"קרנות הריט מהוות גלגל הצלה לרכישת פרויקטים שלמים"
מתחילת השנה ניכרת פעילות גבוהה יותר של קרנות הריט וזאת על רקע מצוקת מימון של הקבלנים. בזמן שכבר מופיעות אזהרות שלפיהן הצעד יוביל להשלכות חברתיות משמעותיות, יש גם מי שמצנן את החששות: "לקרן ריט קיימת גמישות מוגבלת לביצוע השקעות ופעילות של קנייה ומכירה של נדל"ן"
שוק קרנות הריט למגורים, שנחשב עד לא מזמן לאחד התחומים המנומנמים בענף הנדל"ן, עובר בחודשים האחרונים התעוררות מחודשת. על רקע האטה ממושכת במכירת דירות חדשות, הצטברות מלאים גדולים אצל יזמים וקושי הולך וגובר של משקי בית לרכוש דירה, קרנות הריט וחברות השכירות המוסדית מנצלות את ההזדמנות ומרחיבות משמעותית את פעילותן. בשנה האחרונה בלבד בוצעו עסקאות בהיקף של יותר ממיליארד שקל לרכישת מאות דירות ופרויקטים שלמים, כאשר הקרנות הופכות בהדרגה לשחקן מרכזי בשוק המגורים בישראל. עבור היזמים מדובר בפתרון שמאפשר לשחרר הון ולצמצם מלאי, ואילו עבור הקרנות זו הזדמנות לבנות פורטפוליו איכותי במחירים אטרקטיביים. השילוב בין לחצי השוק, הביקוש הגובר לשכירות ארוכת טווח והחזרה ההדרגתית של כדאיות כלכלית לענף, מוביל רבים להעריך כי שוק הדיור להשכרה המוסדי נמצא בתחילתו של גל צמיחה חדש.
"המגמה הזו צפויה להימשך ואף להאיץ, בעיקר בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך (מולטי-פמילי)", אומר נועם עמרם, מייסד ומנכ"ל פלטפורמת REALTY BUNDLES. "אחת הסיבות המרכזיות לכך היא סביבת הריבית ומצוקת המימון: יזמים וקבלנים ישראלים רבים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות ומצוקת נזילות. קרנות הריט מגיעות עם הון זמין ומהוות 'גלגל הצלה' לרכישת פרויקטים שלמים או מקבצי דיור במחירים אטרקטיביים. כמו כן תיקוני החקיקה בישראל (כמו חוק עידוד השקעות הון) מעניקים הטבות מס משמעותיות לקרנות המשקיעות בדיור להשכרה לטווח ארוך. כמו כן מדובר בהשקעה שנחשבת ליציבה והגנתית. בתקופות של תנודתיות בשווקים, נדל"ן מניב למגורים נתפס כנכס בטוח ויציב עם תזרים מזומנים קבוע, במיוחד במדינה עם קצב גידול אוכלוסייה גבוה כמו ישראל. בנוסף לכל אלו יש כאן גם שינוי תרבותי. השוק הישראלי עובר בהדרגה ממודל של 'חובה לקנות דירה' למודל המקובל במערב: מגורים ארוכי טווח בשכירות ממוסדת ומנוהלת".
"קושי נדל"ני נוסף"
עמרם אף מצביע על כך כי כניסת הקרנות עשויה להוביל לעליית מחירי השכירות, אך תביא איתה יציבות ואיכות שירות גבוהה יותר. "חברות וקרנות ריט גובות לרוב פרמיית ניהול. השוכר משלם יותר, אך מקבל בתמורה שירותי אחזקה מקצועיים, ודאות לגבי תקופת השכירות (ללא חשש שהבעלים ימכור את הדירה) ויציבות במחיר (הצמדה למדד בלבד). כמו כן כניסה של שחקנים גדולים מייצרת רף מחירים קשיח וגבוה יותר. עם זאת, התהליכים הללו עשויים לייצר קושי נדל"ני נוסף. מי שאינו מסוגל לרכוש דירה בשל מחירי הדיור הגבוהים ותנאי המשכנתא הקשוחים, נפלט אוטומטית לשוק השכירות. עודף הביקוש הזה יוצר לחץ עצום על הדירות להשכרה. כמו כן עשוי להיווצר משבר חריף באזורי הביקוש: בגוש דן והמרכז, השכירות תהפוך למוצר יוקרה. משקי בית יצטרכו להקצות אחוז הולך וגדל מההכנסה הפנויה שלהם עבור קורת גג, מה שיוביל לפגיעה ברמת החיים או לחילופין להגירה כפויה לפריפריה".
