בלעדי
אחרי 18 שנה: פיצוי של 25 מיליון שקל לבעלי נכסים בבניין שנבנה בשיטת הפל־קל
בית המשפט המחוזי קבע כי הבניין היוקרתי במרכז ירושלים, שנבנה בשנות ה־80 ועומד על תילו כ־40 שנה, יחוזק ולא ייהרס; אלי רון, מהוגי השיטה, חויב לשפות את פז ואת אלקונטרן ב־20% מהסכומים שבהם חויבו
בית המשפט המחוזי בירושלים פסק סכומי כסף בהיקף של כ־25 מיליון שקל לבעלי דירות מגורים, חנויות ומשרדים בבניין יוקרתי במרכז ירושלים, שנקבע כי קירות הבניין נבנו בשיטת הפל־קל המסוכנת. זאת, כדי שישמשו לחיזוק הבניין, לאחר שנקבע כי אין צורך בהריסתו. על פי הערכות נכון לשנת 2015, כפי שעולה מפסק הדין, בישראל יש יותר מאלף בניינים שנבנו בשיטת הפל־קל.
בית המשפט המחוזי הכריע למעשה בסכסוך משפטי הנמשך כבר למעלה מ־18 שנים, הנוגע לבניין במרכז ירושלים, שנבנה בשנות ה־80 בשיטת הפל־קל. כאמור, במסגרת פסק הדין נפסקו סכומים בסך כולל של כ־28 מיליון שקל לבעלי דירות מגורים, חנויות ומשרדים בבניין הזכאים לכך. סכום הפיצוי כולל גם שכר טרחת עורכי דין בסך 3 מיליון שקל והוצאות משפט נוספות.
הבניין, הכולל 26 דירות מגורים, 13 משרדים ו־14 חנויות, הוקם בשנים 1983–1987 במסגרת פרויקט שבו היו מעורבות חברת "פז חברת נפט", כבעלת המגרש והיוזמת (מדובר בחברת פז כשהייתה עוד חברה ממשלתית — ל"ד), וחברת אלקונטרן, שבנתה את הפרויקט ועמה התקשרה פז. לצורך הקמתו נעשה שימוש בשיטת הפל־קל, שיטת בנייה שהתבררה כבעייתית מבחינה הנדסית ובטיחותית. בשנת 2001, בעקבות אסון אולמי ורסאי בירושלים, שבו תקרות הבניין נבנו בשיטת הפל־קל, הוטלו מגבלות על השימוש במבנים שנבנו בשיטת הפל־קל ונדרשו בדיקות וחיזוקים במבנים שבהם נעשה שימוש בטכנולוגיה. כחמישה חודשים לאחר אסון ורסאי נודע לתובעים באקראי שתקרות הבניין נבנו בשיטת הפל־קל.
באוקטובר 2008 הוגשו התביעות, שבמסגרתן דרשו חלק מבעלי דירות המגורים, החנויות והמשרדים פיצויים בגין הליקויים במבנה ועלויות חיזוקו. התובעים טענו כי הבניין נבנה בשיטה שאינה עומדת בדרישות הבטיחות וכי האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הגורמים המעורבים בהקמתו. מנגד, הנתבעים חלקו על אחריותם ועל היקף הנזקים הנטענים. פז אף טענה כי לא ידעה על שינוי השיטה לבניית פל־קל.
חלק מבעלי הנכסים בבניין ניהלו במשך שנים הליכים משפטיים בניסיון להסדיר את חיזוק המבנה ולקבוע מי יישא בעלויות העבודות הנדרשות. בפסק הדין קבע השופט אריה רומנוב כי עצם השימוש בשיטת הפל־קל אינו מעיד על עמידה בדרישות התקן הישראלי. עם זאת, בית המשפט דחה את הטענה שלפיה יש להרוס את המבנה כולו, וקבע כי ניתן לבצע בו עבודות חיזוק שיאפשרו את המשך השימוש בו. עוד קבע כי פז ואלקונטרן לא התרשלו והיו רשאיות להסתמך על שיקול הדעת של אנשי המקצוע ששכרו.
