כמעט 14 אלף דירות על הנייר: האם ההתחדשות בלב ת"א תצא לפועל?
אישור תוכנית ההתחדשות העירונית לרובעים 5 ו־6 בתל אביב, המאפשרת תוספת פוטנציאלית של כ־13,885 דירות, הוא צעד תכנוני משמעותי. אלא שתוספת זכויות בנייה אינה מבטיחה שהפרויקטים יצאו לפועל. עבור בעלי הדירות, השאלה החשובה היא לא רק מה אפשר לבנות בבניין שלהם, אלא האם ניתן יהיה לממן את הפרויקט ולממש את ההבטחות שניתנו להם.
החשש אינו תיאורטי. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, מספר הדירות שנמכרו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ירד מ־1,981 בשנת 2024 ל־1,292 בשנת 2025 — ירידה של כ־35%. במקביל נרשמו ירידות במספר הבקשות להיתרי בנייה ובהתחלות הבנייה. הנתונים אינם מוכיחים שכל פרויקט סובל מחוסר כדאיות, אך הם ממחישים את הפער האפשרי בין היקף הבנייה המתוכנן לבין המימוש בפועל.
במציאות הזאת, בעלי דירות בחלק מהפרויקטים מתבקשים להוסיף מאות אלפי שקלים מכיסם או להסכים להפחתת התמורה שהובטחה להם, כדי לאפשר את המשך קידום הבנייה. במקרים אחרים מדובר בצמצום תוספת השטח, בהפחתת המפרט או בשינוי תנאים אחרים בהסכם. כך עלולים בעלי הדירות לגלות שהעסקה שעליה חתמו לפני שנים כבר אינה מתאימה לתנאי השוק הנוכחיים.
כדאיותו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה בהכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, בהוצאות הבנייה והמימון, בעלויות התכנון והמיסוי ובתמורה לבעלי הדירות. התייקרות הבנייה, עלויות מימון גבוהות, עיכובים בהליכי התכנון או ירידה במחירי המכירה עשויים לשנות את החשבון.
תוכנית רובעים 5 ו־6 עשויה לשפר את הכדאיות במגרשים שבהם זכויות הבנייה הנוספות יאפשרו להגדיל את מספר הדירות. אולם היקף הזכויות שניתן לממש משתנה ממגרש למגרש, בהתאם למאפייני הבניין, למגבלות התכנון ולדרישות השימור והשטחים הציבוריים. תוספת זכויות לא בהכרח תספיק כדי לכסות את העלויות ולהבטיח את התמורה לבעלי הדירות.
חשוב גם להבחין בין פרויקט שהכדאיות שלו נשחקה בגלל שינוי בתנאי השוק לבין פרויקט שהתבסס מלכתחילה על הנחות אופטימיות מדי. העובדה שיזם מבקש לשנות את ההסכם אינה מוכיחה שהדרישה מוצדקת, אך גם סירוב אוטומטי לכל שינוי עלול לסכן את מימוש הפרויקט. ההכרעה צריכה להתבסס על נתונים ולא רק על טענות הצדדים.
עו"ד אלנתן חיו
(צילום: ליאור חורש)
מה בעלי הדירות צריכים לבדוק? הצעד הראשון הוא לבדוק מה תוכנית רובעים 5 ו־6 מאפשרת במגרש המסוים, ולא להסתמך על הכותרות. היקף הזכויות שניתן לממש משתנה בהתאם למאפייני הבניין, למגבלות התכנון ולדרישות השימור. לכן, גם לאחר אישור התוכנית, יש לבחון אם הזכויות הנוספות אכן משפרות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
הבדיקה חשובה במיוחד בפרויקטים שבהם כבר נחתם הסכם והיזם מבקש לשנות את תנאיו. אם בעלי הדירות מתבקשים להוסיף מאות אלפי שקלים או לוותר על חלק מהתמורה, אין לקבל את הדרישה כעובדה מוגמרת. יש לבחון מה השתנה מאז החתימה, לדרוש תחשיב כלכלי מפורט ולבדוק אם השינוי המבוקש אכן מוצדק.
אישור התוכנית הוא נקודת פתיחה, לא ערובה לפרויקט. התוכנית לא תיבחן במספר הדירות שהיא מאפשרת לבנות, אלא במספר הפרויקטים שיצאו לפועל. אם הזכויות הנוספות לא יספיקו כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם מול דילמה קשה: לוותר על חלק מהתמורה שהובטחה להם, להזרים כסף נוסף או להמשיך להמתין להתחדשות שאושרה על הנייר, אך אינה מתממשת בשטח.
אלנתן חיו הוא עורך דין המייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית
