Re:Israel
"אם המדינה תוותר על מיסוי, מחירי הדירות בישראל יירדו ב-60% עד 70%"
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, התארחה בפודקאסט Re:Israel והסבירה כיצד המיסוי, הבירוקרטיה וחוסר הוודאות בענף מתגלגלים ישירות לכיס של רוכשי הדירות. הפתרונות שהיא מציעה: היטל השבחה קבוע, חוזי מדף אחידים להתחדשות עירונית, קיצור דרמטי של הליכי הרישוי והרחבה משמעותית של הדיור להשכרה לטווח ארוך.
בפרק חדש של הפודקאסט Re:Israel מבית אוניברסיטת רייכמן וכלכליסט, אירחו ד"ר יוסי מערבי, דיקן בית ספר אדלסון ליזמות, והסטודנטית גליה סמסון את רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים. בשיחה היא הציגה את שלושת החסמים המרכזיים, לדבריה, להוזלת הדיור בישראל - מיסוי, בירוקרטיה וחוסר ודאות - והציעה שורה של מהלכים שיכולים.
המסלול של אשד לוי לעולם הנדל"ן לא היה מובן מאליו. היא גדלה בבית שמש, למדה ערבית בתיכון והייתה מיועדת לשירות במודיעין, אך בחרה לשרת כפקמ"חית בטייסת קרב. לדבריה, שם למדה לקבל החלטות ולתפקד בתנאי לחץ.
לאחר השחרור למדה משפטים באוניברסיטה העברית, התמחתה במיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה, ובהמשך הפכה לשותפה במשרד עורכי דין. השאיפה המקורית שלה הייתה בכלל להיות שופטת, אך הרצון "לשבת ליד כיסא הנהג ולא בכיסא הנוסע" הוביל אותה לעבור לצד העסקי והיזמי.
נקודת מפנה נוספת הגיעה דווקא מחייה האישיים. ב-2010 רכשה עם בעלה דירה ישנה בהרצליה. במהלך מבצע צוק איתן, כשהייתה עם שלושה ילדים קטנים ובעלה במילואים, מצאה את עצמה יורדת שוב ושוב למקלט ישן בבניין.
"שם הבנתי שהמצב הזה פשוט לא הגיוני ושאפשר לשנות מציאות", סיפרה. היא החלה לעבור בין הדיירים, הקימה נציגות והובילה תהליך שבסופו קודמה תוכנית פינוי-בינוי גדולה. החוויה הזו, לדבריה, לימדה אותה שנדל"ן עושים קודם כל עם אנשים ובגובה העיניים.
שלושת החסמים: מסים, זמן ואי-ודאות
אשד לוי מזהה שלושה גורמים שמייקרים את מחיר הדירה:
- המיסוי ועלויות הקרקע. לדבריה, חלק גדול מאוד ממחיר הדירה בישראל מורכב ממסים ישירים ועקיפים, היטלים, אגרות ועלות הקרקע שהמדינה משווקת. לטענתה, בעולם תיאורטי שבו המדינה הייתה מוותרת על רכיבים אלה, מחירי הדירות היו יכולים לרדת ב-60% עד 70%.
- משך הזמן. אישור תוכניות, תוכניות עיצוב והיתרי בנייה עלול להימשך שנים. בזמן הזה היזם נושא בעלויות מימון וריבית, ובסופו של דבר חלק מהעלות הזו מתגלגל למחיר הדירה.
- חוסר הוודאות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, מדיניות העירייה, דרישות התכנון והיטל ההשבחה עשויים להשתנות לאורך הדרך. "כשאתה לא יודע מה ידרשו ממך בעוד כמה שנים, אתה חייב לתמחר גם את הסיכון", היא מסבירה.
היטל קבוע וחוזה מדף
אחד הפתרונות המרכזיים שאשד לוי מציעה הוא היטל השבחה קבוע וידוע מראש לכל יחידת דיור חדשה, במקום מנגנון שמשתנה בהתאם לשווי הקרקע ולמועד המימוש.
