירעון הלוואה לאשטרום, והיתרה מיועדת לפעילות שוטפת. כיום מחיר מניית ריי TLV בבורסה עומד על 92 אגורות. הנפקת המניות, שהגדילה את החזקות הציבור, צפויה גם להוציא את החברה מרשימת השימור ולאפשר מסחר רציף במניה. קרן הנדל"ן של גיזה זינגר אבן מחזיקה ב־4.5% ממניות ריי TLV, וכן באופציות לרכישת 2 מיליון מניות (1.35% מההון המדולל) עד 2028 במחיר מימוש של 82.5 אגורות.
בשל המצב בעלי השליטה, שעלות השכר של כל אחד מהם היא 1.16 מיליון שקל בשנה, לא משכו דמי ניהול של 3.1 מיליון שקל. בנוסף, במקרה שהחברה תהפוך לרווחית, הם יהיו זכאים לתגמול בשיעור של 3.5% מהרווח לפני מס.
