פיקציה חשבונאית או שינוי מגמה אמיתי? כך 0.25% מזיזים את הנדל"ן המניב
ירידת ריבית קטנה לא ממלאת את הקופה, אבל היא מנפחת את השווי בדוחות ויכולה לשפר יחסית את מרווח הנשימה מול הבנקים. השאלה היא האם זו רק נוסחה שמייצרת "רווח על הנייר", או תחילתו של מהלך רחב יותר?
הורדת ריבית בנק ישראל ב- 0.5% בחודשיים האחרונים היא עדיין כותרת יחסית קטנה, אבל בעולם הנדל"ן המניב היא אירוע משפטי-חשבונאי עם משמעות גדולה. היא לא פותרת את בעיות השוק, אך היא משנה את נקודת האיזון בין בעלי נכסים, שוכרים ובנקים. מי שחושב שמדובר ב"רוח גבית" אוטומטית לחברות נדל"ן מניב מפספס. זו בעיקר תזכורת לכך שהשווי בדוחות הוא לעיתים קרובות תוצר של נוסחה, לא של מזומן.
בנק ישראל הוריד את הריבית בחודש נובמבר 2025 ב-0.25% וביום שני האחרון (5.1.26) הוריד שוב ב-0.25%, תוך שהנגיד ציין כי, בהתאם לנתונים הקיימים, ייתכנו עוד שתי פעימות במהלך 2026 כאשר רמת הריבית ברבעון האחרון של השנה צפויה לעמוד על 3.5%. זה משתלב בגל הורדות בעולם, ובראשו ארה"ב.
אבל מה בדיוק קורה "מאחורי הקלעים" של הדוחות? חברות נדל"ן מניב מחזיקות נכסים שמייצרים שכירות - קניונים, משרדים, דיור מוגן, מרלו"גים ותעשייה. אחת לשנה-שנתיים (ולעתים בתדירות גבוהה יותר), השווי מתעדכן לפי הערכת שמאי. השיטה המרכזית נקראת "היוון הכנסות": לוקחים את ההכנסה התפעולית השנתית נטו (NOI) ומחלקים ב"שיעור ההיוון" (שיעור שמגלם את עלות הכסף והסיכון). כשהריבית במשק יורדת, גם שיעור ההיוון בדרך כלל יורד, והמכנה קטן. התוצאה: השווי המחושב של הנכס עולה, ונוצר "רווח שערוך" בדוחות - אבל זה לא כסף שנכנס בפועל לקופה.
דוגמה עדכנית יכולה להמחיש את זה היטב: נכס משרדים להשכרה באזור תעסוקה מבוקש מניב NOI שנתי של 19.2 מיליון שקל. אם שיעור ההיוון הוא 6.4%, השווי החשבונאי נגזר סביב 300 מיליון שקל. ירידה של חצי אחוז בשיעור ההיוון ל-5.9% (תנועה אפשרית בסביבת ריבית יורדת, תלוי בנכס ובסיכון) מעלה את השווי לכ-325.4 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-25.4 מיליון שקל שנרשם כרווח שערוך, בלי שנכנס שקל נוסף לקופה.
וכאן מגיע החלק שרבים מפספסים. לא רק השאלה "כמה הנכס שווה" קובעת, אלא מה המשמעות של השווי המעודכן במגרש המשפטי והבנקאי שבו החברה פועלת. השערוך עשוי להשליך על יחסי ביטחונות בהסכמי מימון, על היכולת לנהל מו"מ מול המממנים ועל התנאים למחזור או לפריסה מחדש של חוב. במקביל צריך לזכור שהערכות שווי לא מעלימות סיכונים תפעוליים: בענף הבנייה והייזום עדיין קיימים לחצי עלויות וחוסר ודאות (כוח אדם, תשומות, לוחות זמנים), ובפועל אפשר למצוא את עצמך עם "רווח" בדוחות לצד אתגר תזרימי וניהולי בשטח.
השורה התחתונה היא שהורדת ריבית קטנה אינה "תרופת פלא" לשוק הנדל"ן המניב, אלא שינוי תנאים שמחדד את הפער בין שווי לתזרים. מנהלים, דירקטוריונים וגם משקיעים צריכים לשאול שאלה אחת פשוטה: האם השיפור נובע מחוזים טובים ותפוסה יציבה, או בעיקר ממכנה שנעשה קטן יותר? בנדל"ן מניב, ההבדל הזה הוא ההבדל בין יציבות משפטית-עסקית לבין פיקציה חשבונאית.
לאור הורדת הריבית בפעם השנייה בתוך חודשיים ובהינתן שאכן יתממשו שתי הפחתות הריבית הנוספות ב-2026, אנו עשויים לראות תהליך שיהפוך את ההקלה הנוכחית מ"רמז" ל"מהלך" - כזה שידחוף את שוק העסקאות והמחזורים, יפחית את לחץ המימון ויאפשר חזרה הדרגתית לתמחור שמבוסס על פעילות. אחרי תנודתיות קיצונית בשנים האחרונות - בין היתר בשל הקורונה והמלחמה – להערכתי הורדת ריבית בנק ישראל לרמה של 3.5% עד לסוף שנת 2026 עשויה להיות הרוח שתרים מחדש את המפרשים ותסמן שינוי מגמה שמחזיר את שוק המניבים למסלול של צמיחה זהירה.
מאת עו"ד שי הוברמן שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פירון, ועו"ד רועי פרקש, עורך דין במחלקת נדל"ן במשרד פירון
d&b – לדעת להחליט
