"פרויקט חייב להיות בעל כדאיות ורווחיות סבירה"
מס רכוש צפוי להשתתף במימון פרויקטי התחדשות עירונית לשיקום נזקי מלחמה, אולם לא באופן שיבטיח כדאיות כלכליות ליזמים. האם זה הצעד הנכון או שמא הוא עשוי להעצים את הפערים בין אזורי הביקוש לפריפריה?
חוק שיקום נזקי ממלחמה במבנים אושר לפני כמעט חצי שנה אך לאחרונה נוסף לגביו עדכון חשוב: החלטה שלפיה מס רכוש ישתתף במימון פרויקטים שכאלו, גם מחוץ למסלול השיקום הייעודי. מצד אחד ייתכן כי מדובר בתפנית הנוגעת לאופן שבו המדינה משקמת אזורי פגיעה. במקום להחזיר על כנם מבנים ישנים ופגיעים, נפתחת האפשרות לקדם בנייה חדשה, ממוגנת ועמידה יותר. ואולם, בין ההכרה בצורך לבין מימושו בשטח נותרת שאלת המפתח: האם השתתפות המדינה תהיה עמוקה דיה כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים עבור היזמים, או שמא גם הפעם ההחלטה תיעצר מול פער המימון.
לדברי אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת התשובה מורכבת. "נכונותו של מס רכוש להשתתף במימון פרויקטי התחדשות של בניינים שנפגעו, גם מעבר למוגדר בחוק, היא צעד בכיוון הנכון. היא מבטאת הבנה חשובה שלפיה שיקום בניין שנפגע אינו מסתכם רק בהחזרת המצב לקדמותו, אלא דורש לעיתים פתרון תכנוני, הנדסי וכלכלי שיאפשר לבנות מחדש בצורה בטוחה ונכונה יותר. יחד עם זאת, השתתפות נקודתית, הנתונה למשא ומתן וללא נוסחה ברורה, אינה יכולה להיות פתרון מספק. כדי שפרויקט ייצא אל הפועל, לא די בהשלמת עלויות הבנייה; הוא חייב להיות גם בעל כדאיות כלכלית ורווחיות סבירה עבור היזם והגורם המממן. רווחיות איננה בונוס, אלא תנאי לביצוע וזה נכון שבעתיים ביחס לערים בפריפריה, בהן מטבע הדברים הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר. ללא ודאות כזו, הפרויקט עלול להיתקע, הדיירים ימשיכו להתגורר בשכירות והמדינה תמשיך לממן פתרונות זמניים במקום שיקום אמיתי".
"לכן, אומר פוקוטינסקי, "נדרש מנגנון ממשלתי רחב, שקוף וקבוע, שייתן מענה גם למיזמים שאינם כלולים במתחמים שאושרו בהחלטת ממשלה. מנגנון כזה צריך להשלים פערי מימון, אך גם להבטיח היתכנות כלכלית לפרויקטים שבהם מגבלות תכנון, מגרשים קטנים או מספר דירות נמוך אינם מאפשרים התחדשות בכוחות השוק בלבד".
"היזם נכנס לתקופת של אי ודאות"
לדברי רו"ח (עו"ד) חופית גודסטינר, שותפה וראש אשכול הנדל"ן בפירמת BDO, חשוב לשים לב לאתגר הפיננסי והתזרימי של היזמים בפרויקטים מהסוג הזה. "אני מברכת על פתיחה של אפשרויות נוספות לתמיכה בפרויקטים אלה כדי לקדם הוצאתם לפועל. התמיכה באמצעות חוק השיקום שיצא היא מוגבלת ולא בהכרח כדאית ליזם. היזם אמנם מקבל הלוואה צמודה למדד וללא ריבית אולם הוא מיד משתמש בכסף לרכישת דירות מהדיירים. מנקודה זו ההצמדה ממשיכה בזמן שהיזם צריך להוציא היתר ולבנות. התארכות לוחות הזמנים תגרור תוספת ריבית שיכולה להגיע ל 6%. בעצם היזם נכנס כאן לתקופה של אי וודאות כאשר הפרויקט יכול עדיין להתעכב בשל דיירים סרבנים, אישורים של גורמי תכנון וכיוצ"ב. נוסיף לזה את העובדה שהיזם נותר עם דירות נוספות ששילם עליהן מחיר מלא שזו חשיפה לא קטנה בתקופה בה אנו נמצאים".
