דעה
ימות המשיח הגיעו - אם המחירים לא יירדו, בישראל יהיה עודף דירות
המלאי הגבוה בדירות החדשות אינו מעיד על עודף אמיתי, אלא על שוק שנתקע בין מחירים גבוהים לעלויות מימון כבדות – שילוב שמונע הגעה לשיווי משקל ומקפיא את הביקוש
בשבועות האחרונים תפס את הכותרות שיח חדש לפיו קיים היום בישראל "עודף דירות". אחרי עשורים שבהם דובר באריכות על כל הכשלים, הקשיים, הביורוקרטיות ופתרונות "הטלאי על טלאי" שאפיינו את ההיצע בשוק הנדל"ן הישראלי, נראה שהתעוררנו למציאות חדשה שבה קיים מלאי דירות גדול בשוק שנראה שייקח שנים למוכרו. בפועל, כמובן, המציאות שונה לגמרי.
להלן יובאו 3 הערות על עודף ההיצע בדיור בישראל ומדוע עודף זה, להערכתנו, אינו קיים במציאות.
ברוכים הבאים ליוקר הדיור האמיתי
הטענה ל"עודף דירות" מתייחסת בעיקר לעודף ההיצע בשוק הדירות החדשות בטווח הקצר, בשל ההאטה החדה בקצב המכירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסתיו 2025 עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ־83 אלף יחידות, מלאי גבוה מאוד בבחינה היסטורית. כאשר מתרגמים נתון זה לקצב המכירות הנוכחי, מתקבל מדד של כ־29 חודשי היצע, כלומר, יותר משנתיים של מכירת דירות. חשוב לציין שעודף דירות זה אינו מתפרס באופן אחיד בארץ אלא מתרכז בעיקר במחוז תל אביב והמרכז, בעוד שבאזורים אחרים בישראל התמונה מאוזנת יותר.
באופן כללי, עבור זוג צעיר שקונה דירה במימון מלא (עד 75% לדירה ראשונה), יוקר הדיור מורכב משני חלקים: החלק הראשון כולל את עלות הדיור עצמו והחלק השני כולל את עלות המימון לרכישת הדיור. בשנים האחרונות נוצר מצב חדש שלא הכרנו בעשורים הקודמים בשוק הדיור - מצב בו חלה התייקרות הן של מחירי הדירות והן של המימון לרכישתן, באופן שמציב אתגר תזרימי אמיתי לזוגות הצעירים. אם לפני 2008 היינו במצב בו הריבית הייתה גבוהה ומחירי הדיור נמוכים יחסית, הרי שבעשור שלאחר מכן עלו מחירי הדיור והקיזוז בעלויות נעשה באמצעות ירידה משמעותית במחירי מימון הדיור בשל הריבית האפסית. כעת, אנו מצויים במצב בו קיזוז זה אינו מתקיים כאשר גם מחירי הדיור וגם מחירי המימון הינם גבוהים.
היכן נוצר שיווי המשקל?
עצם קיומו של מלאי דירות "על המדף", בעיקר בתל אביב, שם יוקר הדיור גבוה במיוחד, אינו מצביע בהכרח על עודף היצע. בפועל, המשמעות היא שברמת המחירים הגבוהה הנוכחית, עקומת ההיצע אינה נפגשת עם עקומת הביקוש בנקודת שיווי המשקל. האמירה שבקצב המכירות הנוכחי יש 29 חודשי היצע איננה מציגה את התמונה המלאה: אם המחירים ירדו ב-30%, האם עדיין הדירות יספיקו ל-29 חודשי היצע או שקצב המכירות יעלה ונגלה שבמחיר המתאים אין עודפים? בפועל, הירידה המוסווית במחירים, שנעשית באמצעות מבצעים שונים, איננה מספיקה ליצירת נקודת שיווי משקל חדשה ומשקי הבית עדיין נתקלים באתגר תזרימי.
מדוע, אם כך, אנו שומעים שוב ושוב על עודפי היצע של דירות בישראל? בפועל, הלחץ המרכזי כרגע ניכר בעיקר אצל היזמים בשל הפגיעה בתזרים, העלייה בחוב וריבוי מבצעי המימון, ההטבות ופריסות התשלום, כתחליף להפחתות מחיר רשמיות. אלא שזה כבר לא מספיק והמספרים אינם מתכנסים.
הנקודה השלישית שחשוב לציין הינה משמעותית במיוחד: השימוש בטענת "עודף ההיצע" כדי לא להפחית מחירים נובעת מאינטרס ברור של היזמים והקבלנים. כך ניתן להסביר מדוע צריך להפחית התחלות בניה ומדוע אין צורך אמיתי בקידום מהיר של הליכים וניתן לחכות עם "דירות על המדף" כיון שלכאורה "אין באמת בעיה". עם זאת, כולנו יודעים שהבירוקרטיה בתחום הנדל"ן היא מורכבת ודירה שנבנית היום תהיה מוכנה רק בעוד שלוש שנים.
עצירת פרויקטים לבניית דירות חדשות רק כדי לא להפחית מחירים, היא בבחינת "חרב פיפיות" שעלולה להביא אותנו למצב בו היינו בשנים 2002-2007. בתקופה זו ראינו מחסור אמיתי בדירות שהוביל להתייקרות מחירי הנדל"ן המשמעותית ביותר שהייתה בישראל.
שמואל בן אריה הוא דירקטור וסמנכ"ל השקעות - שוק מקומי, פיוניר ניהול הון
לחברת פיוניר ולכותב, שמואל בן אריה, דירקטור וסמנכ"ל השקעות – שוק מקומי , אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לניהול ו/או שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
