הקבלנים עקפו את המגבלות, והלוואות הבלון התנפחו ב־20% בתוך שנה
יתרת הלוואות הבלון במשכנתאות הגיעה ל־29.2 מיליארד שקל, למרות ההגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים. מדובר בקצב זינוק גבוה בהרבה מזה של תיק המשכנתאות הכולל, שעומד על 8%-7%. יותר ממחצית מההלוואות החדשות נלקחת בריבית משתנה, כשהלווים מהמרים שהריבית תמשיך לרדת. אם ההימור יתברר כשגוי, דחיית התשלומים עלולה להפוך לנטל כבד
שוק המשכנתאות צמח בשנה האחרונה, אך לצמיחה הזו יש כוכבית שהנצנוץ שלה הולך ומתחזק. בתוך שנה תיק הלוואות הבלון והבולט במשכנתאות בכ־20%, הרבה יותר מקצב הגידול של תיק המשכנתאות הכולל, שעומד על 8%-7%. כך עולה מנתוני בנק ישראל לחודש יולי.
ביולי 2026 הגיעה יתרת הלוואות הבלון ל־29.2 מיליארד שקל, לעומת 28.7 מיליארד שקל ביוני, 28.4 מיליארד שקל במאי ו־28 מיליארד שקל באפריל. כלומר, בתוך חודש נרשמה עלייה של 1.5% בהיקף הלוואות הבלון והבולט, ובתוך שלושה חודשים עלייה של 4%. מתחילת 26' גדל היקף ההלוואות האלה ב־2.2 מיליארד שקל, עלייה של 8%.
עלויות הריבית נופלות על הקבלן
הלוואת בלון במשכנתא היא הלוואה שבה חלק משמעותי מהקרן, ולעתים כולה, אינו מוחזר בהדרגה מדי חודש, אלא בתשלום גדול בסוף תקופת ההלוואה. במובן זה, הצמיחה בהלוואות הבלון משקפת דחיית תשלומים מצד הלקוחות. לדוגמה, רוכש דירה לוקח הלוואת בלון של מיליון שקל לשנתיים. במהלך השנתיים הוא עשוי לשלם רק את הריבית, ובתום התקופה עליו להחזיר בבת אחת את מיליון השקלים של הקרן. ב”בלון מלא” גם הריבית יכולה להיצבר ולהיות משולמת בסוף.
בין 2022 ל־2024 צמחו הלוואות הבלון, בין היתר במסגרת מבצעי המימון 20/80, שבהם רוכש הדירה משלם 20% בעת הרכישה ואת 80% הנותרים בעת מסירת הדירה. במסגרת מבצעים אלה סיפקו הקבלנים הלוואות בלון לרוכשים, כשהקבלן נשא בעלויות הריבית בתקופת ההמתנה לדירה.
הסיכון הוא שההחזר הגדול פשוט נדחה לעתיד. הרוכש מניח שעד מועד הפירעון יוכל לקחת משכנתא רגילה, למכור נכס אחר או להשיג את הכסף בדרך אחרת. אם מחירי הדירות יורדים, מצבו הפיננסי משתנה או שהבנק מסרב להעמיד לו את המשכנתא שעליה הסתמך — הוא עלול להתקשות להחזיר את מלוא הסכום שלווה באמצעות הבלון.
הצמיחה בהלוואות הבלון והבולט מפתיעה למדי, מאחר שבנק ישראל הטיל עליהן מגבלות באפריל 2025. הלוואות אלה היו חלק מהטבות המימון שהעניקו הקבלנים כדי לעודד רוכשים לקנות דירות על הנייר מבלי לשלם עליהן באופן מיידי, אלא להסתפק בתשלום של 20%-10% במועד הרכישה ואת היתרה בעת קבלת הדירה. בתקופה שבין חתימת ההסכם למסירת הדירה, עלויות הריבית מושתות על הקבלן.