4 צפייה בגלריה
עו"ד נעמה שיף, שותפה וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד שוב ושות' עורכי דין
(צילום: יח"צ)
"שיח מקצועי של כל הצדדים"
"הפתרון של פינוי-בינוי במתחמים שנפגעו מפגיעת טילים הוא המסלול הנכון והמהיר ביותר להשיב תושבים לבתיהם, גם מחוץ למתחמים שהוכרזו רשמית על ידי המדינה כמיועדים לפינוי בינוי", מסבירה עו"ד נעמה שיף, שותפה וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד שוב ושות' עורכי דין. "כדי שפרויקט יתממש, מס רכוש והרשויות חייבים להיכנס אף לנעלי היזם ולהבין את המורכבות הכלכלית בשטח, לצד המורכבות והעלויות שכרוכות באיגוד בעלי הדירות, הגעה להסכמות, התכנון מחדש וכיוצ"ב . לכן, כל פתרון חייב להיות גם כלכלי ליזם והדרך להגיע להצעה ישימה היא לקיים שיח מקצועי עם עו״ד של הצדדים, היזמים ובעלי המקצוע שמלווים אותם, כמו השמאים, האדריכלים ועורכי הדין. זאת, כדי לגבש תוכנית כלכלית ריאלית שתביא למימוש מהיר של הפרויקט לשביעות רצון הצדדים ולבנות מסלול ירוק ומהיר עם כמה שפחות בירוקרטיה והכל על מנת לקדם פרויקט איכותי אשר משרת את כלל הצדדים".
"הפער הופך לגדול יותר"
אלא שלצד ההשלכות והמשמעויות עבור היזמים, לירן סלע, מנכ"ל סלע השקעות ופיננסים מפנה את הזרקור להשלכות החוק, שעשויות לפגוע בכדאיות הכלכלית, ואף להעמיק הפערים בין אזורי ביקוש לפריפריה. "עצם הנכונות של מס רכוש להשתתף במימון היא צעד חשוב, אבל אסור לטעות: אם ההשתתפות מוגבלת רק לעלות החזרת המבנה לקדמותו ונקבעת במשא ומתן פרטני, בלי ודאות שהפרויקט יגיע לכדאיות כלכלית, נוצר בפועל מנגנון שמתאים בעיקר לאזורי ביקוש. במרכז, גם כאשר יש פער מימוני, מחירי המכירה ושווי הקרקע מאפשרים לעיתים ליזם ולגורמי המימון לסגור חלק ממנו. בפריפריה, לעומת זאת, עלויות הבנייה, המיגון, הפיתוח והדיור החלופי אינן יורדות באותו שיעור שבו יורדים מחירי הדירות, ולכן הפער הופך גדול הרבה יותר.
לדבריו, "אם כבר בפרויקט במרכז הארץ נדרשת השלמת מימון של עשרות מיליוני שקלים ואין ודאות שהדבר יספיק כדי להבטיח את רווחיותו, בפריפריה הקושי צפוי להיות משמעותי אף יותר. שם לא די בהשתתפות חלקית או בהבטחה כללית לסיוע; נדרש מנגנון שקוף וקבוע שמכיר בפערי השוק ומאפשר להשלים את הפער הכלכלי בפועל. אחרת, דווקא תושבים באזורים שבהם ההתחדשות העירונית נחוצה יותר, ושאין בידיהם אפשרות לממן פתרונות מכיסם, עלולים להישאר מאחור עם בניינים פגועים, פרויקטים שאינם יוצאים לדרך וחוסר ודאות ממושך".