"לחץ חברתי נמוך יותר לרכישת דירה"
השינוי התרבותי, שלפיו יש פחות לחץ חברתי לרכישת דירה, עולה גם מדבריו של לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים. לדבריו, לפעילות המואצת בשוק קרנות הריט יש פוטנציאל לייצר שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן, אך גם נדרשת תשומת לב להשלכות החברתיות שלה. "עקרונית, הפעילות של קרנות הריט עשויה להפוך את שוק הנדל"ן לגרסה דומה לזו של שוק הקריפטו. כיום מי שאין לו הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים לפחות פשוט נשאר בחוץ. קרן ריט מאפשרת גם למשקיע קטן להחזיק חלק מתיק נדל"ן מניב ולקבל תשואה מבלי לקנות דירה שלמה. זה גם מוביל ללחץ חברתי נמוך יותר לרכישת דירה, שבמידה רבה הפכה כמעט לסמל סטטוס בישראל. בדומה, החיסכון ארוך הטווח, במקום להכניס את כל ההון לדירה אחת, משפחות יוכלו לפזר סיכונים ולהיחשף לשוק הנדל”ן באופן גמיש יותר ללא תלות במשכנתא".
עם זאת, לדברי סלע, עשויה להיווצר מאידך בעיה חברתית. "קיימת כאן סכנה עמוקה יותר. האם מוותרים על חלום הדירה בבעלות ומסתפקים במניה או חלק בדירה. יש כאן אספקט שהוא לא רק כלכלי אלא גם ביטחון משפחתי, יציבות לילדים, עוגן חברתי, תחושת שייכות וירושה. אם המודל החדש יהפוך לדרך המרכזית להשתתף בשוק, עשוי להתקבע מצב שבו מעטים מחזיקים בדירות, רבים מחזיקים במניות של דירות והשוכרים נשארים שוכרים כל חייהם. זו מגמה שמתרחשת בחלק מהערים בעולם, והיא מעוררת ביקורת חברתית חריפה. החשש הגדול ביותר הוא ככל שיותר דירות מוחזקות בידי גופים מוסדיים וקרנות, כך קטן חלקו של האדם הפרטי בשוק. התוצאה עלולה להיות הרסנית, פחות בעלות פרטית, יותר תלות בשוק השכירות.
"גמישות מוגבלת לביצוע השקעה"
חרף ההשלכות החמורות שעשויות להתפתח, רו"ח שאול בן אמוץ, שותף מס בפירמת ראיית החשבון והייעוץ PwC Israel מציין כי החקיקה הקיימת בישראל מייצרת בקרה והגבלה של הקרנות. "פעילות קרנות הריט בישראל מוסדרת בחקיקת מס ייעודית שנחקקה בשנת 2006. בעשור האחרון עברה החקיקה מספר תיקונים בשל קשיים מובנים בחקיקה המקורית שהקשו על התפתחות שוק הריט בישראל וכן במטרה לתת מענה להתפתחויות בכלכלה. עם זאת, גם לאחר תיקון החקיקה עדיין מדובר בהסדר מורכב ביותר להקמת קרן ריט נסחרת. בעקבות זאת רשומות בבורסה פחות מ-10 קרנות כאלה".
לדבריו, "הסדר המס של קרנות הריט מעודד מפורשות פעילות של נדל"ן מניב, לרבות עידוד מוגבר לפעילות של השכרה למגורים. יחד עם זאת, סביבת הריבית בשנים האחרונות, המגלמת ריבית בסיסית העולה על 4%, לעומת תשואות שכירות למגורים בטווח מוכר של 2-3% פגעו בכדאיות של השכרה למגורים. בנוסף, לקרן ריט קיימת גמישות מוגבלת לביצוע השקעות ופעילות של קנייה ומכירה של מקרקעין, לרבות דירות מגורים. ייתכן והעסקאות האחרונות שנראו במסגרתן רכשו קרנות ריט מקבצי דירות מיזמים, כוללות בין היתר שקלול של פוטנציאל מכירת דירות ברווח לאור מחיר רכישה אטרקטיבי, יחד עם ציפייה לירידת ריבית בקרוב ומאפיינים ייחודיים לעסקאות השונות".