בנק ישראל הגביל את מבצעי המימון מסוג 20/80 מחשש שקבלנים מסתכנים יתר על המידה ונוטלים מימון בנקאי שלא יצליחו לעמוד בו אם הקיפאון בענף הנדל”ן יימשך והריבית תיוותר גבוהה. כך, בפרויקט שבו יותר מ־25% מהחוזים כוללים דחייה של חלק משמעותי ממחיר הדירה עד למסירה, הבנק המלווה נדרש לבצע הקצאת הון נוספת — כלומר, אספקת ההטבה הופכת יקרה יותר. כמו כן, הלוואות בולט או בלון שבהן הקבלן משלם את הריבית יכולות להוות לכל היותר 10% מביצועי האשראי לדיור של הבנק ברבעון. בהתאם לכך, היקף ההלוואות מסוג זה אמור היה לרדת.
עוד עולה מהנתונים כי המשכנתא הממוצעת של הלווה הישראלי הסתכמה ביולי ב־1.2 מיליון שקל, קרוב מאוד לשיא כל הזמנים שנרשם במרץ האחרון, אז עמדה על 1.3 מיליון שקל. היקף המשכנתאות שנלקחו ביולי הסתכם ב־11.56 מיליארד שקל — הסכום הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024.
לדברי שירן תמר אזולאי, מנכ”לית חברת המשכנתאות של חברת המימון הציבורית בלאקאדג’, העלייה בהלוואות הבלון והבולט אומנם היתה חדה לאחר אפריל 2025, אז הגיעו בשיא לכ־23% מביצועי המשכנתאות החודשיים, אך מאז סוף 2025 ניכרת התייצבות, וכיום שיעורן עומד על 15%. לדבריה, תהליך נטילת הלוואות בלון חייב לכלול בחינה של יחס המימון, רמת המינוף, מקור ההחזר ותרחישים כמו עיכוב במכירת נכס קיים או שינוי בסביבת המאקרו.
אזולאי מדגישה כי “הבעיה מתחילה כאשר אין מקור פירעון ברור, משום שאז הלווה עלול להיכנס ל’מימון מתגלגל’ ולמחזר שוב ושוב את החוב. בהלוואות בלון, שניתנות בדרך כלל לתקופה של כשנה וחצי עד שנתיים וחצי, זה בדיוק הסיכון שהמממנים צריכים למנוע”.
לדברי יגאל אהרוני, מנכ”ל ברק ייעוץ והשקעות, ארגון המלווה משפחות בניהול ההון, הקבוצה הדומיננטית בקרב נוטלי הלוואות הבלון היא רוכשי דירות במסגרת מבצעי מימון של קבלנים. לדבריו, מבצעי המימון עדיין קיימים למרות ההגבלות שקבע בנק ישראל, כאשר הקבלנים מצאו דרכים לעקוף אותן באמצעות קיצור התקופות ושיעורי הנחה משתנים.
לצידם נמצאים רוכשי דירות, חדשות ויד שנייה, שבוחרים לדחות חלק מההחזר ולשלם בשלב הראשון רק ריבית, מתוך ציפייה שהריבית במשק תרד ובהמשך יוכלו למחזר או לקבע את המשכנתא בתנאים נוחים יותר. אהרוני מסביר כי עבור חלקם זו גם דרך להקל את העומס הכספי בשנים הראשונות לרכישת הדירה, שבהן מצטברות הוצאות נוספות כמו מסים ושיפוצים. הקבוצה השלישית, והקטנה יותר לדבריו, היא משפרי דיור שרוכשים דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הקיימת ומשתמשים בהלוואת בלון כהלוואת גישור עד למכירה.
אהרוני מזהיר כי “הסיכון הגדול ביותר נמצא דווקא בהלוואות הקבלן, משום שחלק מהרוכשים התחייבו לעסקאות בתקופה של ריבית גבוהה מתוך הנחה שבעתיד יוכלו להשלים את המימון, למכור את הדירה או ליהנות מעליית מחירים”. לדבריו, יותר ויותר משפחות מגלות כיום שההנחות האלה אינן תמיד מתממשות, ובחלק מהמקרים הן אף שוקלות לסגת מהעסקה ולשלם פיצוי מוסכם.
מתחילת 2026 ירדה הריבית שלוש פעמים, בכל פעם ב־0.25 נקודת אחוז, כך שבסך הכל היא ירדה מ־4.25% ל־3.5%. מנתוני בנק ישראל עולה כי הירידה בציפיות הריבית כבר ניכרת בתמהיל המשכנתאות: נוטלי המשכנתאות הישראלים מהמרים על המשך ירידת הריבית ומגדילים במהירות את החשיפה לריבית משתנה ולא צמודה, שמאפשרת ליהנות מירידות ריבית עתידיות, ובמקביל מצמצמים כמעט בחצי את משקל המסלולים הצמודים למדד.
כך, בינואר 2025 פחות מ־44% מהמשכנתאות החדשות ניטלו במסלול לא צמוד בריבית משתנה. ביולי 2025 השיעור עלה לכמעט 50%, בינואר 2026 חצה את רף ה־50%, וביולי 2026 כבר הגיע ל־54.4%. כלומר, בתוך שנה וחצי גדל ביותר מ־10 נקודות אחוז משקלו של המסלול שאמור להיטיב עם הלווים אם הריבית תרד.
לעומתו, שיעור המסלול הלא צמוד בריבית קבועה נותר יציב יחסית, סביב 36%-35% בשנה האחרונה. ביולי 2026 הוא עמד על 35.5%.
אשראי כנגד הבית
שוק ההון, שמשמש כאמצעי לחיזוי הריבית, חלוק מאוד בדעתו לגבי המשך מגמת ההורדה בידי נגיד בנק ישראל אמיר ירון. זאת, מאחר שבארה”ב חלק מחברי הבנק הפדרלי המרכזי כבר תומכים בהעלאות ריבית, לנוכח העלייה בחודשים האחרונים כתוצאה מהתייקרות מחירי האנרגיה. אם הריבית אכן תשוב לעלות בארה”ב ובעקבותיה תהיה העלאת ריבית בישראל, זו תהיה מכה קשה עבור מי שבחרו במסלול הריבית המשתנה, מאחר שהיא תגדיל את ההחזר החודשי במאות שקלים.
שוק הנדל”ן מתמודד במקביל עם אתגר משמעותי במכירות. מצד אחד נמצאים הקבלנים, שאינם מוכנים להוריד מחירים באופן ניכר, ומהצד השני הרוכשים שיושבים על הגדר וממתינים לירידות מחירים בעקבות חולשת המכירות. ביוני 2026 הסתכמו מכירות הדירות ב־2,386 — אומנם עלייה של 66% לעומת יוני אשתקד, אך ירידה של 18% בהשוואה ליוני 2024.
האם נתוני המשכנתאות מרמזים על ירידה במחירי הדירות או על התאוששות מתקרבת במכירות? לפי נתוני בנק ישראל, למרות העלייה בהיקף המשכנתאות, שיעור ההחזר הממוצע עמד ביולי על 29.2%, לעומת 29.8% ביולי אשתקד ו־29.4% בינואר.
העלייה בהיקף המשכנתאות אינה נובעת רק מרכישת דירות חדשות, אלא גם מכך שיותר משקי בית משתמשים בנכס הקיים כדי להתמודד עם הלחץ הכלכלי. העלייה ביוקר המחיה, חוסר היציבות הכלכלית, תקופות מילואים, פיטורים וסגירת עסקים דוחפים משפחות לקחת יותר אשראי כנגד הבית, לדחות תשלומים או לבקש גרייס.
במקביל, יותר לווים פועלים למחזר התחייבויות קיימות ולאחד הלוואות יקרות, כמו אשראי צרכני, אוברדראפט או הלוואות בריבית דו־ספרתית, לתוך משכנתא זולה יותר על הנכס הקיים. כך נוצר מצב שבו היקף המשכנתאות יכול לעלות גם בתקופה שבה מכירות הדירות חלשות.
המצוקה הזו משנה גם את שוק האשראי עצמו. הבנקים לבדם מתקשים לתת מענה לכל הצרכים שנוצרים כיום, ולכן גופים חוץ־בנקאיים הופכים לחלק משמעותי יותר ממעטפת המימון, באמצעות פתרונות גמישים ויצירתיים יותר. להערכת מנהל אשראי בענף החוץ־בנקאי, בעסקאות חדשות חלקו של האשראי החוץ־בנקאי כבר מגיע לכ־8%-7% מהשוק, לעומת ממוצע היסטורי של כ־2%-1%, והוא צופה שהנתח הזה ימשיך לעלות.
במקביל, לדבריו, יותר משפחות בוחרות דווקא לצמצם דיור, לעבור לדירה קטנה יותר ולשחרר הון כדי לשמור על רמת החיים ולהימנע מקריסה כלכלית.
