המדינה מפריטה את רישוי הבנייה – וגם את האחריות
רפורמת "מורשה להיתר" עשויה לקצר משמעותית את הדרך להיתר בנייה, אך היא אינה מבטלת את הבירוקרטיה אלא מעבירה אותה מהוועדה המקומית אל האדריכל. כדי שהמהלך יצליח, אסור שהשאיפה למהירות תבוא על חשבון הפיקוח, המקצועיות והוודאות המשפטית
רפורמת "מורשה להיתר", המכונה גם רישוי עצמי, מתחילה לצבור תאוצה. לפי נתוני מינהל התכנון מיולי 2026, בישראל הונפקו עד כה 35 היתרי בנייה מלאים במסלול ו־63 פרויקטים נוספים הגיעו לשלב מתקדם. המספרים עדיין צנועים, אבל הם מבטאים שינוי מהותי באופן שבו המדינה מבקשת להתמודד עם אחד החסמים המרכזיים בענף הבנייה: הליכי הרישוי הממושכים.
במסגרת הרפורמה, אדריכל שהוסמך כמורשה להיתר מקבל סמכויות שהיו נתונות עד עכשיו לרשות הרישוי. הוא אינו מסתפק עוד בתכנון ובהגשת הבקשה, אלא בוחן את התאמתה לתוכניות ולהוראות הדין, מוציא את היתר הבנייה, מאשר את תחילת העבודות ומטפל גם בהיבטים הנוגעים לשלב הביצוע ולתעודת הגמר.
לכאורה, מדובר בפתרון מתבקש. כאשר הליך רישוי נמשך שנים, כל חודש נוסף מגדיל את עלויות המימון, מייקר את תשומות הבנייה ודוחה את מועד שיווק הדירות. בפרויקט שמתאים למסלול, וכאשר המידע והאישורים מנוהלים כראוי, רישוי עצמי עשוי לחסוך זמן משמעותי – לעיתים אף שנתיים ויותר.
אלא שהרפורמה אינה מעלימה את הבירוקרטיה; היא בעיקר מעבירה את האחריות לניהולה. מרכז הכובד עובר מהוועדה המקומית אל איש מקצוע פרטי, וככל שהסמכות המוענקת לו רחבה יותר, כך גדלה גם חשיפתו האישית. על המורשה לוודא את התאמת הבקשה לדין, את קבלת הסכמות בעלי הזכויות, את תשלום האגרות וההיטלים, את קיום התנאים לתחילת העבודות ואת התאמת הביצוע להיתר. מרכז הכובד של האחריות עובר מהרשות לאדריכל הפרטי.
החוק מטיל עליו חובות של נאמנות, שקידה, מיומנות, מסירות ותום לב, ומחייב אותו להתמודד גם עם ניגודי עניינים ולדווח כאשר מתגלים ליקויים או ביצוע בניגוד לדין. הפרת החובות עלולה להוביל להליכים אזרחיים, נזיקיים, משמעתיים ואף פליליים. לכן אין לראות ברישוי העצמי מסלול טכני מהיר, אלא תפקיד שלטוני למחצה המופקד בידיים פרטיות.
חשוב גם לזכור שלא כל פרויקט יכול להיכנס למסלול. הוא עשוי להתאים לבנייני מגורים, לתוספות בנייה ולמבני ציבור מסוימים, אך אינו חל, בין היתר, כאשר הבקשה כוללת הקלה או שימוש חורג, כאשר מדובר בנכס לשימור או כאשר נדרש שיקול דעת של מוסד תכנון אחר, לרבות כאשר נדרש פרסום להתנגדויות. בדיקה שגויה של התאמת הפרויקט עלולה לגרום דווקא לעיכובים שהרפורמה נועדה למנוע.
גם סוגיית היטל ההשבחה ממחישה את המורכבות. כאשר הוועדה אינה מוסרת דרישת תשלום במועד, ניתן בנסיבות מסוימות להתקדם באמצעות שומה מטעם מורשה להיתר. אולם אם הוועדה תציג בהמשך שומה שונה, המחלוקת הכספית עלולה לעכב את תעודת הגמר ולהותיר את הצדדים בחוסר ודאות.
רישוי עצמי הוא מהלך חשוב, אך הצלחתו לא תימדד רק במספר ההיתרים או במשך הטיפול בהם. המבחן האמיתי יהיה אם המדינה תצליח לקצר הליכים בלי להחליש את הפיקוח, ואם האדריכלים והיזמים יבינו שהמהירות אינה פוטרת אותם מבקרה, מתיעוד ומחלוקת אחריות ברורה.
הרפורמה יכולה להפוך למנוע לקידום הבנייה בישראל. אבל אם תיתפס כקיצור דרך במקום כהעברה מסודרת של סמכות ואחריות, היא עלולה להחליף צוואר בקבוק ציבורי בסיכון פרטי חדש.
עו"ד קרן קמחי נדולני היא שותפה ומובילת תחום התכנון והבנייה במשרד גורניצקי