מפסק הדין עולה כי הבניין עומד יציב זה כ־40 שנה, וחלק לא מבוטל מבעלי הדירות בבניין לא הצטרפו לתביעה והם התנגדו לביצוע חיזוקים בבניין. כמו כן, עיריית ירושלים הסירה את הבניין מרשימת הבתים המסוכנים, ובדיקות שנעשות מדי שנה ביוזמת פז נמצאו תקינות. מצד שני, ציין השופט כי אין להתעלם מכך שמזה שנים רבות שיטת הפל־קל מוכרזת כשיטת בנייה מסוכנת שחל איסור להשתמש בה.
חיזוק המבנה, דיור חלופי ועוגמת נפש
במסגרת פסק הדין נפסקו לטובת 14 בעלי דירות מגורים זכאים שהיו צד להליך כ־5.47 מיליון שקל עבור חיזוק קומות המגורים, כ־7.78 מיליון שקל עבור הכנת הדירות והשבתן למצבן הקודם לאחר העבודות, וכ־517 אלף שקל עבור עלויות בשטחים המשותפים. בנוסף נפסקו כ־2.05 מיליון שקל עבור דמי שכירות חלופיים לתקופה של 12 חודשים, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 80 אלף שקל לכל דירה, ובסך הכול 1.12 מיליון שקל.
גם בעלי החנויות והמשרדים בבניין זכו לפיצויים, ובהם כ־1.185 מיליון שקל עבור חיזוק קומות החנויות והמשרדים, כ־2.67 מיליון שקל עבור השבת המצב לקדמותו וכ־3.5 מיליון שקל בגין עבודות חיזוק שבוצעו. בנוסף נפסק החזר הוצאות שהוצאו בסך כ־784 אלף שקל עבור עבודות חיזוק שבוצעו בעבר.
בית המשפט קבע כי הכספים המיועדים לחיזוק הבניין ולהשבת הנכסים לקדמותם יועברו לחשבון נאמנות משותף, שממנו ימומנו העבודות בפועל. עוד נקבע כי בעלי דירות המגורים אינם זכאים לפיצוי נוסף בגין ירידת ערך, מאחר שלא הוכחה ירידת ערך לאחר ביצוע החיזוק והשיפוץ המתוכננים.
עוד יש לציין כי בית המשפט קיבל את התביעות שהגישו פז וקבוצת אלקונטרן נגד אלי רון, שהיה מי שהגה בעיקר את שיטת הפל־קל והיה, לטענתן, מעורב בתכנון הפרויקט ושותף במודע לבניית תקרות הבניין בשיטת הפל־קל, וחייב את רון לשלם לפז ולקבוצת אלקונטרן 20% מהסכומים שבהם חייב אותן.
עוד נקבע כי לתובעים שרכשו את דירותיהם או את החנויות לאחר שהיה ידוע כי הבניין נבנה בשיטת הפל־קל אין עילת תביעה. יש לציין כי הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך מאות אלפי שקלים ישולמו לצדדים אחרים — שתביעות שהוגשו נגדם נדחו — על ידי בעלי הדירות, פז ועוד גורמים, בחלקים שונים.
את בעלי דירות המגורים ייצג עו"ד דרור גדרון ממשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות'. את בעלי החנויות והמשרדים בבניין ייצגו עו"ד שגיא תירוש, עו"ד אלי מרדכי ועו"ד יריב שחל.
עו"ד דרור גדרון
עו"ד דרור גדרון, ממשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', בא כוח בעלי הדירות, מסר: "בישראל עדיין מאות בניינים הבנויים בשיטת הפל־קל שלא חוזקו ולא טופלו. פסק הדין מראה כי גם כאשר יש חוות דעת של מהנדס שבנה את הבניין, שלפיה הבניין יציב, וגם כאשר העירייה מאשרת שאין בעיה, מדובר בסיכון של ממש שלא ניתן להזניח. דיירים חייבים לבדוק את המבנה ולפעול לחיזוקו. גם כאשר חלפו עשרות שנים מאז הבנייה".