לדבריה, ודאות כזו תחסוך מחלוקות עם שמאים, הליכים משפטיים ועיכובים של שנים, ותאפשר גם לרשויות וגם ליזמים לדעת מראש כמה כסף יעמוד לרשותם לטובת בתי ספר, גנים ותשתיות.
הצעה נוספת היא ליצור חוזה מדף אחיד לפינוי-בינוי. במקום שכל פרויקט יתחיל במשא ומתן ארוך בין עורכי הדין של הדיירים והיזם, המדינה תוכל לקבוע נוסח בסיסי אחיד המגן על שני הצדדים.
כך, לדבריה, יוכלו הדיירים לבחור יזם בעיקר לפי ניסיון, איכות, אמינות ויכולת ביצוע - ולא לפי מי שמצליח לנהל את המשא ומתן החוזי המתיש ביותר.
דיור להשכרה ארוכת טווח כ-Game Changer
פתרון נוסף שאשד לוי רואה בו פוטנציאל חברתי משמעותי הוא דיור להשכרה לטווח ארוך.
המודל מאפשר לצעירים ולמשפחות לשכור דירה חדשה וממוגנת לתקופה ארוכה, כאשר מנגנון עדכון שכר הדירה ידוע מראש. בכך הוא מפחית את חוסר הוודאות המאפיין את שוק השכירות הפרטי ומאפשר למשפחות לבנות קהילה ולתכנן קדימה.
"זה פתרון שמייצר מוביליות חברתית", היא אומרת. אלא שלדבריה, הבעיה המרכזית כיום היא שהביקוש גדול בהרבה מההיצע, ולכן נדרשת הרחבה משמעותית של היקף הפרויקטים.
AI גם בעירייה
אשד לוי מאמינה שגם טכנולוגיה יכולה לקצר דרמטית את הדרך לדירה. שימוש במודלים תלת-ממדיים ובכלי AI מאפשר כבר כיום לזהות התנגשויות בין מערכות מים, חשמל וביוב עוד בשלב התכנון.
אם כלים דומים יוטמעו גם ברשויות המקומיות, היא טוענת, ניתן יהיה לבדוק תוכניות והיתרים במהירות ובדיוק גבוהים יותר, בלי להגדיל משמעותית את כוח האדם.
לצד זאת היא מציעה לקיים "שולחנות עגולים" שבהם כל הגורמים העירוניים הרלוונטיים - הנדסה, חינוך, תשתיות ואיכות הסביבה - יושבים יחד ומקבלים החלטות, במקום להעביר את התיק ממחלקה למחלקה במשך חודשים.
לחשוב אחרת על פתרונות דיור
אשד לוי פתוחה גם לרעיונות פחות שגרתיים: פיצול מוסדר של דירות גדולות לטובת צעירים, יצירת תמריצים להפעלת דירות שעומדות ריקות, ואף פתרונות מגורים מודולריים ומהירים באזורים שבהם הדבר אפשרי תכנונית.
מבחינתה, המכנה המשותף לכל הרעיונות הוא אחד: להפסיק לקבל את התהליכים הקיימים כגזירת גורל.
"אל תחפשו קיצורי דרך"
בהנהלת אפריקה ישראל מגורים, מספרת אשד לוי, כמחצית מהמנהלים הן נשים. בעיניה, המטרה רחבה יותר מייצוג מגדרי: ליצור שולחן קבלת החלטות מגוון ככל האפשר - נשים וגברים, דתיים וחילונים, ואנשים שמביאים ניסיון ונקודות מבט שונות.
לדור הצעיר היא מציעה לאמץ את גישת "חיבור הנקודות" של סטיב ג'ובס.
"אל תחפשו קיצורי דרך, כי הם בסוף מאריכים את הדרך", היא אומרת. "תהיו נוכחים בכל תחנה, תלמדו, תעמיקו, תשרפו סוליות על רצפת הייצור ותבנו מערכות יחסים ומוניטין. גם אם ברגע מסוים נראה שסטיתם מהמסלול, בסוף הנקודות מתחברות".