עו"ד דורון רוזנברג, בא כוחם של אלי רון וחברת פל־קל, מסר בתגובה: "באשר לחברת פל־קל: החברה אינה פעילה מזה למעלה מ־26 שנים, מאז אסון ורסאי. מדובר בחברה ריקה מכל תוכן, נכסים או פעילות עסקית, ולפיכך פסק הדין נגדה נעדר כל משמעות או תועלת מעשית למי מהצדדים. באשר למר אלי רון: מטעמי צנעת הפרט והגנת הפרטיות, לא נפרט את מצבו הרפואי והאישי, מעבר למה שצוין בפסק הדין. נסתפק בעובדה כי מדובר באדם הנושק לגיל 90, על כל המשתמע מכך מבחינה רפואית, פיזית וכלכלית. לגופו של עניין, שגגה נפלה בניסיון להקיש באופן גורף בין נסיבות אסון ורסאי לתקרות שנבנו במבנה מושא פסק הדין. בזמנים הרלוונטיים לתכנון ולהקמת המבנה, שיטת פל־קל הייתה מוכרת, מאושרת ומקובלת לא רק על ידי טובי המהנדסים הבכירים בישראל, אלא גם על ידי מוסדות המדינה וגופי התכנון הרשמיים. הלכה מושרשת היא כי אין לשפוט סבירות של תכנון הנדסי בראייה רטרואקטיבית, אלא בהתאם לידע, לתקנים ולפרקטיקה שנהגו בזמן אמת. על אף שבית המשפט הנכבד בירושלים בחר שלא לקבל קו זה, בתי משפט אחרים אימצו גישה זו במלואה ודחו תביעות דומות — כפי שנקבע, בין היתר, בפסק דינו המנחה של כב' השופט (בדימוס) אבי זמיר בעניין "שלבי תעופה", שם נדחתה התביעה נגד מר רון והחברה. בנסיבות משפטיות אלו, ראוי ונכון היה להגיש ערעור על פסק הדין. עם זאת, נוכח גילו המופלג של מר רון ומצבו הבריאותי, נראה כי לא יהיה באפשרותו לעמוד בניהול הליך ערעור נוסף".
מפז נמסר כי החברה לומדת את פסק הדין ובוחנת את צעדיה.
עו״ד אלי מרדכי ועו״ד שגיא תירוש ממשרד קרמר-שפירא-שניידר ושות שייצגו את דיירי המסחר/משרדים מסרו בתגובה: "מקץ 18 שנות ניהול התביעה בבית המשפט המחוזי בירושלים, התקבלה תביעת הדיירים ותביעת בעלי יחידות המסחר/משרדים. עילת התביעה התבססה על בניית הבניין בשיטת ה״פל-קל״ בסתירה עם הגדרת מפרט המכר בחוזי הרכישה. בית המשפט קבע, כי שיטת הפל קל לצורותיה, איננה שיטה תקנית שקיבלה את אישור מכון התקנים ואינה עונה על הגדרות התקן של ״תקרת צלעות״. הכרעתו התבססה על עדויות מהנדסים מומחים, חלקם לוו את בניית הפרויקט (והלכו לעולמם בתקופת ניהול המשפט) וחלקם בחנו את מצב הבניין בבדיקות אל הרס. עוד הסתמך השופט רומנוב על הכרעות הנדסיות כפי שהתקבעו בהליך הפלילי שנוהל בעבר בבית המשפט, בין השאר נגד ממציא השיטה המהנדס אלי רון. בית המשפט דחה את טענות הנתבעים כאילו די בביצוע בדיקות שנתיות של הבניין ללא צורך בתיקון. בית המשפט פסק לתובעים את כל עלויות התיקון והחזרת המצב לקדמותו בהיקף של כ25 מיליון ש״ח, החזר הוצאות וכן שכ״ט עורכי דין בסכום של 3 מיליון ש״ח וזאת לאחר שניתן אישור לתבוע (באחת מהתביעות) מרכיבים נוספים כגון ירידת ערך, במסגרת פיצול סעדים".
